年回报可达10% 观望期内投资商铺收益更稳定

　　本期主讲嘉宾为资深商业地产专家、北京汇博行房地产经纪有限公司董事总经理潘好龙先生，潘总具有扎实的理论基础和丰富的实操经验，是国际商业房地产估价师，中国商业地产联盟专家委员，同时也是多家专业媒体的商业专栏作家。本期主讲的内容是“商铺投资与其它投资比较、组合”。

　　潘好龙：非常高兴有机会来到搜狐焦点房地产网与大家进行商铺投资话题的交流。我们首先讲一下商铺投资与其他投资的组合。这里面分三个，第一个是商铺投资与住宅投资的比较，第二个是商铺投资与商务投资，或者是写字楼投资的比较。第三，我们会关于商铺投资与股票、基金产品的比较分析。

　　在讲这个概念之前，我们首先有一个界定，今天关于商铺投资的主要是针对一些私人投资者、中小型商业、物业住宅或者写字楼投资。这里不包括对于大型购物中心，高档的写字楼，一些机构和基金的投资者的投资。因为他们的投资行为比较特殊，不包括我们今天所要讲的范围内。

北京汇博行房地产经纪有限公司董事总经理潘好龙

　　首先讲商铺投资和住宅投资的比较。商铺投资和住宅投资，首先参与的主体是有差异的。住宅投资只有发展商和购买住宅物业的人，经营主体差别比较大。商铺的经营主题很多，你可以开餐馆，也可以做其他的。住宅主要是居住。经营者与使用者的差异也是不一样。商铺的经营者与使用者的差异非常大。住宅非常小。从长期的考虑，从销售的难度来讲，买商业、物业，在以后出售的过程中，难度比较大，而出售住宅的难度相对比较小。从经营管理的角度，对商铺投资，要获得长期稳定的收益，它的稳定程度比较高，住宅比较低。商铺的价格评估，难度比较大，对住宅的评估，相对比较容易。另外，最主要从投资风险的角度来讲，商铺投资的风险比住宅投资的风险大。一个是商铺投资和住宅投资的资金收益和销售收益。这两个会决定一项物业的价值。商铺投资的收益目前市场上认可在10%左右，整体的住宅投资租金收益每年只有4%到5%左右。住宅的销售收益，因为这两年的涨价幅度比较高，住宅的销售收益也比较高。但是总体来讲还是比较低的。

　　我们可以以一些实际的案例进行一些比较。比如说大家比较熟知的SOHO现代城，我们评估一下物业的最主要的两项价值。SOHO现代城，从7000多块钱开盘，卖到一万块钱。现在二手市场的交易价格在15000到16000之间。商铺的销售均价，当时大概在2万块钱。沿着长安街的是两万二，沿着社区的是一万八左右。现在要买，基本上在四到五万的价格水平。从这两个之间可以看出来，销售的收益差别比较大。你可以通过这两项的收益可以很清楚的知道他们投资的回报、收益差异还是比较大的。

　　你还要考虑到其他的影响租金收益的因素。比如说当时买住宅的，目前出租给办公物业使用的。住宅住户的租期是比较短的，商铺用户的租期是比较长的。你控制期还有一个风险。这是关于住宅投资与商铺投资的比较。

　　下面我们讲讲关于商铺投资与写字楼投资的比较。其他的一些内容，商铺投资与住宅投资与写字楼投资的比较，很多是一样的。核心的差异在什么地方呢？ 一个商铺投资与写字楼投资的差异就是，这两项对管理的要求比较高，好的甲级写字楼是不出售的，出售的写字楼这几年的增长幅度是比较弱的，就是因为有一些物业公司没有做好管理。商铺投资和写字楼投资经营管理的成本都比较高。从销售的难度来说，商铺与写字楼，买了以后放在二手市场交易的时候，这两个的交易难度都是比较大的。从租金收益比较的话，商铺投资的租金收益远远高于写字楼投资的租金收益。商铺的销售收益也是要高于写字楼的销售收益。

　　我们还是通过实际的案例来了解。比如说昆泰国际中心，这是一个综合型的，既有写字楼也有酒店，也有商业。我们可以了解它一般的销售价格。当时昆泰的写字楼销售均价大概在一万五左右，现在二手市场的销售价格在两万二到两万五之间。商铺当时的销售均价在三万两千块钱，如果你六万块钱很难买到。从这个销售收益里面来比较。

　　从租金收益比较，现在昆泰写字楼的租金基本在五块多一点，商铺的均价在15块以上，更高的可以达到20块钱。面积小的租金会更高。这时候你还要考虑其他的影响你收益的因素。比如说商铺投资与写字楼投资。商铺的租期可能会更长或者更稳定，因为你面对着很多租户，尤其对于昆泰的客户，他们的租期都在8年，甚至15年。写字楼的租期一般在两年。这样，商户的租期比较长。

　　因为写字楼每两三年要换一个租户，你就有一个控制风险，你需要重新寻找租户，你要指出一笔资金给中介机构。你还要考虑到装修期。商铺的经营住户比较稳定，昆泰的情况比较典型，这两组租户，从开业到现在，基本上很少换租的。

　　再说说商铺和股票基金的投资比较，首先申明一下，我从来不做股票，但是我会关注这些市场。他们主要的区别，一个是投资理念的不同。股票是一种投机，而商铺投资是一种投资行为。商铺是一种可以自己控制的投资行为，风险也在自己可控制的范围。而股票投资不在自己的控制范围之内。更多的会受到国家宏观经济的影响，甚至会受到国际金融的影响。比如说这一次美国的次贷危机，使全球每一个国家的股票市场受到了影响。现在如果你面对一个股票的投资者，如果说他在过去的半年时间，没有腰斩一半，他都不好意思跟别人说。这就是商铺投资和股票投资的本质的区别。因为目前，不论是中国的股市还是全球的股市，还没有真正进入一个价值投资的时代。第三点不一样就是对资本的要求不一样。商铺投资的门槛比较高，至少需要上百万资金。而股票，拿一两万块钱就可以做了。第四点是风险程度不一样，股票的投资风险非常大。商铺投资与住宅比较，风险大，但是与股票比较，简直是太小了。另外，投资的流动性是不一样的。股票你今天买了明天可以卖，而商铺投资，你今天买了，再卖出去，需要一段时间。它的销售难度比较大，因为它的总价高，你需要找到一个上百万、千万的投资能力的人。另外，投资杠杆也是不一样。商铺投资可以得到银行、金融的支持，股票投资几乎不可能。这是他们的性质所决定的。这是股票基金投资与商铺投资主要不一样的地方。

　　当然，任何投资与投资人本身的偏好是有关系的，不同的人有不同的投资方法。不论是什么样的投资，投资什么样的物业，都有一个共同的希望。就是希望有最低的投资，第二个就是希望有最高的定期现金流，第三，他希望有最早的现金流，最后，他想投资出售的时候，有一个最高的销售收益。今天的第一讲讲完了，谢谢大家！