市场盘源增加价格下跌
作为中原地产的资深专家，潘婉霞对广州楼价下跌情况有透彻的了解：个别楼盘特别是一手物业下跌幅度大；此前升幅过快、入住率过低的二手楼盘价格平均下跌20%左右，如珠江新城和凤凰城；市区中心租赁较为活跃的楼盘价格下跌10%左右。价格下跌引发市场货源增多，特别是在市场高位时部分难得放盘的楼盘和单位，近段时间纷纷现身二手市场，价格也有所下降。
这些盘源主要来自投资者，他们对后市信心不足，想尽快放盘；由于发展商需要回笼资金而调整价格，令部分小业主心态发生变化，也相应调整所持有物业的放盘价。在这种市场情况下，中介成交量反而有小幅增长，证明有部分资金依然逆市进入市场。
潘婉霞分析，目前市场中最主要还是自住型买家，特别是趁楼市低位时换房的为多，他们对楼价是否会再下跌10%左右不太在乎；也有一部分是投资者，一种是从股票市场中套现的投资者，他们本持币观望，当观察到房地产市场价格下跌了，考虑到性价比而入市；另一种投资者对股票市场失去信心，认为楼市抗跌性强而转投楼市；还有一种投资者认为市场下跌、大部分人不愿意入市才是机会，于是开始进入房地产市场。
根据市场现状，潘婉霞建议投资者认清自己的投资类型选择恰当的投资策略：对于自住加投资型买家来说，重点要选择优质物业，不要受市场情况所左右，在增多的市场货源中认真挑选自己喜爱的物业，大胆换楼；对于纯粹的收租型买家来说，如果没有其他的投资途径，可持币再观望1~2个月，不要急于入市，可趁目前银行利息较高时赚取稳定收入，因为未来一段时间不可排除发展商可能再次降价；对于具备多种投资途径的投资者来说，如目前有资金在手而无其他更好投资渠道，可大胆选择物业投资，其风险远低于其他金融产品。
衡量物业重点看租金价值
虽然不同投资者有不同策略，但唯一要坚持的是选择租金水平较高或租金潜力较大的物业。在潘婉霞心目中，物业的最根本和最基础的价值就是收租，而不是买入卖出，除非随着楼龄的增长，物业的租金水平下降或升值潜力变小，需要其他优质物业取代，否则任何投资者都要把遵循租赁回报作为投资的长远目的。
她认为，目前天河北是全广州市区租金回报率最高的区域，最适合自住加投资型和收租型买家；对于追求物业升值空间的买家来说，珠江新城应该是最好选择。由于珠江新城早期买家多为投资客，一旦市场有风吹早动便提早“退场”，因此珠江新城价格跌幅较大，目前价格水分较小。特别是景观好、园林设计佳、定位高的豪宅，目前是较好的入货时机。她预计未来珠江新城均价肯定可超过20000/平方米，豪宅更有机会逼近30000元/平方米。
中原地产专家潘婉霞：长线收租宜投资天河北由上海写字楼网提供
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