深圳商业地产看涨 奥运利好成写字楼市场腾飞契机

今年是奥运年，奥运利好会对深圳的商业地产产生怎样的影响呢?专业人士认为，中心商圈租金回报持续走高，总体来看商业地产行情看涨。

中心区商铺

租金回报将持续走高

目前深圳商铺租金水平跟珠三角其它中心城市相比仍然有较大上涨空间。以深圳和广州为例，两城作为珠三角的中心城市，在经济发展与消费者收入水平上有相似之处。广州北京路商铺的普遍租金水平在３０００元／平方米·月左右，而深圳东门步行街商铺目前的租金水平在１５００～２５００元／平方米·月之间，从二者经营品牌来比较，也没有很大的差别。

对于商铺的用家——商家而言，真正影响其租赁商铺的因素在于商家的经营状况与盈利水平，广州北京路的商家种类和深圳相差无几，作为同等品牌，其盈利水平也大致相当。同等档次的商家既然能够承受广州相对较高的租金，对于目前深圳的租金水平来说也能较为轻松地承受。

若以香港旺角步行街商圈与深圳东门步行街商圈进行对比，二者拥有相近的人流状况。以经营港式茶餐厅为例，香港旺角的餐饮铺位租金差不多是深圳东门相当地段餐饮铺位的２～４倍，而东门步行街茶餐厅的定价水平差不多是香港的６至８成，深圳餐饮业的工资水平仅为香港的１／６到１／８之间，原材料价格则是香港的一半左右。可想而知，商家在东门步行街租赁商铺的承受能力还远远没有到达商家受不了的程度，可见深圳如东门步行街这样的中心商圈升值空间非常广阔，预计在２００８年租金回报将有一到两成的上升幅度。

社区店冷清

租金上涨动力不足

从社区商铺的经营范围来看，由于处于非中心商圈的地段，其商业辐射范围较小，多是服务于所在的小区配套，经营种类也多是小型百货、洗衣店、小餐饮与地产中介为主。

在２００７年上半年，深圳市二手市场火爆，很多地产中介也顺势扩张，在一些小区大肆开铺。由于中介地铺的租金承受能力往往较高，在中介地铺的带动下，２００７年上半年社区商铺的整体租金水平也有一定的上涨。不过随着国家对房地产调控的深入，深圳二手楼市下半年开始走进平淡，一些曾经大肆扩张的中介公司的盈利能力将无力承担当时社区商铺的租金水平，纷纷采取关铺的手段来缩减成本。地产中介的退场使得目前社区商铺租金上涨的动力不足，在常规社区配套行业租金承受能力不高的情况下，社区商业的租金水平可能在２００８年会面临一定的调整。

奥运成为深圳写字楼腾飞契机

在全球经济增长乏力的情况下，２００７年全球的写字楼租金平均涨幅却达到１４％，为近年涨幅最高。比邻深圳的香港写字楼租金水平从２００７年之前的全球第三位一举超越日本东京，仅次于英国伦敦位列世界第二，目前香港商业中心区如中环等地的写字楼单位租金水平目前在１５００元／平方米以上。

从香港中心区写字楼的客户来说，很多都是以香港为跳板切入中国内地市场的，其中不乏世界５００强这样的跨国公司。

深圳自上世纪７０年代末期成为中国改革的试验田以来，其经济发展模式一直走在全国的前沿，目前深圳正在面临一个新的产业升级的过程。在这个阶段，深圳将改变依靠“三来一补”的劳动密集型的加工行业的经济发展模式，转向以服务及金融业为支柱型产业。这个阶段也是发展为国际城市的必经之路。作为与香港比邻的深圳而言，目前甲级写字楼的单位租金水平仅在１３０～２００元之间，仅是香港十分之一的水平，发展空间十分巨大。随着内地经济的进一步开放，一些原本扎根于香港的跨国公司开始北移内地，将直接拉动深圳写字楼的租金水平。

奥运会是今年的关键词，更多外资以及港资企业开始借助奥运会的东风内迁大陆。由于深圳和香港的距离较近，且两城同属粤语文化圈，自然成为外资与港资内迁的第一站。

从深圳市写字楼市场的发展轨迹来看，自２００４年深圳对于中心区的建设开始，全市写字楼均价从数千元每平方米的水平到２００７年的２００００元／平方米左右。尽管受到宏观调控的影响出现了约一至两成的降幅，但租金却出现一至三成的上涨，一般回报率有６至８个百分点，相比香港３～５％的回报来说仍然处于高位。此外中心区配套完善程度与香港不相上下，且仍在不断的建设完善中。

从２００７年下半年开始，银行按揭收紧，市场买卖淡静，但仍有几个一次性付款的数千万大额成交，买家均是作为自用的大型企业，这些有实力的自用买家表明对中心区写字楼市场租金未来走势看好，相信在今年中心区写字楼将会出现需求大增的局面，大大刺激投资客和自用买家的入场。