“非常10条，温暖成都”全面解读震后楼市新政

提要

　　从6月15日起至2009年12月31日，成都购房将可享受多重优惠政策。成都市房管局相关负责人昨日透露，为切实解决灾后居民安居置业的实际困难，市政府办公厅日前下发了《关于促进房地产业恢复发展扶持居民安居置业的意见》（以下简称《意见》），涉及居民购房补贴、首次购房信贷优惠、鼓励企业恢复生产等多方面内容。《意见》甫一出台，开发商和市场反响就十分热烈，那么究竟该怎样理解这十条《意见》？具体执行的方式和细则将怎样保证《意见》的贯彻实施？《意见》所涉及的房管、建委、税务、银行、国土等各权威职能部门怎样解读各条？

　　初读

　　在开发商的关注和消费者的瞩目之中，《成都市人民政府办公厅关于促进房地产业恢复发展扶持居民安居置业的意见》（以下简称《意见》）日前正式下发，一位开发商看到意见的第一时间向记者表示，本次成都市政府对行业的重视程度、政策出台的高效、政策调整的力度“远远超乎预料”。

　　《意见》甫一出台，开发商和市场反响就十分热烈，那么究竟该怎样理解这十条《意见》？具体执行的方式和细则将怎样保证《意见》的贯彻实施？《意见》所涉及的房管、建委、税务、银行、国土等各权威职能部门怎样解读各条？本报派遣6路记者，分赴上述各部门，为您首次解读《意见》。尽管是初读，也免不了存疑之处和细则的尚在制定，但我们能够明确感到整个成都房地产市场都开始围绕着《意见》转动起来，为此，我们不惮于读错，更不怕读偏，因为《意见》将在我们的一次次解读中清晰化、实体化，并显现效用。

　　政府采购商品房

　　第一条

　　鼓励社会力量参与灾后重建

　　核心

　　1、鼓励投资基础设施、公共服务设施、集中安置住房建设

　　2、政府根据需要按照公开、公平、公正的原则采购已建和在建商品房，用于集中安置和危房改造安置

　　初读

　　记者第一时间就此条意见内容走访了成都市房管局、成都市住房保障中心等职能部门。各部门相关负责人均向本报记者表示，意见的实施细则正在酝酿之中，具体的执行方式尚在议定之中。但据记者了解，《意见》第一条中最为核心的问题有三：政府采购实施的主体部门、具体的采购流程、购买对象。

　　“不管最后的方式怎样，但是集中采购能够极大地恢复成都房地产业的信心。”尺度地产董事长曾祥庸对此评价说。成都花样年实业有限公司总经理刘宗保则表示，“政府可以根据需要对商品房进行采购，用于安置”则为很多中低端商品住房的销售提供了新的出路。”

　　在成都市住房保障体系中，曾经有过政府住房保障部门对市场当中的商品房进行采购用于住房保障的政策尝试，而当时的整个工作是由成都市住房保障中心来完成，有开发商表示，该项条款可以理解为是地震之后非常时期内的住房保障，是成都市住房保障体系的扩大化。“具体的流程，肯定也会参照过去就住保进行采购的方式来进行”，该开发人士最后向记者表示，最关键的问题是采购的市场对象是否包括民营开发企业的楼盘项目，具体采购指导价格将如何来确定，这才是最核心的问题。

　　但可以预期的是，该措施将对市场上待售的存量房、对部分开发企业的资金压力起到有效的释放和缓解作用。尺度地产董事长曾祥庸表示，灾后重建的核心是“安居乐业”，集中采购将对成都市场上的现有供应量予以消化，可以直接给予开发商资金上的支持，缓解开发商的财务压力。它既满足了政府对震后危旧房的安置需求，又扶持且激活了市场，对市场具有不容置疑的影响力。“集中采购将直接影响和改变成都楼市的需求结构。”曾祥庸说。

　　银行给予信贷支持

　　第二条

　　加大金融支持服务力度

　　核心

　　银行给予信贷支持，不催还贷、不催收催缴、不罚息、不作不良记录

　　初读

　　“其实在《意见》出台之前，我行就已经对一些重点企业，包括一些规模国有企业、一些社会信誉好的房地产公司提供了相应的金融支持，包括发放贷款、缓期还款等政策”成都市某商业银行信贷部负责人看到《意见》之后，对记者表示。

　　记者从建设银行四川省分行个贷中心了解到，该行正在针对《意见》积极展开研究，相关的优惠细则会在随后正式公布，“虽然目前具体的条款还没有确定下来，但是政策扶持力度肯定比前期的政策要大的多”，“可能会涉及到首付比例降低以及适当放宽购买第二套房的相关政策”。

　　问：《意见》是否可以理解为对成都房地产市场银行融资的“松绑”？

　　建行相关负责人答：《意见》的出台肯定会缓解房地产市场资金短缺的问题，但这并不是《意见》出台的目的。《意见》本身是希望在灾后重建中，在恢复生产中，银行能够给予相关的行业和企业以信贷支持。绝对不是简单地对房地产企业资金放开。同时，根据企业的不同情况，商业银行的支持时限和力度也会有所不同，再加上整个房地产行业的资金缺口比较大，单靠银行的信贷支持，也不可能完全解决房地产开发的融资难题。

　　问：“加大金融支持服务力度”的意见中提到，要享受信贷支持，必须要有良好社会信誉、发展业绩等等要求，这些硬性条件该如何界定？

　　工商银行相关负责人答：“良好社会信誉、发展业绩和积极参与灾后重建”如何界定，《意见》中并没有具体的标准，这就要根据各大商业银行各自的标准来进行界定，因为不同的商业银行放贷政策和客户筛选标准不尽相同，这也就会产生不同的界定标准，具体如何操作可以关注各大商业银行的实施细则。

　　问：目前省内的金融支持政策力度有多大？主要集中在哪些方面？

　　工行相关负责人答：根据银监会的数据显示，截至6月6日上午，银行业金融机构已向四川受灾地区发放抗震救灾及灾后重建贷款243.83亿元；四川地区累计少提高银行存款准备金率1.5个百分点，少冻结银行资金几百亿元；《意见》出台后，预计建筑行业、房地产行业的信贷额度也会进一步提高。

　　减免相应税收

　　第三条

　　依法落实各项税收扶持政策

　　核心

　　税收优惠

　　链接

　　灾后企业所得税

　　1、企业因地震造成的损失可扣除

　　2、企业捐赠在利润总额12%以内部分可税前扣除

　　灾后个人所得税

　　1：地震造成重大损失的个人可减征个税

　　2：灾区个人取得的救济金等免征个税

　　3：个人向灾区的捐赠涉及的个税可以扣除

　　初读

　　《意见》出台后，记者第一时间采访了成都市地税局。

　　问：灾后税收的优惠和减免主要涉及哪些方面？

　　成都地税局法制处相关负责人答：5·12汶川大地震后，成都市税务局就通过报纸等多种渠道，将灾后企业及个人可以享受到的相关税收优惠政策进行了及时的公布。其中主要涉及企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税等若干方面。

　　问：成都市新出台的《意见》提到现在购房将免交个人所得税？

　　答：成都市新出台的《意见》第七条指出，购买商品住房的成都市纳税人，自购房之年起至2010年止所交个人所得税（不包括银行储蓄存款利息个人所得税）地方所得部分给予补贴，最高不超过10万元。

　　问：具体的执行时间是什么？

　　答：按照我国税收的相关规定和《意见》的执行日期，享受此条个税补贴的购房者是指2008年6月15日以后购房的，2008年6月15日至2009年6月15日，2009年6月15日至2010年的个人所得税的地方所得部分进行补贴。

　　问：是不交，还是先缴纳，后补贴？

　　答：是先缴纳，后经过税务和财政局的相关工作流程，再统一补贴。

　　问：受灾群众的房产税可以减免吗？

　　答：财政部、税务总局规定：经有关部门鉴定，对毁损不堪居住和使用的房屋和危险房屋，在停止使用后，可免征房产税。房屋大修停用在半年以上的，在大修期间免征房产税，免征税额由纳税人在申报缴纳房产税时自行计算扣除，并在申报表附表或备注栏中作相应说明。

　　减免报建费

　　第四条

　　鼓励建设项目按期开工

　　核心

　　减免报建费

　　链接

　　截至6月12日，成都主城区812个工程项目中，已经有758个项目在进行震后质量安全自查、备案后恢复了现场施工。其中，127个市政工程项目中复工项目了117个，685个房屋建筑项目中复工项目为641个。已经恢复施工、进入正常施工状态的房地产建设项目已经达到了94%。

　　初读

　　问：《意见》出台了系列优惠政策，针对建设项目的有什么优惠呢？

　　市建委开发处相关负责人：该政策对建设项目的优惠政策主要体现在减免报建费上。按照《意见》规定，凡按招、拍、挂方式出让的经营性用地，在2009年5月31日前，房地产企业按期开工的，报建费在166.5元/平方米的征收标准上减免48元/平米。经国土资源部门审核同意，房地产企业申请延期不超过半年开工的，报建费减免36元/平米，；延期不超过1年开工的，报建费减免24元/平米。在经批准的延长期内不作为闲置土地。

　　问：报建费的减免对整个市场将产生怎样的影响？

　　答：通过减免报建费，可以适当减轻房地产开发企业因地震所带来的经济损失，刺激开发企业积极开工建设。同时也对促进成都市地震灾害后房地产业恢复发展，扶持居民安居置业有着积极的作用。

　　受灾群众申购经适房

　　第五条

　　加大住房保障力度

　　核心

　　受灾群众，可申购经适房、租赁廉租房，购买商品房的视为首次购房

　　初读

　　问：因房屋毁损或房屋有安全隐患的城镇居民申购经济适用房、租赁廉租住房，是否还满足原本的申购条件？

　　住保中心答：具体操作办法还在研究中。

　　问：居民住宅受灾情况的核定由哪个部门完成？

　　住保中心答：由成都市房屋安全鉴定办公室来鉴定具体的受灾情况，以判断是否具有资格因地震房屋受损而申购经济适用房。

　　问：受灾群众申购经济适用房的时间是什么时候开始？居民需提供哪些资料来办理？

　　住保中心答：这些细则都尚在研究中。

　　公积金买房首付降低

　　第六条

　　降低公积金贷款首付比例

　　核心

　　公积金首付降低，贷款年限延长

　　初读

　　“5·12”地震后，成都市住房公积金中心在第一时间出台了关于地震灾区职工使用住房公积金特殊规定的紧急通知》（川建发[2008]27号），而近日，成都市人民政府办公厅出台的《意见》中，公积金政策又有了变化。为此，记者特地采访公积金中心相关负责人，为大家解读地震后新增加的公积金政策。

　　问：在地震中，有家人在灾区，房屋受损，可以提取公积金不？死者的公积金怎么提取？

　　答：职工本人或配偶、子女、父母户籍关系在重灾区（重灾区范围：本市的都江堰市、彭州市及我省确定的其他重灾区）的，可凭户籍证明、亲属关系证明，在2008年12月31日前申请一次性提取本人住房公积金余额；其他受灾职工凭有权部门出具的本人及配偶、子女、父母的房屋损毁证明，伤残证明，死亡证明提取本人住房公积金余额。

　　问：在灾区，因为损失严重，不能按时偿还住房公积金贷款怎么办？

　　答：对重灾区不能按时偿还住房公积金贷款的个人，从灾情发生后6个月内，公积金中心及受托银行不进行贷款催收、不罚息，不作不良记录。因参加统一组织的抗震救灾工作影响正常还款的借款人，经所在单位或抗震救灾指挥部门出具证明，同样适用本规定。

　　问：公积金贷款的首付和按揭年限、额度有没有变化？

　　答：凡我市五城区（含高新区），以及重灾区购买商品房申请住房公积金贷款的，首付房款的金额由30%调整为20%，贷款最长期限由20年调整为30年，贷款最高额度由25万调整到30万。

　　问：外地缴存的公积金可以在成都市申请住房公积金贷款不？外地是成都市以外还是全国范围内？

　　答：外地缴存住房公积金的也可在我市申请住房公积金按揭贷款购买商品住房。不仅是汶川、北川等重灾区的群众可以申请，北京、上海等全国其他城市的购房者也享受这个条件。

　　问：对重灾区的开发商，公积金方面有没有相对的政策？

　　答：对重灾区的公积金贷款合作项目，取消合作条件中对开发企业的资质等级和销售进度的要求；震灾前已签订合作协议的贷款项目，开发企业应尽快出具主管部门对工程项目安全情况进行勘察评估的结果。

　　问：二手房的公积金贷款，有没有变化？

　　答：震灾后办理的再交易住房(二手房)公积金贷款，评估机构应在评估报告中增加住房受损程度的评估内容。

　　发放购房补贴

　　第七条

　　实施购房财政补贴

　　核心

　　购房契税补贴，购房补贴

　　链接

　　普通商品住房

　　凡满足“住宅小区建筑容积率在1.0以上（含1.0）、单套建筑面积在144m2以下（含144m2）、实际成交价格低于公布的同一范围土地上住房平均交易价格1.4倍以下”三大条件的住房，为普通住房。目前，成都市各环域住房平均交易价格为：二环以内为5780元/m2；二环至三环之间为5080元/m2，三环以外为4730元/m2。

　　初读

　　“现在总体来说房价还是偏高，开发商只给一定的优惠，如果政府能够给点补贴就更好了”，来自都江堰的吴军华说。吴是一名个体经营者，他在都江堰的幸福大道拥有两个铺面，但现在他不打算做生意了，他说地震改变了他的生活态度，平安地活着就是一种幸福。所以他想在成都买套房子，安安稳稳的过日子。“我原来在城东就看好了一套房子，现在正在和销售人员讲价，希望能多申请点优惠。”吴军华还不知道成都市刚刚出台的《成都市人民政府办公厅关于促进房地产业恢复发展扶持居民安居置业的意见》，更不知道其中“实施购房财政补贴”这一规定。当记者告诉他“购买其他商品房和已办房屋所有权证的存量住房，按所交契税的地方所得部分给予50%补贴”这一消息时，吴军华的兴奋之情溢于言表。他说，“那我争取现在买房了。因为对于普通的消费者来说，买房的时候，契税的交纳依然有压力。以前购买第一套房子才能享受到1.5%的优惠，这次政府的优惠这么大，50%的契税补贴就可以买件家具了”。

　　尺度地产董事长曾祥庸表示，5·12大地震，虽然未对成都市主城区的建筑造成破坏，但对成都的房地产市场造成一定影响，直接对自住型购房者、投资投机型购房者的购买信心产生冲击。在这种情势下，消费者的信心如果没有具体的政策面的支持，就不可能尽快恢复。

　　一直以来，经济手段都是恢复市场信心的重要方式。此次《意见》明确“实施购房财政补贴”，其实就是给购房者直接的经济实惠，刺激需求，活跃交易量，恢复市场信心。2003—2004年，成都市曾经对购买60--90平方米和购买120平方米以上住房的消费者入户开了绿灯。当年这一“购房入户”政策，极大地增强了外来购房者的信心，一时间到成都购房的投资置业者越来越多，并将此前许多因为子女入学等原因有购房入户要求的观望型消费者吸引到成都。“实施购房财政补贴”事实上就是政府在用经济杠杆给消费者实实在在的实惠，它所产生的结果就是激活需求市场，重拾市场信心。

　　像吴军华一样，现在很多在成都主城区买房的消费者都可以享受到政府实施的购房财政补贴。而对于个税的补贴，同样也让一些市民开始计算起买房的经济账——某外企市场部经理袁林说，把契税的减免全部算下来，买套房子节省的钱又可以做一次小户型的首付了。

　　问：6月15日以前购买的房屋，是否能享受本次购房补贴？

　　答：本次《意见》规定是2008年6月15起执行。对于6月15日以前购买的房屋不享受补贴和契税优惠。

　　问：对于撤消备案的情况如何处理？

　　答：撤消备案的问题，制定了锁定政策。购房时间网上备案时间为准。2008年6月15日以前备案的，不享受本意见的优惠措施，同时相关部门将对该套房屋进行锁定。2008年6月15日以前备案又撤消备案的，同样不能享受《意见》规定的一切优惠措施。2008年6月15以后备案，又撤消备案，重新备案的，可以享受《意见》规定的优惠措施。对于这些已锁定，不享受《意见》优惠措施的物业，开发商必须向购房者公示。

　　问：购房补贴到什么地方领取？

　　答：成都市房地产政务服务中心针对灾后人民群众的一些需求和最新出台的《意见》，特在政务中心一楼大厅开设购房财政补贴资金发放窗口。

　　问：房贴和契税减免的情况，温江的购房者能享受否？

　　答：意见中有关购房优惠政策除所得税补贴外，适用对象为凡在我市锦江、青羊、金牛、武侯、成华区（含高新区）范围内购买商品住房的市内外购房者。我市其他区（市）县可参照执行。

　　问：领取购房补贴的程序和所需手续是什么？

　　答：购房人在领取房屋产权证后，凭房屋所有权证、居民身份证、相关完税凭证等资料到财政补贴发放窗口办理领取手续，3个工作日内核实发放。

　　问：本次财政补贴包括契税补贴、购房补贴、个税补贴，他们分别指什么？

　　答：一般首次购买普通商品住房的契税按照总房价的1.5%征收，购买144平方米以上住房或者购买第二套住房的契税按照总房价的3%征收。购房契税地方所得部分为契税总额的65%。

　　例如：首次购买90平方米、总价50万元的普通商品住房，购房者应纳契税为7500元，其中地方所得部分4875元全部给予购房者补贴，同时购房者还享受购房补贴7500元，共计获得补贴12375元；购买150平方米、总价90万元的住房，购房者应纳契税27000元，其中地方所得部分的50%给予购房者补贴，金额为8775元，同时购房者还享受购房补贴4500元，共计获得补贴13275元。

　　放宽维修资金使用范围

　　第九条

　　简化审批，放宽维修资金使用范围

　　核心

　　房屋维修资金的使用放宽、加快

　　初读

　　问：“在保修期内不属建筑质量问题的也可提出申请。”这句话怎样理解？

　　答：根据国务院及建设部的相关规定，保修期内的商品房维修由开发商负责，保修费用由造成质量缺陷的责任方承担。专项维修资金只有等保修期满后才能动用。地震后，很多才刚刚交付使用，还没有过保修期的房屋，公共部位也出现了损坏。这种情况以前是不能动用维修资金，但是地震后，为了尽快让受损的房屋修复，保证老百姓的正常生活秩序，按照灾后住房维修应急办法，只要房屋的损坏不是质量，就可以使用维修资金。至于房屋是不是质量问题，则需经过专业鉴定来判断。如果房屋的损坏是因没有按规范修建造成的，维修费用就由施工或开发单位负责；如果是伸缩缝的开裂、装饰层脱落等非质量问题，就可用维修资金。

　　问：地震后，成都市的房屋维修资金使用情况怎样？

　　答：截止6月12日，成都市共有42个项目申请了灾后房屋维修资金紧急使用程序，使用资金共976759.08元。

　　问：市民申请维修资金的程序是什么？

　　答：对建筑区划共用部位、共用设施设备因地震损坏需使用维修资金的，相关业主、业主委员会或物业服务企业提出使用申请，在保修期内不属建筑质量问题的也可提出申请，市房屋专项维修资金监管部门按照紧急使用程序在1-3个工作日内调查、核实、划拨资金。

　　政府高效解决问题

　　第十条

　　提高审批时效，强化政务服务

　　核心

　　政府缩短审批时限，加大服务力度

　　初读

　　问：《意见》出台后，房产政务中心的房屋登记精简，具体的措施是什么？

　　答：为了减少办事环节，提高办事效率，政务中心将办理房屋登记的要件进行精简，共涉及4类相关业务，减少要件8件。具体包括：1、商品房预售许可取消建设用地规划许可证、预售行为规范承诺书、前期物业管理方案；2、商品房初始登记取消商品房预售许可证、物业保修金缴存证明、消防审查意见书；3、商品房分户登记取消购房发票；4、预购商品房预告登记取消预售商品房备案信息表。

　　问：受灾群众怎样办理产权？

　　答：目前办理私房买卖过户的时限由以前承诺的7个工作日缩短到4个工作日。同时，为受灾地区的群众开设绿色通道，凡要件齐备，经审查合格的，可于受理之日起下一个工作日办理完毕，领取新的产权证书。

　　问：房屋专项维修资金的审批时间是多久？

　　答：对建筑区划共用部位、共用设施设备因地震损坏需使用维修资金的，相关业主、业主委员会或物业服务企业提出使用申请，在保修期内不属建筑质量问题的也可提出申请，市房屋专项维修资金监管部门按照紧急使用程序在1-3个工作日内调查、核实、划拨资金。

　　问：在地震中遗失的产权证，怎样办理补证？

　　答：自2008年7月1日起，因产权证遗失需补发的，房屋权利人（含共有人）持有效身份证明文件、结婚证明、登报遗失声明（报纸原件）于1个工作日内办理完毕遗失补证事宜，不再要求6个月的公告期。

　　问：《意见》中提到的购房补贴，申请以后要多久能发放到手中？

　　答：在专设的购房财政补贴资金发放窗口，购房人在领取产权证后，凭房屋所有权证、居民身份证、相关完税凭证等资料到财政补贴发放窗口办理领取手续，3个工作日内核实发放。

　　另外，政务中心还将在已开展的定时服务、延时服务和上门服务的基础上，为开发企业办理抵押登记集体件增设预约服务、上门服务和增加服务窗口，缩短办理时限。

　　感言

　　读每一条《意见》都是沉甸甸的……

　　国难兴邦。******总理在视察灾区，看到灾区人民自救互救的感人场面后，挥毫写下了这几个大字。这样的精神，也充分体现在震后的成都楼市。

　　许多房地产企业老总几乎不敢相信眼前的现实：成都市政府在这么短的时间内，就出台了新措施，而且力度超出了所有人的想像，每一条都很有针对性地解决了地震后成都地产行业的困难。在谈到《意见》出台时，他们用“感动，佩服”这两个词，来表达对于成都市政府的敬意。在所有地产企业看来，《意见》里面每一条内容，乃至每一个字，都是沉甸甸的。读着《意见》，他们读出了这一条条《意见》背后多少人的心血，多少人的希望，以及自己肩负的社会和行业责任。

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