市场低迷凸显楼盘品质 5月别墅成交额上涨50%

上海写字楼网 2008-6-25 14:13:00 摘自:北京商报

房地产市场低迷了近10个月的时间，正所谓“大浪淘金”，市场低迷的时候才是检验项目品质的大好时机。随着楼市低潮的不断持续，寻找抗跌项目无疑成为了市场最为关心的话题，从几个月的市场反应来看，高档住宅无疑成为了楼市的中流砥柱。特别是别墅市场，进入5月后，别墅销售开始呈小幅上涨势头，截至5月26日，当月共销售281套，销售金额17.1亿元，相比4月份分别上涨了15%和50%。

　　为何在楼市整体低迷的情况下别墅市场会异军突起呢？有业内人士认为，别墅这几年受到热捧，主要是由于国家一系列的供地限制政策导致的。今年1月，国务院出台《关于促进节约集约用地的通知》，规定未来住宅用地出让合同将规定最低容积率，明确单位面积内所建住宅的套数和套型，这将使通过调低容积率将住宅变为别墅的企图成为泡影。该政策出台后，北京市近日发布建设用地标准，将别墅的最低容积率限定在0.6，对容积率低于0.6的报批项目进行严格的限批和禁批，让原本后期规划继续做独栋别墅开发的开发商不得不改变策略。而且前不久，北京市规划委员会出台的对住宅面积的限制性政策，进一步透露出，节约用地将成为今后政策调整的重点，这就决定了今后即使是别墅项目也会出现联排、双拼、花园洋房、独栋混存的局面。因此品质最高的独栋的纯别墅项目，将成为楼市的稀缺品。

　　从5月份别墅销售金额排行榜上可以看出，榜单前几位的项目，均具有社区环境营造、建筑形态设计、庭院园林布局等方面的综合优势。首位的是5月17日开盘的龙湾和院，项目传递出中国传统庭院的意境，简约舒适的户内布局，结合成熟的社区环境，创下了1.75亿元的销售佳绩；排行第二的润泽庄园1.4亿元的销售成绩也很可观，作为距离城市最近，又属居住稀缺区域的“城市别墅”，已推出三期新品的超大规模的润泽庄园的市场价值有目共睹；君山国际高尔夫别墅，凭借18洞高尔夫球场景观及良好的产品规划，以销售金额0.77亿元的不俗成绩，成为京城密云区域新兴别墅区的典范之作。

　　稀缺性决定抗跌性独栋别墅成市场宠儿

　　随着节约用地的政策不断深化，即使是别墅项目的容积率也受到了严格的控制，因此导致了独栋别墅因稀缺性而成为了别墅项目中的宠儿，这也注定了其升值空间。在今年5月份别墅销售榜中，销售量进入三甲的项目中有两个是独栋别墅，一个是中央别墅区的代表项目龙湾和院，另一个是密云代表项目君山高尔夫。

　　作为中央别墅区的纯独栋，于5月中旬开盘的和院，凭借其得天独厚的原创品质和稀缺价值，聚集了庞大的人气，进而全面引爆销售狂潮，勇夺5月份北京别墅销量冠军。记者了解到，和院开盘当天，所推房源在数小时内就被抢购一空，为此该项目6月21日又加推了23套房源，但是在当天上午就全部被认购。

　　谈起和院可以用“五独俱全”来形容，首先在设计上拥有两独，其一是独栋，其次是独院，独栋决定了其未来的升值空间，独院符合人们对院落完整性、私密性的心理需求。

　　其次该项目在景观上做到了两独，其一是独享下沉式入户温泉。其二是独乐，坐拥国际家庭休闲领地，6000平方米龙湾，汇集运动、休闲、社交于一体。最后独乐，该项目毗邻有“中国伊顿公学”美誉的力迈学校，让孩子的成长与世界同步。

　　前5月成交量下跌60% 特色别墅“逆势暴涨”

　　其实，今年上半年的别墅市场也并非乐观，在经历了去年的井喷之后，今年北京别墅市场的成交量开始回落。据有关机构统计，截至今年5月20日，北京别墅市场的新增供应量为48.9万平方米，而去年前5个月该数据却仅为37万平方米，别墅市场的新增供应量同比上涨了32.2%。然而，别墅市场同期的销售走势却呈现出逐月回落的趋势。去年前5个月北京别墅销售2071套，而今年前5个月的销售套数为912套，同比下降了60%。显然整个房地产市场的冷淡局面也深刻地影响着别墅市场，但是为何一些别墅项目会出现逆势反弹的现象呢？究其原因，主要是这些项目自身有着鲜明的特色和明确的市场定位。

　　例如，5月份别墅榜销售第二名的润泽庄园，虽然该项目属于双拼、联排、叠拼混杂的项目，但是其距离市中心最近的地理位置决定了其热销程度。

　　对于工作繁忙的都市精英而言，既希望享受高品质的居住生活，又不能为此而远离城市中心，无疑城市别墅正是这类人群所热衷的，作为城市别墅的代表润泽庄园，位于国奥核心区，紧邻五环交通便利，在距离上满足城市精英的工作需要，而该项目西侧紧临面积达1.3万亩的奥林匹克国家森林公园，北侧140米处就是正在逐步还清的清河，无疑在满足城市精英对于距离的要求后，该项目又提供了高品质的自然风光。

　　此外，这次凭借着独特的高尔夫环境，杀入5月别墅销售榜三甲的君山高尔夫，也具有其独到之处。据了解，君山360度观景别墅与普通高尔夫别墅最大的区别是位置，普通高尔夫别墅大多是相邻高尔夫球场，而君山别墅则是被果岭紧紧环绕。这种建筑形式最大程度上利用了高尔夫球场的相关资源。在社区安全、景观效果和便利程度上，有着最大的优势，是真正的高尔夫生活的反映，也是大多数顶峰人士最为向往的建筑形式。

　　润泽庄园

　　类型：别墅

　　建筑类型：双拼别墅、联排别墅、叠拼别墅

　　项目位置：朝阳区北五环顾家庄桥正北3000米处

　　最低总价：490万元/套

　　物业费：不超过4.5元/平方米/月

　　开盘时间：2008年4月19日三次开盘

　　龙湾和院

　　类型：别墅

　　建筑类型：独栋别墅

　　项目位置：顺义区后沙峪镇温榆河别墅区21号地

　　最低价：750万元/套