深圳在售写字楼仅3个 近期将有4个推出

　　□点评专家 王涛

　　美联物业写字楼部总监

　　■报告摘要

　　目前深圳主要在售的写字楼仅有金运世纪、海岸城西座和荣超滨海大厦；将售写字楼有华强广场、卓越时代广场二期、国际西岸商务大厦及天利广场二期。

　　据实地踩盘获知，目前深圳主要在售的写字楼仅有金运世纪、海岸城西座和荣超滨海大厦；将售写字楼有华强广场、卓越时代广场二期、国际西岸商务大厦及天利广场二期。上述项目都倾向于整层发售，多个项目还必须是整层购买。

　　在售项目地段较好

　　此次踩盘，本报3名记者和美联物业写字楼部总监王涛一起，先后考察了华强广场、卓越时代广场二期、金运世纪和海岸城西座。这次实地踩盘的4个楼盘，位于华强北、福田中心区、南山中心区这些商务和经济集中区域，“首先这在地段上就占有优势。”王涛表示。

　　通过实地踩盘记者还了解到，几个项目多数都倾向于让投资客整层购买，“一方面，这说明深圳目前可供中小投资客购买的写字部不多，另一方面这决定了未来能够满足高端行业大面积租赁的需求，也保证了写字楼不断升值的潜力。”王涛说。

　　不过王涛强调，写字楼的价值增长还不能只看单个项目，还要考察整个片区的商务圈发展，因为写字楼的价值发挥需借助集群效应。像南山、宝安中心区的发展还需3-5年的时间，写字楼总量有限，而部分在售楼盘已经有透支未来价格的现象，投资需要格外小心。

　　长线投资者已可入市

　　对于下半年深圳写字楼的走势，王涛认为毕竟现在还有一小部分投资客迫于资金压力，有可能还会降价出售，所以现在投资也需谨慎。但写字楼的抗跌性较强、尤其是对一些地段较好，已有及未来片区规划较好的项目，可保持高度关注。

　　而随着写字楼的价格下调及租金的稳步上涨，全市写字楼整体的租金回报率已经从2007年的4%-5%上升到目前的6%-8%，已经基本具备了长线投资的条件。王涛认为，在股市低迷、投资途径有限，通货膨胀高达7%-8%的情况下，投资写字楼是一种抵抗通胀、保证资金保值较好的方式。

　　■重点关注

　　华强广场估计销售压力不大

　　地址：福田区振中路与华强北路交会处

　　可售套数：140套

　　主力户型：128m2

　　价格：2.6-3万元/m2

　　现场扫描：华强广场位于华强北，其将于7月中下旬推出写字楼部分。华强广场写字楼共39层，写字楼单位集中在5-21层，其余为商业和酒店。

　　华强广场建筑内部为典型的筒中筒结构，中心部位设有10部电梯和逃生梯，办公部分环绕四周，因此户户都有开阔景色可赏，特别是西北面可远眺中心公园。写字楼单位分割得较为平均，面积在118-148平方米之间。

　　专家点评：这个项目的入市，将打破华强北长期以来一手写字楼零供应的局面。这个片区写字楼交易一直不太活跃，品质高一点的项目如赛格广场，现月租金为170-180元/平方米，投资回报率在8个点以上，业主很少拿出来卖。华强广场的价位还比较理性，推盘量不大，配套也不错，估计销售压力不大。

　　推荐指数：★★★★

　　卓越时代广场二期针对大客户整层发售

　　地址：福田区中心区益田路与福华路交会处

　　可售套数：19层共3万m2

　　主力户型：无

　　价格：未定

　　现场扫描：卓越时代广场二期写字楼单层面积为1300-1700平方米左右。其15楼以下每层有一个100平方米左右的8.4米挑高大堂，15楼以上每层有1000平方米的空间设计为8.4米，可以隔成复式。该项目将只针对大客户，整层发售。

　　专家点评：卓越时代广场二期位于深圳CBD核心区域。目前，该片区在售写字楼项目不多，这些项目都具有不可取代的稀缺性。另外，目前中心区的写字楼租赁市场活跃，租金较高，租金回报有保证。

　　推荐指数：★★★

　　■可关注项目

　　金运世纪大厦还有16套在售单位

　　地址：福田区深南大道深航锦江酒店东侧

　　可售套数：16套

　　主力户型：120-180m2

　　价格：2.6万元/m2

　　现场扫描：金运世纪大厦在售部分只有3楼（12套单位，1700平方米）以及4楼4套单位。金运世纪大厦南北半层设计为向东西方向错开式布局，单位方正。该项目每层还设计有一个空中花园。该项目净高可以达到2.8米。

　　专家点评：车公庙片区是目前深圳写字楼成交最活跃的片区，这里写字楼的销售价格较低。目前，该片区沿深南路有不少写字楼项目，随着这里的进一步发展，其在全市的地位也会不断地提升，片区前景广阔。

　　推荐指数：★★

　　海岸城西座可售单位全部在高层

　　地址：南山区海德三道与文心五路交会处

　　可售面积：约1万m2

　　主力户型：130-300m2

　　价格：2.5-3万元/m2

　　现场扫描：海岸城西座位于南山后海片区，那里被规划为南山金融商务中心。目前该片区已经有海岸城东座、海岸城西座、天利中央商务广场等写字楼项目。海岸城西座于去年年8月公开发售，预计今年下半年入伙。目前，可售单位全部为16层以上的高层单位价格在2.5-3万元/平方米之间。

　　专家点评：后海片区缺乏知名公司的带动。目前海岸城东座写字楼的空置率较低，月租金在120元/平方米左右。总体而言，这里的发展还不够成熟，5年以后会真正成熟繁荣起来，可做长线投资。

　　推荐指数：★★★