徐家汇夜景
供求失衡现状呼唤“听证会”
近年来商业地产开发热潮席卷全国各地，个别地区甚至达到无序和过量的地步。
据调查，前几年上海人均商业拥有面积不足１平方米，目前翻了个倍超过２平方米。商业零售网点总量也从原来的2000多万平方米猛增到5000万平方米，而在建和已报建的商业地产项目更是达到数百万平方米。许多人士认为，目前商业地产在上海的发展已远远超出人口增长速度和人们的购买力，已严重地透支了未来的市场发展空间。
上海社会科学院商业研究中心专家认为，商业地产市场形成如此“过火”局面不能全怪罪于开发商，对于城市商业地产市场整体规划上的盲目和缺位是一个大问题。近期之所以掀起商业地产开发大热潮，一个重要的原因就是住宅市场受到严厉的宏观调控。作为把投资赢利当作“吃饭工具”的房地产开发商来说，难免蜂涌转向有利可图的商业地产市场了。
眼下，许多转战商业地产的开发商只是想“造好就卖”，“卖完就走”；有的“能卖则卖”，“卖不掉就租”。也有的可能已经考虑到后续的商业经营问题，由于缺乏专业经验，一旦碰到问题就两眼一抹黑。即使那些颇具经验的商业地产开发商都难以做到“百战百胜”，当然更不用说那些仅仅造过住房的开发商。他们只是初涉“商河”，“败走麦城”在所难免。
商业地产不同于一般意义上的住宅地产，其成败所隐含的因素很多。其中关系到如何拿地选址、规模确定、业态定位、项目招商、经营管理以及各种大小竞争对手的实力和经验等许多专业因素，更关系到国内外经济现状和走势、房地产市场景气状况、商业行业背景情况、城市居民消费能力、区位商业市场环境等等一系列中观和宏观的综合因素。只要其中有一个因素处理不当，就有可能影响整个项目的生存和发展。尤其对于后者，小小开发商完全是力所不能及的，而是需要更宏观部门或者机构加以规划和指导了。
该商业研究中心专家说，一个大型商业地产项目的开发需要进过周密、细致的调研和全面、科学的论证，从这个意义上说，上海商业地产市场要保持可持续发展也就不仅仅是开发商的问题了。该专家建议，在开发一个大型项目之前如果能召开一次或几次包括官员、专家、开发商乃至周边居民在内的方方面面人士的听证会，那就不至于出现令人尴尬的局面。只要做到政府部门开展科学合理的规划和引导、企业予以理性开发，相信上海商业地产市场定会逐步摆脱目前的困境。
“听证会”应考虑市场未来
商业研究中心专家建议，商业地产项目开发“听证会”主要是抓住三个问题。一是商业地产开发区位问题；二是商业地产开发项目问题；三是商业地产经营模式问题。
目前上海新建的商业地产项目大都集中在徐家汇、五角场、闸北“不夜城”等热闹的市中心的商圈内，而相对较远的一些城乡结合部或新建居民社区却十分鲜见，这就造成项目分布的不均衡、不合理。显然，目前上海商业地产项目开发的区位问题是十分突出的。
随着上海中心城区商业设施趋于饱和以及郊区新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)镇的不断开发和建设，加上轨道交通的迅速延伸和拓展，不但城郊居住区的商业网点配置远远不够，还缺乏新颖的商业业态，档次也很低，那里显然有着巨大的发展潜力和升值空间。该专家提出，商业地产开发商是否应当把那些区域作为未来开发的重点来抓。
从商业地产开发项目具体定位来看，不少开发商眼下主要致力于零售商业、大型商业、城区商业和传统商业，而对创新型的商贸业态、现代服务业、社区商业以及郊区商业等却不太予以关注。上海商业地产市场的主战场今天已经走向城郊和轨道沿线区域，对于这点要有一个清醒的认识。尤其是2010年世博会前，上海将建成11条轨道交通线，届时形成十几个大型交通枢纽站。轨道交通所连接的都是居民集聚的地区或是城镇中心区，必将聚集庞大的人流物流，其中必然潜藏巨大的商机。特别应当注意的是各大轨道交通站点的出入口，这里大有“地铁一动，黄金万两”之势，更值得开发商们孤注一掷。
专家提出，要想使商业地产项目获得成功还有一个经营模式问题，抓好这个问题可获得事半功倍之效果。譬如在确定地块和项目之前，开发商可寻找一些富有经验的合作伙伴。最好是同大型知名品牌商家开展合作，借助他们的品牌和经验弥补自身专业力量的不足，还可减少项目建成后的招商难度。在商业地产项目建成后的后续管理上，开发商也可以“借外脑”操作。只有将前期招商同后续管理都抓好，项目才能可持续地得到发展。
上海社科院专家呼吁建立商业地产项目听证会制度由上海写字楼网提供
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