上海：二季度写字楼　住宅市场命运迥异

仲量联行发布了近期的上海市场研究数据，地产中国网观察到，上海第二季度商务商业地产市场和住宅市场几乎显示“冰火两重天”的迥异状态，写字楼租金上涨，商业企业争抢优质商用物业，住宅方面，虽然房价依然高位徘徊，但持续的观望氛围中交易量大幅减少。

　　浦西写字楼租金再创新高

　　随着新供应量大量涌入市场，浦东写字楼租金涨幅开始放缓，环比仅上涨1.2%。2008年下半年浦东将有5个项目交付使用，包括：上海环球金融中心、中融碧玉蓝天、未来资产大厦、中建大厦以及高宝金融中心。尽管目前租金报价仍呈现强势增长，但是随着业主们逐渐愿意进行商榷，实际成交租金上涨趋缓。汇亚中心以往一旦有可租单元出现，都会以高点租金迅速被吸纳，但现在也因许多租户将办公空间扩展至邻近物业，而大幅降低其租金期望。反观浦西，稀缺的超甲级办公空间已将租金报价推升至每平米每天18元。最近被亚太置地收购的世纪商贸广场高区的租金报价甚至达到每平米每天20元。

　　新物业受租户青睐。浦东2008年新增供应的50%已被出租。国内及国际金融企业成为陆家嘴新增写字楼供应的主要需求动力。这些对时代金融中心和渣打银行大厦等新近完工的物业产生兴趣的租户，所寻求的往往是整层或多层高质量办公空间，如交银施罗德基金租用渣打银行大厦4,400平方米的空间。一些租户在竹园区域从相对老旧的物业搬至新建物业也充分说明他们对物业质量的注重，长泰国际金融中心和中建大厦成为这一区域新物业的代表，福斯特惠勒近期在后者租下一整个楼层。在浦西，在经历了完全没有交易成交的一季度后，东海广场由于提高了其交通便利性取得10%的预租率。越洋广场在本季度交付租户装修并取得83%预租率，这也进一步巩固了静安寺区域作为写字楼聚集地的位置。在浦西其他地方，会计事务所继续在租赁市场表现积极。

　　商铺市场强劲众多零售商力争一席之地

　　由于现有零售商的继续扩张，导致许多国内外新进品牌空间难寻。

　　如今要在市中心知名零售物业中寻找合适的空间已变得非常困难，因而一些国际品牌不得不暂时搁置其进驻中国的计划。许多知名零售物业的空置率始终保持在零。无限度广场，三个月前的空置率为26%，而本季度则达到40%。许多已进驻的国际品牌正积极向市区周边扩张。外滩区域继续成为高端零售的新目的地，普拉达、路易威登和香奈儿都确认将进驻半岛酒店。为了确保在这个竞争激烈的市场中拥有一席之地，一些零售商开始积极考虑自行拥有并经营的商铺。卡地亚和登喜路已就是其中的先驱者，一些之前由亨得利代理的腕表品牌也正谋求此类发展计划。

　　餐饮业加速升温。353广场和四季坊这两处位于市中心的新项目，正成为追逐流行的上海年轻人以及国内外游客的又一新去处。前身为东海商业广场的353广场即将竣工，租赁情况颇为乐观，正逐渐成为以时尚为主零售新热点，主要租户包括：Zara,Mango,Guess以及玩具反斗城。位于南京西路地铁站出口吴江路上的四季坊定位高档餐饮和时尚品牌，正在改变传统吴江小吃街的形象。上海的餐饮业持续升温，知名餐饮业主如保罗贝香Paul,广州蕉叶、以及锦江拉丁餐馆Latina都积极在上海各处开设新店。上海餐饮销售增长在上海领跑其它零售业态，达到年增长20%。

　　上海商铺物业持续自身升级。随着在市中心开发新商铺项目的机会越来越少，许多商铺业主开始升级其现有物业。香港广场在接下来的几个月内将完成租户定位升级，引进更高端的租户。梅龙镇广场的装修工程还在继续，人民广场的新世界百货则刚完成。近期被黑石（Blackstone）收购的长寿商业广场，现更名上海潮流预计也将于八月完成其全面整修，现已开始招商。新近升级的物业开始对租户档次有较高的要求，使得许多国内外品牌在上海商铺市场难有立足之处，近期一比较显著的例子是某服饰零售商被上海多个商场拒绝，几经波折后最终落户353广场。

　　住宅市场低迷房价依旧高空徘徊

　　据中国地产网记者获悉，2008年第二季度，上海住宅销售市场冷清，但房价依然居高不下。

　　由于众多购房者对住宅市场保持观望，等待更好的入市时机，第二季度，购房意愿依然较低。豪宅及高档住宅市场同样观望情绪浓厚，造成本季度延续前一季的低迷。王子精品于今年4月28日推出的44个单元，至6月18日仅售出其中的7套。同样是今年4月推出147个单元的上海滩花园至6月中也仅售出17套。两年前，由于政策的不确定而导致购买需求短暂放缓。这一次则是买家和卖家数量都非常有限。此外，对于热钱的控管也向国外买家发出了强烈的讯号。虽然上海的房价上涨较其他城市低，但买家的态度仍旧趋于谨慎。二手房市场上，卖家开始向买家抛出由卖家全权负责房屋交易各种税务及费用支出的优厚条件，以吸引买家。

　　房价依然居高不下。虽然市场持续低迷，高档住宅销售市场仍然实现环比增长1.6%，豪宅市场达到1.7%。以上海滩花园为例，交易价已由2007年第四季度的每平米32,647元升至目前的41,457元。开发商并没有因为近期购买需求的减弱而降低售价。虽然翠湖天地三期嘉苑327套新房截止至6月25日仅售出84套，但均价已突破每平米86,000元。一手房市场供应稀缺也导致目前维持在高价位。短期内，豪宅和高档住宅市场将继续缺乏新供应；此外，拆迁问题以及有限的土地供应都给住宅市场的长期供应带来了不确定性。

　　租赁市场保持稳定。虽然外国人签证政策逐渐收紧，然而来自外籍人士的需求仍然使豪宅和高档住宅租赁市场持续火热。空置率平稳，新项目的出租率也稳健增长。但是市场最顶端的大户型豪华酒店式公寓开始出现供过于求。随着静安区的御华山、长宁区的华山花园，以及浦东的鹏利辉盛阁的即将完工，以及经过调整的汤臣一品将有部分单元用于租赁，豪华酒店式公寓租赁市场将于今年下半年迎来供应高峰。