 论坛现场  论坛现场 | |||||||||
主题：三里屯地区商业前景
时间：2008年6月26日（周四）14：30-16：00
地点：三里屯SOHO样板间
主持人：蔡鸿岩《楼市》杂志主编
主讲嘉宾：林乃仁 （香港资深商业地产顾问）
王朝龙（北京格林兰咖啡总经理，原美大星巴克总裁）
黄国雄（中国人民大学教授博士生导师 中国商业经济学会副会长） ▲搜狐网 焦点房地产网全程直播此次活动
我先给大家做一个介绍，我左边这位是中国人民大学教授 博士生导师 /中国商业经济学会副会长黄国雄教授。中间这位是星巴克的总裁，现在是北京格林兰咖啡总经理王朝龙。这位是香港资深商业地产顾问林乃仁先生。
他们几位都是我的老师，大家可以看到他写的商业地产的文章。今天能有这么多人来，我们也很惊讶这么多人关注我们这个话题。今天话题分两个主题，一个是关于北京三里屯地产现状和未来发展情景。另外一个是零售商业物业和持有商业。
这块位置属于东三环，东三环我们也知道，我们也经常跟朋友说，要在这边搞一个东三环一日游，从早到夜晚，到哪去玩，中午去哪逛，晚上去哪泡吧等等。就是说明北京的商业和文化活动在这个区域是最集中的。在这么一个大市场趋势的前提下，我们看到北京东三环对于商业地产的投资最近几年是汹涌澎湃。接二连三不断有大的商业机构，最知名的就是我们对面就要开业的太古。太古作为香港最老牌、最资深的。这块地方虽然是北京传统的商业区和以酒吧夜生活为主体做一个这么大的规模的广场，我也想象不到会怎么样，我们也在看未来他们到底是什么样的情形。包括以后老潘把三里屯SOHO这个项目拿下来，在这个地方开发，我看第一个动作把西边的围场做了一个雅天尼的广告。所以潘总投资这个项目也引起了许多人的关注，包括未来这个区域商业老潘未来怎么做，我们也是抱着关心的态度再关注着。我也借此机会深入了解我们这个项目的情况，再跟我们这些专家请教相关的信息和知识，就是商业物业怎么做。
我前面就说这么多，后面的时间把话题给我们几位专家，我也希望在这个过程中，大家有兴趣的人可以随时举手发言。
我刚才跟黄老聊了聊这个区域的发展，我想黄教授一定有很多话想说。
全国来看，有几个数字，从北京来看，北京现在的商业地产至少有3个9让我们认识一下。第一个900万现有企业性质，夫妻店、个体户，870多万。现在再建和今年进入的，加上10个郊区县规划的也是900万；3乘9就是2700万，这个面积北京人口来看，已经每个人达到2平米，这个概念可能会提出，国际惯例来看，还是国外发达国家来讲（1.2平米），所以很多专家提出中国地产整个商业地产已经出现泡沫现象。
这里就提出一个问题，这个具体怎么评定，我的看法是这样，中国商业地产这几年发展很快，从这个角度，确实在某些地方和城市发展得过快，过于集中，出现了一些泡沫现象，特别是大型的购物中心。
但作为上海来看，上海达到3000多万，人均是2.3平米，但我看北京和上海还存在着很大的发展空间，这里面有几个问题。第一个问题，1.2的标准并不是国际惯例，也不是一个规律，它仅仅是某个城市的经验数字，不能作为依据。因为不同地区都是不一样的。
第二个问题是，并没有绝对饱和，就算是市场也是相对于某个时期、某个地区、某一个商品来说。同样房地产从市场空间来看，应该还有很多的发展余地，这个发展余地，取决于我们的市场定位。比如说，我们朝阳三里屯，基本上购物中心，我从去年10月份至少看到这个地区有6个购物中心，是不是没有空间了呢？我认为确实也存在着过量的问题，但更多是市场的问题。因为我认为市场是相对的，没有绝对饱和，没有存在着绝对的买方市场，买方市场有卖方市场，就在于你如何自己经营和定位。总体来看，不能因为现在有些地区开发过多而得出整个商业地产处于泡沫状态的结论。
第三个问题就是刚才说的如何定位的问题。从大型的购物中心来看，存在三个问题：第一，购物中心小型化。今年福布斯统计了，世界大的购物中心，8个在亚洲，4个在中国，欧美和加拿大各一个；第二个问题，交通拥堵，路上耽误时间长，在路上花上大半时间去城郊买东西？第三个问题，整个经济低迷？这种情况下，最大型的购物中心整个销售率就下降。重要的一个问题，区县的购物中心逐步形成，就地就购买到相应的商品，得到相应的服务，这种情况下相比，就不去购物中心了。这样的情况下，整个购物中心平均下来，美国19900平米的购物中心这几年的构建占83%。日本占20500，英国是14000。这样就反映了购物中心小型化。第二个是购物中心区域化。第三个就是功能化，为了满足区域的消费需要，满足多功能的定位。所以从这个角度认识世界的趋势。
作为一个大型购物中心，我们目前存在商品特色化，经营本区化，品牌普及化。你有国际品牌，我也有国际品牌，没有形成一个品牌的特大优势，形成跨区域的消费者购买。所以如何立足于本地进行本地经营这是非常重要的一个问题。我们的前途就在于经营有没有特色经营，有特色经营是否能够形成实行本区一个特色区域点。
【主持人】：黄教授是参加过我们国家很多商业政策方面的项目会议什么的，所以黄教授在这方面有一个宏观方向的有效信息。刚才黄教授所说，包括购物中心的问题，包括宏观的数据，我想问一下王先生，您以前在星巴克，大家都知道咖啡圈子里都知道您的名字，你们星巴克在选址的时候，会考虑这个城市，包括一个区域的商业，包括整个商业的供给宏观的数据，还是更看重区域发展的机会和环境。再一个问题是星巴克在店面选址的时候，包括您现在做的格林兰咖啡。您是租，还是以购买物业的方式？
这个店大家都认同说非常好，能见度非常好，但我们这个店过了一段非常艰难的时间。我们刚开始做的时间，一天才做了几千块钱，扛了一年多时间。这就说明什么事情？房地产的发展是需要一点时间才能成熟。刚刚我们也提到咖啡这个产品跟其他产品不一样，它有消费者生活习惯问题，有的人喜欢喝咖啡，也有人不喜欢喝咖啡，这就涉及到每个人消费方式不一样的问题。这就需要时间让他们接受，所以也需要市场的培养期，等大家都可以接受咖啡以后，自然而然喝咖啡的人多了，生意就会上来。所以这个位置跟三里屯位置来讲就经历了这个见证，也见证了三里屯成长的过程。
房地产也一样，三里屯之前都是一些酒吧，现在各大不动产的公司都进驻，在这里发展商业，我们可以预计这个地方肯定是改换头面，变成一个非常环保的商业区。刚刚黄教授也说了，可能商业区太多了，我个人感觉是要看时间，因为一下子冒出很多商业地产感觉多。这个多是某个时点的多，因为我们社会是在发展的，现在可能是多了，等城市更进步发展，大家所得更多的时候，如果又没有新的地产的时候，这些地产就显得不够了。当然，目前可能会有够多的情况。
我几年前也有人问我们，你们星巴克还要开几家，是不是饱和了，因为到处是星巴克。我当时就提到一个概念，动态饱和的问题。就是说，今天所得在什么样的水平之下，喝咖啡可能是奢侈，到一定的所得的时候，大家可能借的喝咖啡就是生活，这种生活，喝咖啡的人就多了，这种时候，这个市场就肯定不是饱和了。所以我说这个跟时间有关系。还有不动产也一样，也是跟时间有关系。
现在奥运会来了，有很多不动产冒出来，因为这里有一个时间限定，必须在奥运这个期间完成，能赶上奥运的商机。所以我们开店的可以看到，我们看到很多房子空的，是不是代表这些房子以后会降价吗？我感觉这只是短时间的问题，但长时间来看，未来来说，一切都正常以后，肯定会越来越好。
关于我们开咖啡店是持有物业还是租的物业来说。做商业来讲没有大的资金做投资地产，我们以前在星巴克的时候多是租的。我听说麦当劳有投资房地产。但我知道星巴克来说，都是租的。
【主持人】：那我把我买的商业卖给星巴克，这个投资回报大概是多少时间？
【王朝龙】：星巴克有的店生意好，有的店生意不好，这就看店的位置。如果店位置好，成本就高。如果业主租给星巴克的话，他们的租金都能拿到。有很多租房子给星巴克的业主一般都是想让房子升值，一般都挣钱了。
【主持人】：林先生，您是香港资深商业地产顾问，我非常感兴趣，作为太古进入这个区域，拿到这么大一片物业，相对来说，它整个交通比较拥堵，它为什么还要投进来，还有您对它未来怎么看？
第一个问题，我是不是在这个时候应该买铺？第二问题，如果买铺，三里屯这个地方是不是合适的？第三个问题，如果买铺，买散户会有什么问题？
（在座的可能有90%的人都对这问个问题有兴趣）
我就跟大家交流两点，都是跟三字有关：富不可以过三代；第二个，一铺养三代。为什么这么说，因为铺会增值，时间拉得越长，价值就会增值起来。你看好的地方，比如王府井。刚才王总先去SOHO做咖啡店，当时可能是一千块，现在可能是一万块，投资铺最大的优惠性就在这里，它给你很长远的成长空间。我希望可以跟大家分享一些经验和体验。
首先蔡总也谈到为什么太古一共投资了50多个亿在对面，我估计它五年之内都不赚钱。买地的时候并不便宜，为什么他们要进去？他们主要是看好这个地域。房地产来说，无论是住宅还是商铺，永远是地点、地点、地点，有了好的地点，就能回来。刚才王总也说地点，黄教授也说到这个问题。就算比例来说，我们每个人相对商业平方米，上海市最高，第二是北京，其他城市相对少一点，那为什么北京和上海还这么火，还是北京上海这个城市的发展。所以我看三里屯，因为我是香港人，就从香港人角度跟大家分享。三里屯就是香港的铜锣湾，百分之一百。有两个很简单相对的比例。香港有两个地方你们都会去，一个是中环，另一个是铜锣湾。可能你们也去旺角，但基本上都是铜锣湾最繁华，它就是一个不夜城。这种情况肯定不会在中环。
单说SOHO，我不知道在座的有没有SOHO的人，就我来说，只有三里屯SOHO这个项目我愿意投资。首先因为对面开了50多亿，太古，他们宁愿5年可能不赚钱，但是他们后来投进去了。他们就是看到这个地方的价值。还有整个三里屯有发展的基础，酒吧一条街，还有最重要的三里屯最大的生命力并不是百货公司，而是这里面有很多有生命力的个体在做酒吧，他们很有生命力，就是这些有生命力的人形成这么一个地方的繁荣，你看这里有很多老外、美女，很多人，这个是三里屯最重要的环节，他代表一种时尚。这跟每个城市也是一样的，你去巴黎、伦敦、香港也好，它那一定有一个地方代表着这种时尚，代表着生活、娱乐地方。北京这个地方看后海就形不成这样一种气侯，西单只是购物的地方，也形不成生活、购物的气氛。还有王府井只是游客去的地方，真正在北京可以形成这样一个气氛的地方就是三里屯，它首先就有这个条件。当然王教授和蔡总也谈到这个交通是一个问题，太古很喜欢在地铁上面做商业，这是香港的特色，但从总的发展来看，它看到这个整个发展方向。
铜锣湾有关于它本身的价值，我举一个例子。如果你去过铜锣湾，一定去过时代广场，时代广场是吴光正发展的，它对面就有一个太古给你打基础发展。所以从北京这个城市，我们分为东西南北区，从时尚的追求来说，我想三里屯这个地域，它有它的潜力。
【主持人】：我对您的一些观点持保持观点，因为我觉得从交通来说，它的发展还是有一定瓶颈的。比如北京的金源Shopping Mall，它主要依托于世世纪城居住的密度，但它并没有形成整个西部目的性消费中心，所以在整个商场的经营的档次上，它还是一个低水准的。我很赞成您这个观点，有的生意有时间的关系，比如798只有三个小时的生意。
【林乃仁】：这里面还有一点我想跟大家分享一下。我说这个地方类似铜锣湾，但并不是铜锣湾。因为三里屯这里面有很多影星人士、有创意的人士在这里。铜锣湾这边没有的，铜锣湾是一个很多元化的地方。不过我很同意你说的交通的问题，对以后车数量的要求等等，他们也很难处理。但我想太古在这方面肯定做个调查，不然他们也不敢放50亿到里面。
但我自己理解，从我家去铜锣湾，如果好的时间大概是20分钟，因为我家住在南边，如果交通不好的时候，我大概得40、50分钟。但我还是会去，因为有朋友就约在那边，可以购物、聊天、看电影什么的。虽然堵车很让人烦恼的，但堵车也是繁荣的标志。如果不堵车你就不去了。
【主持人】：我理解您的意思，铜锣湾是香港的一个地标。我想问黄先生一个问题，林先生比较看好散售型物业，因为它跟持有性物业在业态上……
【林乃仁】：我补充一点，并不是我百分之百看好散售，因为作为个人投资者我选择性不多。从香港也好，从太古也好，它是做得很好，但一个店铺都不卖。另外杨受成，我们香港最多明星的企业，他也做地产，他是做散买户的专家。
【主持人】：包括关之琳。
我再接着问黄先生这个问题，您对于散售型物业，北京最早都有，一直都有散售型商户，这里就有一个突出问题，就是管理问题。您认为出售型物业，对大的业主、管理公司、开发商来说等等，如何朝什么方向发展，您在这方面有什么好的经验可以借鉴？比如国家政府、或者相关法律、政策方面支持他们。
【黄国雄】：这个问题我想谈三点。
第一个，北京市场是很有发展潜力的市场，三里屯的投资应该同样具有广阔的发展前景。这里有三句话：从世界来看，把中国看成世界最大最有潜力、也是最后一块大市场，相继中国，而且步子要快。
第二条，北京市场应该是双重性的市场，就是北京要国际服务、为北京服务、为本地服务。所以我提出首都发展有一个首都系数的问题，就是北京的商业、服务业必须好于、先于、快于全国。第三个问题，中国的商业地产、商业发展应该具有广阔的前景。目前出问题在什么地方呢？中国很多开发商都是短期行为，自己没有过多的固定资产，所以它不可能实现它地产的增值，十年八年以后，一万块钱卖的，可能变成三万块钱了，如果急于卖出去就没有这方面的利润。还没有出租稳定的收入等等
这就有一个问题，一个商业项目的兴旺有一个时间过程，有一个积聚商气的过程。包括金源Shopping Mall，我当时就说，一年亏，第二年平，三年赚钱。现在已经三年了。所以从这个角度来看，一个商业地产不是一两年就能养成的过程。所以这个高度来说，就得有一个较长的投资，较长的发展眼光，想小打小闹可能不成。
第二个问题，因为我们缺乏雄厚的资本，包括我们开发商、经营商，因为你要等到三年，积聚到三年的话，我们就没有办法支撑下去，像星巴克，有几百家店，项目之间可以调整，但小商小贩只可以租一个房子，这就有一个程度，包括居住进驻70、80%以后才可以支撑。但小商小贩没有这个资本，半年、一年可能就顶不住了。所以前两个礼拜，我就提出一个观点，社区商业的建设，是作为公用设施解决的。因为你要解决全社区群众的吃饭问题，所以社区商业要首先进入。没有首先进入，就会给居住带来不便，房子卖不出去。但你要首先进入，要等到居民大量进入以后才开始赚钱。所以如果国家给予一点补助，给予一点税收优惠等等，这样的话这些商业就不会因为缺乏资金而关门。
这里有一个分散销售问题。分散产权、分散购买，这种形式在全国都采取过，从好的方面我们能够迅速收回资金。从另一方面来说，我们有一定资金的人，可以通过购买产权占有固定资产，作为一个长线投资，比较稳定。这一点应该比投资股票、期货都稳定，收入可靠，特别是北京这个地区非常有前途。但问题在什么地方呢？就是我们带来管理上的问题。作为这么大的一个购物中心，这么大的一个商业设施，必须有一个配套、统一经营、安排的问题。这就可以采取售后管理，统一经营，我给包了，多少年你保证你有一定的收益。这个就统一安排、经营，合理配套，促进设施的整体效益。
【林乃仁】：我现在再补充两点，因为刚才黄教授谈的事情是值得我们深思的。其实看三里屯并不是看两个地方，对面是替古，这边是SOHO，看三里屯要看整个地域，三里屯并不只是一个购物中心，并不是因为有了太古，其实三里屯是整个城市时尚生活中心。就像看铜锣湾，它有七个购物中心，但他占整个铜锣湾的商业面积20、30%左右，其他都是散户。香港现在发展到住的地方都是二、三楼了。
【主持人】：我很同意您的观点，我还提一个自己的看法对您不同的见解。我认为北京跟香港更大的不同，就是我们的规划和人家完全不是一个相同的规划思想。香港你可以走十公里不觉得累，但在北京，从家里走到国贸，我想大部分人不愿意这么走，这就是北京的规划。就是北京大道路的规划给商业造成了很多不足。三里屯好就好在相对于其他商业区域来说，这里是最好的。
【林乃仁】：你刚刚谈的就是三里屯最有利的一点，因为大家不可能从王府井一路走过来，因为三里屯这个区域已经有足够的区域跨了，所以你就没有必要去别的地方去了。
问：我想问林先生一个问题，你说在潘总做过所有项目当中，你是觉得三里屯SOHO是最想买的。但大家都知道，其实老潘的项目是建外SOHO不光是从体量、商业规模、位置都是最好，为什么你会觉得三里屯SOHO是你最想买的？
【林乃仁】：我说几点，第一点，建外SOHO是在CBD里头，CBD主要以办公为主。办公的人上了班，下了班，一个是奔跑回家，另外一个找一些吃饭、娱乐的地方，很多人都不愿意在同一个地方。所以香港铜锣湾很多人都是从中环来的。
第二点，三里屯本身价值开发引发起来，发展空间比较大。
第三点，我看中太古在外面，它的可以给SOHO先养育两年。另外，太古花了钱在里面，他们是很愿意花很多钱推动的。从我自己的角度来讲，太古还有一点不太足的就是，太过死板，什么都是连锁店，我看中的就是他可以带动周边，引起周边不同的元素。但有一点，我觉得SOHO中国要做好它的售后服务这块。你们要用你们发展商一定的动力将它本身情况连起来，不然它的养育期更加长。
问：我想问王总，您代替了星巴克、麦当劳等等一线的洋快餐、连锁店经营者的代表，他们都有一种非常严格的选址标准，我想知道这种标志大家都说很神秘，你能给大家归纳一下几点吗？
【王朝龙】：商业机密。其实大家故意把它讲得很神秘，如果人流还用数的话，就是说那个地方处于比较不确定性的话。今天你要到王府井去开店的话你还要数人流吗？肯定不用。我想在三里屯这个地方开店的话肯定不是人流的问题。人流的数法有很多学问在里面，因为不同的市场定位不是看人流，而是看目标客户群。星巴克曾经在某个地方开过店，那时候也数人流，算出来人很多，但最后关掉了。因为那里经过的人都不是喝咖啡的人。所以星巴克和麦当劳开店有不同的侧重，因为麦当劳是餐厅、星巴克是饮料。像小孩子很喜欢麦当劳，但喝咖啡的不是小孩子，喝咖啡的是商务人士居多，他们需要的有商务洽谈的人士，还有生活是有喝咖啡习惯的人为主。还有收入的问题，咖啡说贵不贵，但对很多人来说，喝咖啡会顶他一顿餐的标准，他可能就觉得很贵。就是说，这个客户群是非常有选择性的。因此它开店的时候，是选择它一个目标客户群出现的地方，所以我们看到星巴克多半是办公区、商场，当然，像有一些国有企业的商场可能不会去，一般开的都是比较高档的商场，像东方新天地等等。像三里屯这个地方，肯定会开过来的。大家针对散售的方式是它的特色，因为北京很多商业地产都是有商业经营者统一规划、经营，这有一个好处，就是他们可以在很短的时间做起来，。但是它的跟其他商场一些差异，很多人讲错位经营，讲起来很容易，但怎么错位？很多地产都讲的高品牌、高价位的，都是国际品牌什么过来，整个北京都是这样一流的国际品牌进驻，请问各位常常去那个地方买东西吗？我们大多可能是小商户逛逛。我不知道老潘怎么定位，如果他散做的话，就不失为一个好的定位，但可能需要时间比较长，因为这么大的体量，就是时间上可能比太古长一点消化这么大的体量。所以这里有不同的侧重，但是人流、和目标是更重要的考虑。
【黄国雄】：我讲两句话，第一句话，人流就没有客留；第二句，人流客不留。这个关键是看定位。
第二，交通是个双刃剑。像平安大道，大的交通，宽的路面，实际上把商户“损伤”了。如果你街太宽，到对面还要绕个圈，人家就不来了，如果这边这个问题能解决，就好多了。所以这里有几个点：第一个你的亮点，你的特点是什么。第二个是你的卖点，卖什么赚钱，卖什么能够促进盈亏的平衡。第三个就是连接点，上下连接，内外连接，每一个街道能够连接，这个连接怎么形成，能不能形成一个整体。第四个问题就是兴奋点，这么大的商场，能不能逛逛。我们做过测试，一般是两个小时到两个半小时。从面积来看，建八千平米这样的距离，离开了这个就会产生心里和生理上的疲劳度。
【主持人】：如果让您在三里屯这个地方购买商铺，您选择之后，选择什么生意，前提是不能开咖啡厅，请王先生回答。
【王朝龙】：如果让我开店，我肯定开咖啡厅，不会开别的店，因为我了解咖啡厅。但这个地方是一个整体的业态，我想什么业态都可以进来，这里面有12万左右的商业地产，有5座办公楼，4座住宅楼，这个体量非常大，不光是在里面办公的人会有各种各样的需求，如果各位本身是一个经营事业的适合进来，包括做咖啡的也适合进来，这就是一个生活配套。如果你到中午的时候，这个地方没有地方吃饭，就很难，因此这个地方餐厅、饮料都可以进来。至于商业地产，大家都很自然认为一些国际品牌形象的东西，但每个商场都经营国际一流品牌，我不想买你这个品牌的人到哪里买东西？所以大家思考一下，我卖什么东西，可以跟那些一流的东西是不一样的。所以太古将来能够跟这些地方都能连起来的话，那就很棒了，就像香港一样，在香港购物是一件很舒服的事情，不会淋雨，不会很累。所以我觉得这个地方本身就是一个优势，说到交通不方便我觉得主要在于开车的人，如果坐地铁将来是很方便的。
【主持人】：问林先生一个问题，您的了解，太古和SOHO之前，西到东四十条桥，东到二号公馆，南国贸这个区域里面，哪种商业最挣钱的？
【林乃仁】：我最大的问题是东西不分。开店有两种，一种是自己很喜欢，自己很懂的，就像王总一样，他什么都不做就做咖啡。我这个人什么都不懂，就从商业角度考虑，哪种投资回报率高，比较简单。我们看三里屯，这里24小时都有人，这里有住的人，有游客，有外来的人，还有老外很喜欢这种模式，所以这个本身就是赚钱的。另外一种，就是在北京发展得不错，上海开始起步了，比如从外贸服装店开始提升，像做本地的设计师，这个量也是很恐怖的。原来这种人真的很多，就算100个人有20个做起来，那也是挺大的。
当然这个过程我们经历过两个元素，第一个元素是学习，另外个交换跳跃性的。我们从一个地方跳跃，没有中间的。还有，我非常看好本地的创意人士，市场成本比较低，如果带5-10个代理人，先投一定的钱进去，其中两个成名，我就发达了。
【主持人】：如果大家都没有问题的话，我们最后再探讨一个话题结束。今天我们看大家性质还是很高的，关注整个三里屯区域商业的发展，就商业来说，有很多值得探讨的话题，最后这个问题我们把问题跳出三里屯，就北京的发展市场。
除了三里屯区域之外，您几位认为现在北京在商业发展方面，区域相对比较成熟的、更好的，在座的几位认为最好的是什么？无论是购物中心，还是街铺，还是某一行业门类的商业区？几位有自己的看法和判断吗？
【黄国雄】：北京整体的商业结构应该是东重西轻，北重南轻，里重外轻，这几年发展，东边，包括东城，包括朝阳应该是发展比较快的，而且相对比较好。但是在西部，特别是海淀应该还是不够的，当然海淀这两年出现一些翠微、城乡等等。中关村大街，从南街到北街基本上没有，从这个角度上来看，西边、南边潜力还是比较大。从这个角度促进整个北京合理布局、科学发展，还是考虑到巩固提升东部，积极发展西部，有条件的开发南部，北部海淀区还是有潜力的。
【王朝龙】：我个人觉得北京市整个的发展，政府部门有一些规划，所以未来会考虑到不能够把所有的重心都放在东边，因为倾斜太严重了。几乎所有人都在这里（东边），无论是公司还是娱乐设施等等。刚刚也提到南边是一个很轻，发展力度不够的地方。但未来可能政府会有一定思考，这个我不清楚，但我想一个城市要发展，应该要均衡一些。如果我们不能影响政府的话，那我个人看法，还是在东边、朝阳区这边条件最成熟，机会也比较大一些，当然成本也会高。
【林乃仁】：我有两个方向跟大家分享，从商业中心，我们说购物中心基本分三个层次，一个小区层次，就是在小区里面建的商业是满足小区需要。第二个是社区商业，是满足整个社区，不光是购物，还会提供休闲性的东西。另外一个是面对整个城市，是一个中心。大家已经不可以有什么反对的就是东区、朝阳区是一个中心点，无论是外贸、金融等等。所以这个中心起码在以后50、60年不可以改变的。
这里面有一个很有趣的发展，如果从朝阳区地图拿高一点，所以我觉得老潘发达是有道理的，他说过一句话，有一次他开车，只有这里头有灯光（东边），这是作为一个元素。我看到5年、10年后，我们看远一点，你们以前去通州，觉得是山区，好象是去另外一个城市，这种距离随着城市发展是越来越短的。最理想的是怎么打通这个点，三里屯已经形成了，太平洋百货、工体开始有连接起来，三里屯发展定型已经定好了，如果它还能跟CBD、中心区，实际上这都不远的，我经常走路过来，如果能把这些都打通的，这个地方是无可抵挡的商业区。
【主持人】：今天我觉得我个人收获很大。林先生说了一个观点我特别认同，就是三里屯的性格，三里屯的性格是什么。我想象三里屯的性格可能就是代表着这个地方商业的特色的东西，比如我们要点面子买点水货就去雅秀，想时尚点又不想多花钱就去。想去K哥有钱柜。看北京最有特色的秀，就每周二晚上去XX等等。这个就是跟香港的铜锣湾可类比的地方，这个区有自己非常有代表性的特色，而且是一个不夜城，是24小时不间断的。这两天看欧洲杯的就在酒吧里头看到清晨，所以这个地区的商业我们几位观点还是很一致的，都是非常看好这个地区商业的发展。今天我们的沙龙就到此结束，谢谢大家！ |
直播实录：“三里屯地区商业前景”论坛由上海写字楼网提供
上海写字楼网转载内容均注明出处，转载是出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其内容的真实性。
