高热消退后的主流战争

　　过去的几年里，一批企业凭借“高速扩展”、“全国布局”和“借力资本杠杆”的三板斧之功，暂时赢得了上半场的比赛，壮大了自己。不同于上半场“以大挤小”的竞争格局，未来几年将主要是主流企业之间的竞争，是一场以大对大的比赛。而且，下半场的竞赛将注定会是在一个完全不同的行业发展和市场环境下展开。

　　2008年初，房地产市场已经是风声鹤唳。一线城市市场运行压力重重，深圳、广州房价大幅滑落，京沪市场成交巨降三成以上。一些二、三线城市更是迅即展开了肉搏战。我们不得不暂时忘却过去几年的荣景，直面一个阶段性停滞甚或是衰退的行业和市场环境。

　　宏观经济政策是另一个问题。持续的调控压缩了房地产企业腾挪的空间；加息和不断收紧的银根使房企资金链面临严峻考验；资源、劳动力和资本等要素价格的大幅上涨也在侵蚀房地产企业的盈利能力。更重要的是宏观经济在未来几年将呈现更加复杂的局面，使房地产业发展充满变数和不确定性。

　　规则的变化也是一个新的问题。住房商品化和市场化改革是过去中国房地产业发展的强大动力基础。房地产业的自由市场竞争并不必然使大多数消费者受益。土地是稀缺资源，在有限资源基础上的自由市场竞争，其结果是借助市场价格机制，导致有限资源优先被有较高支付能力的消费者占有，同时对中低收入人群的住房消费形成挤出效应。而住房又是所有人的基本生活需要。自由市场法则不能自行弥合这一矛盾。而解决问题的根本出路在于制度变革。未来中国房地产业势必将呈现为商品房和保障房并举的二元格局。制度变革意味着竞赛规则的变化，每一个房地产企业都需以战略性思考对新规则作出审慎应对。

　　下半场竞赛在这样全新的环境和规则下，必然会与市场上升阶段的上半场有很大的不一样。

　　首先是开场阶段市场战略和经营策略的快速果断调整势在必行。企业迅速求大的过程，也积累了较多的风险因素。今天，面对动则三分之一乃至百分之五十的商品房销售市场阶段性萎缩，保证资金链通畅是当务之急。在下半场的竞争中，求大的同时更应求快求安全。

　　加强企业平台建设，优化公司治理是下半场比赛需要给予更多重视的新内容。今后，优势企业的标志将不仅仅是土地储备和销售规模数据，企业的人力、品牌、知识等内生性资源将发挥更为重要的作用。未来主流企业的竞争，本质上将更多地体现为企业内生性核心竞争力建设的赛跑。

　　从更战略的思维，中国房地产开发的盈利模式需要重新检讨和优化。

　　目前，大多数开发企业更像是上下完全敞口的一条河流，土地储备是上游的来水，商品房销售是下行的活水。当市场变化，下游不畅就会决堤；当上游来水一时枯竭，河流立马消失。这样一种模式影响了中国房企的价值，同时使企业的抗风险能力几乎完全丧失。未来房地产主流企业要么把自己做得足够大，成为一条具有广阔流域支持的大河，要么将自己从一条河变成一座水库。

　　只有经过下半场竞赛的洗礼，中国房地产主流企业才能也终将赢得永续发展的空间。