别墅资源稀缺 开发商热衷 空中的别墅也受宠

　　富人就一定喜欢住独立别墅吗？从今年的市场情况答案就不是肯定的。今年以来，以大平层和复式单位为主的空中别墅正越来越受到富裕阶层的青睐，市场上出现了大量的拥有独特景观资源的空中大宅，正成为豪宅市场的新宠。

　　空中大宅横行楼市

　　日前，天骄峰景整合每栋楼宇的复式单位，推出黄旗叠墅组团。天骄峰景本次专门整合所有在售产品的复式单位作为一个组团进行销售，并主打别墅概念，这在东莞尚属首次。

　　打出空中别墅概念的不仅仅是天骄峰景一个楼盘，今年以来，东莞的多个楼盘都推出大面积平层单位或复式单位，并打出空中别墅或者空中大宅的概念，成为引人注目的豪宅产品。

　　阳光海岸二期悦湾便是其中一个项目。该项目的一个独特优势是南向东江，拥有难得的江景资源。为了充分展示东江水景的魅力，给“智者乐水”的消费者以完美的居住环境，阳光海岸二期临江的18至25栋，全部采用一梯两户设计，每户建筑面积约在200-245平方米之间，主力户型为五房两厅五卫。作为临江大宅，阳光海岸二期悦湾自推出市场以来，就受到消费者的欢迎。

　　凯名轩位于中心广场北侧，拥有中心广场的景观资源，坐享一流的市政配套是其最大的卖点。面对这样的黄金地段，为了让洋房的产品拥有别墅的感觉，发展商采用大户设计，户型面积在290-370平方米之间，主力户型有约290平方米的跃式以及360和370平方米的两种复式，并以较高楼价推出市场，受到业内的强烈关注，成为主打空中豪宅的典型楼盘。

　　除此之外，松山湖锦绣山河、星河传说·荷塘月色、中信凯旋城、国际公馆等项目，都有在售的大户型空中豪宅，或即将推出新品。星河传说·荷塘月色最大的复式单位面积甚至达到722平方米，平层超过300平方米。发展商有关负责人在向记者介绍产品时，曾经开玩笑说，简直都可以在空中踢足球了。

　　这些空中大宅的集体入市，成为楼市一道引人注目的风景。

　　景观资源不输独立别墅

　　为了更好地展示空中别墅的魅力，天骄峰景特意在7号楼30层打造一套建筑面积628平方米的复式样板房，并请知名设计公司耗资400多万元进行装修，带消费者参观该套样板房也成为销售的一个环节。张先生就是在参观了该样板房后决定购买天骄峰景的叠墅。但张先生并不是被样板房豪华的装修所吸引，而是被天骄峰景的景观所打动。

　　张先生告诉记者，他一直非常喜欢黄旗山下的环境，这里由黄旗山、虎英公园、峰景高尔夫、御景湾酒店以及各个别墅盘构成了东莞最漂亮的风景之一，当他在天骄峰景的样板房望出去时，看到其所有喜欢的景观都被纳入眼底，当时觉得这就是他想要的房子，于是便果断下定。每个消费者最喜欢的景观可能不一样，但这些空中大宅都有一个共同的特点，就是拥有稀缺的景观资源。

　　天骄峰景将黄旗山下最美的风景收入眼中，阳光海岸一览东江美景，锦绣山河可放眼碧波万顷的松山湖，凯名轩则坐享中心广场的无敌风景。光大地产营销总监赵洪亮告诉记者，也正因为拥有稀缺型的景观资源，这些项目才敢于打造大面积的空中大宅，吸引别墅的买家。并融入一些别墅的设计，打造空中别墅。

　　某位有意购买荷塘月色的消费者告诉记者，虽然空中别墅不像独立别墅那样“独霸一方”天地，但空中别墅同样有花园有露台，居住素质实际上并不亚于别墅，而且很多空中豪宅附近都有别墅盘，从空中俯视别墅，别墅也成为其景观，这种感觉挺好的，所以其更愿意选择空中别墅。

　　分析

　　地面资源稀缺，别墅往空中发展

　　今年，城区一下子出现了凯名轩、荷塘月色、阳光海岸、天骄峰景、锦绣山河、凯旋城、国际公馆等多个主打空中别墅的项目，关心的消费者不禁会问，为什么会一下子出现这么多的同类产品呢？

　　业内人士认为有两个主要原因，一个是别墅开发用地的减少和别墅的日益稀缺，造成带有别墅风格的产品往空中发展，一个是高端购买人群居住观念的改变。

　　随着国家对别墅用地的禁批，东莞城区的别墅开发越来越少，目前城区除了森林湖、御花苑有在售或将继续推出的别墅产品外，真正意义上的别墅已经很少了。作为东莞首席富人区，黄旗山板块曾经以别墅开发为主，但现在已经难有大面积的低密度开发用地用以开发别墅。于是，有一些土地资源，土地性质和特点可能不适宜开发别墅，但其却同样拥有别墅级的资源和环境，甚至在景观资源等方面还有过之而无不及的项目就独辟蹊径，往空中发展。例如凯名轩，其位于市中心7000多平方米的占地面积，不可能打造一个别墅盘，但该地段坐享各种市政配套资源及中心广场的景观，位置得天独厚，确实是每一个消费者都想拥有的。这种资源的稀缺性决定了项目把别墅生活往空中发展的规划思路，让更多的人能享受到其难得的资源，也符合项目价值的最大化。

　　虽然别墅用地日益减少，但城区内具备打造平层大宅、空中别墅的地块还是不少，于是不少发展商顺应市场需求，打造大面积的平层或复式单位。

　　另外，发展商敢于打造大面积洋房，美其名曰空中别墅，也跟高端客户居住观念的变化关系密切。曾几何时，富裕阶层都喜欢居住独立天地的别墅。但在部分空中别墅陆续面市后，不少富人发现，居住在高层大宅其实别有一番风味。如果地段好、产品好，其实空中豪宅的居住价值并不亚于独立别墅，于是不少高端客户也纷纷开始置业空中大宅。而为了满足客户住洋房仍能享受别墅生活的要求，开发商在空中大户的设计上都借鉴了很多别墅的优点，例如拥有大面积的前后花园、挑高客厅等，并提出空中别墅的概念，让消费者在洋房同样能感受别墅的生活。

　　实际上这种空中大宅，两三年前在一线城市已经陆续出现并受到青睐，如深圳的波托菲诺、中信红树湾、广州的凯旋会、誉峰等都是空中大宅的代表，这些城市住宅设计理念和居住观念的传入，对东莞同类产品的出现也不无影响。

　　杂谈

　　一套房子，四份“出生证”

　　受“90/70”政策的影响，不少楼盘为满足大户型设计而采用“二合一”户型，这种情况已不新鲜。这种“二合一”策略在部分空中大户项目中也存在，但由于空中大宅面积更大，已经不是“二合一”所能解决得了，记者了解到，为了打造空中别墅，部分项目中甚至出现“四合一”的情况。

　　如果按照第二套房增加一成首付的法则进行类推，当消费者购买一套四合一的空中别墅时，最后的一套组合物业要付更高比例的首付，这是否会影响产品的销售呢？记者采访了多个发展商后了解到，实际上这种影响并不大。购买空中大宅的消费者，经济实力都很强，这些消费者本身就是“别墅消费群体”，不少人买楼都是一次性付款，即使部分人是选择按揭，首付款比例往往也只有6-8成，首付的门槛对这个群体的影响并不大。购买空中大宅的消费者往往不会是首次置业，所以在按揭利率上会有所影响，但真正喜欢的买家其实对利率是不会进行过多考虑的。

　　某业内人士表示，由于这些空中大宅户型在组合方面做得非常完美，所以即便是“四合一”，在实际使用上一般不会给人组合的感觉。如果售价合理，即便“这一套别墅”要有四本房产证，这些组合项目往往也会受到经济承受能力强的高端买家的欢迎。

　　点睛

　　价格决定空中别墅的销路

　　空中别墅虽然受到很多高端买家的喜欢，但并不是所有的项目销售都很顺利。业内人士表示，空中大宅销售情况的好坏，跟价格关系极为密切。

　　阳光海岸的沿江大宅销售较好，自推出市场以来，其销售额已经超过8000万元，这跟其定价实在不无关系。尽管拥有城区非常稀缺的江景资源，但阳光海岸并没有一味定高价，而是以约6000-9000元/平方米这样较为合理的价格推出，市场反应也较好。但某位于市中心的豪宅项目则因定价过高而销售相对较慢。

　　记者了解到，这些空中大宅单价从约6000-20000元/平方米不等，面积在约200-800平方米之间，总价差别也较大，相对较低的160万左右一套，高的则要上千万，发展商的定价无疑直接影响其销售。

　　高田地产副总经理翁其怡表示，这些空中豪宅都有自己独特的资源，也都有各自的消费人群。真正喜欢某些独特资源的高端买家，一般也都能够承受较高的价钱，但这并不意味着发展商可以因此而任意将价格拔高，毕竟即使是豪宅产品，定价也要紧随大市。

　　赵洪亮表示，这些豪宅项目，有的在去年已经面市，有的是在去年才开始建设，发展商往往对其有较高的售价预期，但如今市场变化较大，如果还执着于去年的高价，则会比较难卖。在目前的市场环境下，也可以通过进一步强化自身的价值来推动销售，但价格还是不能脱离实际，应结合自身项目的定位，在价值与价格之间追求一个平衡。