仲量联行：2008年2季度北京房地产市场报告

　　创新零售模式为北京消费者提供全新购物体验。随着北京朝阳公园蓝色港湾国际商区以及前门地区的前门23号的建成，北京购物者将有机会接触到与传统购物中心迥异的购物模式。蓝色港湾是一个围绕众多步行街修建的大型低密度零售中心。这里建有数个大型公共广场，步行街纵横交织，很多餐饮店面都有面积开阔的户外空间，可以尽情观赏朝阳公园的景致。由上海“外滩三号”同一开发商所开发的前门23号，则是一个位于旧式美国公使馆区内的豪华精品零售开发项目。该项目由改造后的历史建筑与新建的现代玻璃钢建筑融为一体，各种面向超富裕阶层的国际餐饮、当代剧院和画廊以及私家俱乐部将汇集此地。蓝色港湾和前门23号因其独具特色的经营理念和创新设计，在初期阶段会获得大量消费者的光顾，但是要取得长期成功则要依靠他们利用高质量的品牌和专业化管理为零售商和餐饮经营者获取利润的能力。

　　随着奥运会的临近，运动品牌零售商加快了在北京市场扩张的步伐。2008年第二季度，耐克、阿迪达斯和NBA等展开了全新的宣传攻势，旨在充分利用即将到来的奥运会，向本地消费者推介其产品和企业文化。其中，NBA和阿迪达斯分别在世贸天阶和三里屯Village新开设了规模很大的零售店面。两家店面均集传统的商品零售与展览和表演空间于一体，比如阿迪达斯就在新开的店面屋顶上建有一个篮球场。耐克公司则在奥运会正式开幕88天前，在北京当代艺术的中心-798艺术区的展览空间内举办了一场别开生面的宣传活动。参观者每人获得一个预装有100首歌曲的iPod，每首歌曲相对应的是显示耐克公司100项最伟大创新之一的视频影像。这三家运动品牌零售商都意识到了中国消费者市场对其业务发展的长期重要性，目前正大张旗鼓地树立其品牌形象，以便能在2008北京奥运会来临前，使其品牌形象更加脱颖而出。

　　2008年下半年将是商铺业主面临较大挑战的一个时期。2008年下半年，北京市场预计将有132万平方米的新增商铺空间。尽管部分新增空间可能推迟至2009年上半年完工，但整个商铺市场的供应量在2008年下半年仍将大幅扩张。来自零售商的需求预计将会微幅放缓，这是因为目前部分零售商已经实现了其在北京短期扩张的目标，在进一步扩张之前其主要精力将转向实现现有零售店面盈利能力的最大化。预计在2008年底前，商铺市场的租金水平将下跌6%－7%。商铺业主必需采取主动策略，才能有效地度过这一难关。准确的市场定位将日益重要，部分开发商可能采取大幅降低租金报价的策略，以便在开业阶段赢得较高的租用率。

　　写字楼市场

　　市场开始步入由奥运会所导致的短期放缓阶段。2008年第二季度，尽管北京写字楼市场有部分大规模的租赁交易活动，但该季度市场总吸纳率不足上季度的一半，总吸纳量仅为63，000平方米。租赁活动大幅走低的主要原因，是租户担心难以获得装修办公空间所必需的许可证。尽管因奥运会所导致的工程施工暂停要到7月20日才正式开始实施，但目前部分施工禁令实际上已经开始。为此，众多写字楼租户已将其相关活动推迟至奥运会后，这将导致2008年第四季度租赁活动的再度提升。2008年第二季度，约有35万平方米的新增空间投入市场，租赁活动的暂时下跌，表明其吸纳量的大幅走低。

　　2008年第二季度的租赁活动主要集中在中央商务区（CBD）。2008年第二季度，北京写字楼市场总净吸纳量为63，000平方米，其中52，024平方米位于中央商务区。几桩大型的租赁交易包括：强生公司租赁了华贸中心19，000平方米的办公空间；BP中国租赁了泰康金融大厦2，173平方米的办公空间；意大利凯明迪律师事务所租赁了银泰中心2，100平方米的办公空间。目前租户似乎更加青睐那些已投入市场6－12个月的新建甲级写字楼。这些项目一方面仍拥有适宜的可用空间，在市场上已树立起良好的信誉，同时也避免了目前很多新完工项目所存在的悬而未决的施工问题。此外，CBD中的配套设施也较半年前明显更为成熟。目前，新近竣工的项目已经在市场中站稳脚跟，写字楼市场的施工活动也逐步放缓。

　　10号地铁线的建成，已开始对市场造成影响。尽管新的地铁10号线要到7月初才能正式开通运营，但它对北京写字楼市场的影响已经开始显现。位于地铁10号线上的两个新竣工的写字楼项目--嘉盛中心和北辰国际大厦，均位于现有的成熟写字楼市场外围地区，但都靠近地铁10号线车站。由于这两个甲级写字楼开发项目的租金预计将比核心市场的同类写字楼租金低，其租赁需求预计也将相对保持强劲。此外，员工上下班以及去主要商业区的交通也将极其方便。

　　住宅市场

　　北京高档住宅市场的售价增幅放缓。2008年第二季度，北京豪华住宅售价在经过一年的快速增长后，其环比增长率降至1%。高档住宅市场趋稳，主要是投资者持观望态度所致，这也是中国其他城市住宅价格不稳定和国内股市市值大幅蒸发所致。鉴于这一重要的买家群体观望心理严重，开发商仍将售价保持在目前价位，以期能够吸引更多的市场参与者。预计要到2008年第四季度，当确信奥运结束后并未造成房地产价格的大幅下跌一些买家才会重新进入市场，在此之前高档住宅市场仍将继续保持平稳发展态势。2009年，预计豪华住宅售价将微幅上扬，不过其上涨幅度将明显不及2007年。

　　工业地产市场

　　奥运会推动市场对远郊区物流空间的需求。为了改善奥运会期间的空气质量，北京市政府已开始对大型卡车在北京城区内实施限行。限行区域包括机场地区和北京经济技术开发区的主要物流枢纽，这使第三方物流提供商在此期间无法利用北京作为华北大部分地区的物流枢纽。有鉴于此，很多第三方物流提供商在北京城区外围的工业地产设施租用了临时性的仓储空间，利用这些设施作为其向华北其它城市进行配送的枢纽，同时满足北京市内的需求。不过奥运期间，物流供应商在北京城区内进行配送需要利用小型车辆，平时利用的那种大型卡车将无法通行。

　　某些跨国公司更关注商务园区设施的分散化。目前，某些大型空间租户将它们的所有经营地点或部分经营地点放在城郊开发项目中。这一举措通常可以降低运营成本，同时可以为整合业务线和提高业务的协同性创造新的机遇。比如：诺基亚决定将其大部分的运营中心从盈科中心迁至北京经济技术开发区的自有设施中；西门子也决定将其北京运营中心集中在望京地区。随着北京地铁网络的扩张，这种分散化的发展趋势将更为明显--现在上班族越来越多地住在城市周边地区，那些住在市中心地区的员工也能更加方便快捷地到达这些城郊地区。

　　投资

　　开发商整合的力度进一步加大。SOHO中国决定收购北京凯恒房地产公司，以获得临近朝阳门立交桥附近的一处优质地块的所有权，这将是未来一段时期国内房地产市场一个更为普遍的发展趋势。具体而言，中国国内一些规模大、资金充裕的开发商正在积极并购一些规模小、资金紧缺的开发商，以便占领新的市场和拥有更多的土地用于开发。这种发展趋势，在很大程度上是政府推行旨在限制住宅市场投机的政策所导致的。目前开发商更难以获得银行贷款，新的管制措施使得某些此前的融资策略，如利用预售支付土地款以及提前预售为后续工程融资等策略失效。预计这种发展趋势仍将持续下去，表明中国的房地产市场正日益成熟，竞争也日益加剧。

　　开发商在融资方面所面临的挑战，为国际投资商带来了新的商机。国内开发商日益愿意降低土地和资产的价格，并且愿意降低自身的估价，以此来吸引国际投资集团的投资。与此同时，国际投资商也渴望更多地介入中国房地产市场，但在对潜在的合作伙伴开展尽职调查时仍然持极其谨慎的态度。某些国际投资集团已经为中国房地产市场进行了大量的融资，目前这些资金已经到位，其它一些国际投资集团则正在将资金从北美和欧洲等表现相对不活跃的市场中抽离，转向中国市场。