商业地产正经历变革 后期经营重点在于“放水养鱼”

商业经营除了物业管理部分外主要涉及招商及经营管理。笔者认为招商是商业地产项目开发过程中的必然步骤。商业地产项目的真正成功应将招商提升为“选商”，而“选商”不仅指挑选品牌企业或具有较丰富经营经验和有经营实力的商家入驻，还要考虑到各类商家对商业地产的适合性。“适者生存”只有能满足入驻商家需求的商业地产才能真正做到“安商”、“留商”。

商业地产是继住宅商品房高速发展后，地产行业中又一高速发展的开发大类。商业地产是结合房地产与商业经营的新兴复合地产发展模式。商业地产正在经历变革，各种模式并存。商业地产对投资者来说所消耗的时间和精力较小，往往是一次性投入长期收益，在稳定收益的同时，增值潜力巨大，而且商业地产存在的风险是可以因人为因素的介入去操作经营管理而改变的。不像住宅的风险一旦存在则很难掌控，商业地产的抗风险能力远大于住宅项目。

海外一些资金在收购我们国内的物业中商业项目远大于住宅项目，由此可见一斑。因此深得广大投资者的青睐，并在上海乃至全国迅速扩展。商业地产蕴藏着巨大的投资空间，房地产业越来越向商业、第三产业倾斜，一些知名房地产开发企业纷纷设立专业商业地产公司或从住宅地产转型。但由于很多开发商缺乏商业地产开发及经营管理经验致使一些开发项目先后陷入窘境。因此商业地产被视为房地产开发中的高难度类型，又被戏称为房地产开发中的MBA课程。

解密商业地产

商业地产应是先商业后地产。何为先商业?首先是地块性质的确定，这就会要求有关职能部门在用地性质的确定上要有充分考虑。笔者曾考察过本市某处商业用地，两侧均为水电等配套设施用地，本身体量又有限，根本不具备商业发展的条件。因此商业用地选择要考虑其商业特性，能否具备成为一个成熟商圈的条件。其次是商业地产在设计建设前要对项目的业态定位、经营主题有一个比较明确的方案，并据此针对性进行设计和建设，做到“量体裁衣”，避免造成进退两难的局面。年前笔者受邀到邻省考察一个项目，即为此症。其项目所在地所适合的业态因项目物业设计、建造不适合而不能入驻，而已建造过半的物业能适合的业态在所在地区又不能生存，陷入两难。第三是商业地产的开发过程中商业经营管理力量须及早介入，将运营所需的各种理念随时在建设过程中予以渗入，细微之处亦随时予以调整，因而对项目的设计、建造、销售、经营起到串连的作用，使整个项目贯通连续无脱节。

商业地产的成功固然离不开政策、环境、设计、建设等诸多因素，但商业经营是关键因素。商业地产的难做不在于开发和销售，只有具有了良好的商业经营管理，商业地产项目才能真正成功，否则即使开发、销售都很顺利，但后期必然举步维艰，引发众多矛盾，难以收拾，形成“虎头蛇尾”之难堪态势，甚至成为“商业烂尾楼”。

经营是王道

商业经营除了物业管理部分外主要涉及招商及经营管理。笔者认为招商是商业地产项目开发过程中的必然步骤。商业地产项目的真正成功应将招商提升为“选商”，而“选商”不仅指挑选品牌企业或具有较丰富经营经验和有经营实力的商家入驻，还要考虑到各类商家对商业地产的适合性。“适者生存”只有能满足入驻商家需求的商业地产才能真正做到“安商”、“留商”。

商业地产项目后期的经营管理重点在于“统一”和“放水养鱼”。除了裙房、沿街门面房等小商业项目外，专业规划、专业建造、专业营销的大型商业地产在产权分割出售或部分出售的情况下务必做到统一，即统一经营大类规划、统一招商、统一管理，若有条件还应做到统一装潢。因为只有如此商业地产项目才能以其整体良好形象出现，保证经营的专业、稳固性，避免无序状况的出现，得到消费群体的认同，满足消费群体的需求。如果不能达到“统一”则会导致商业地产蜕变为杂乱无章的农贸市场。商业地产项目的经营管理除了“统一”之外还须注重“放水养鱼”，即对商业项目的培育。形成一个真正成熟的商圈需十几甚至数十年，而一个商业地产项目的成熟至少需要数年培育。因此尤其需要投资者和经营者投入相当的财力、物力和人力，切忌急功近利，只有给予优厚的扶持待遇，通过培育才能使经营者全力投入经营，并得到相应利益，间接使中小投资者的利益得到实现，此即为“富商”，只有“富商”才能真正“安商”。

总而言之，商业地产是房地产业投资的新热点，具有巨大的发展潜力，但对商业地产要有充分的认识，绝不能简单套用住宅商品房的开发模式，要具备相当的前瞻性，理性地、负责地对待商业地产开发，才能使商业地产健康快速地发展，投资者也将获得丰厚的回报。