尾房不等于“剩房”

　　“尾房应该是大家挑剩下的，户型、朝向或是楼层都不怎么好的房子吧”。购房人王女士的这句话或许代表了很大一部分消费者对尾房的看法。但是在笔者最近的探盘中发现，尾房并不全是别人挑剩下的，有的甚至是开发商有意留下来试图卖出好价钱的房子，有很多值得购房人关注的地方。

　　●尾房有可能是最好的

　　在探盘过程中，某项目销售人员告诉我们，在售的为数不多的房子是当初开发商打算留下自用的，后来才开始出售，“都是一些户型朝向比较不错的房子”；而另一个楼盘项目的销售人员则告诉我们，“这是当初开发商销控留下的房子”。在笔者最近接触的尾房当中，不乏一些户型朝向都很不错的房子，却因为是尾房而少被人问津。

　　销控即销售控制，据业内人士介绍，一个项目开盘后，并不是把所有的房子全盘托出由买房人任意挑选，而是将一部分朝向好、户型好、楼层好的优质房保留下来，等到销售后期作为压场，或者开发商留着自用，这便是销售过程中所谓的销售控制。而有些项目因为没能很好地了解市场，销售策划不当导致部分楼盘滞压，开发商也不需要留用，这些优质房自然成了尾房。同时，尾房的组成中还有一部分是消费者由于个人原因退回来，或是单位集体购买后由于各种原因剩余的房子；还有一些是开发商出于资金周转等原因将部分房屋抵债而使得这部分房子没有进入正常的销售环节，久而久之成了尾房。当然，尾房中也包括一些“先天不足”的房子，即朝向、户型、楼层等不合理的单元。所以消费者购买尾房时要弄清楚尾房的成因。

　　●尾房讨价还价空间较大

　　大部分楼盘尾房售价低于同区域周边楼盘售价。但是在探盘的过程中，我们发现尾房的价格并不低，有业内人士分析，通常一个项目从开盘到入住，其售价会逐步调高约5%到10%左右，所以尾房价格一般会高过其早期售价。而北京城区四环以内可以提供的住宅新盘越来越少，这些区域内的尾房也变得奇货可居起来，价格上更是昂首挺胸。

　　但是在笔者探盘过程中，有一部分销售人员明确表示，如果选中想要买的房子，在价格上还可以跟开发商再商量。由此可见，尾房在价格上讨价还价的空间比较大。楼盘在开盘初期和销售旺期，消费者基本上没有与开发商讨价还价的余地，但开发商在尾房销售上的心态已不同于前期，尾房购买者在价格、付款方式上都存在与开发商谈判的空间，以获得更多的实惠。

　　而一些朝向、楼层等不合理的单元，由于通常情况下楼层差与朝向差加起来也是个不小的实惠，对于置业过渡期对朝向、楼层要求不是很高，经济又相对薄弱的年轻人来说，具有很大的诱惑力。

　　●现房眼见为实风险低

　　尾房是现房，与期房相比极具真实感。现房的风险相对较低，社区配套相对成熟，前去挑房时会对项目前期承诺、质量以及将来邻居的构成有更准确的认定，优缺点都可以看得清清楚楚。尾房可以即买即住，不会出现购买期房时容易发生的面积纠纷、无法达到心理预期值等问题。

　　●尾房也需要仔细挑选

　　购买尾房时要先弄清楚尾房形成的原因。另外有专家提醒消费者，购买尾房除了要遵循正常的购房手续外，还应该查看开发商的销售许可证以保证该楼盘的合法销售权；要查看房屋的产权归属，因为某些开发商为了资金的周转，会把房子抵押给银行，因此在签订合同时一定要注明取得产权证的日期。

　　虽然尾房是现房，但是验收住宅时也不能马虎，要仔细地检查房屋主体结构、设备设施等，或者可以询问已经入住的邻居的感受，全部合格后才可签字。另外专家特别提醒，尾房在售出时，项目整体可能已经售出多时，相距政策规定的保修期可能所剩无几，购房者应该与开发商签署相关文件以防出问题后卖方和物管单位拒绝承担责任，注意不要购买超过保修期的房产。