中原地产：2008年6月份上海写字楼市场分析

据上海中原研究咨询部最新数据显示，2008年6月，新增出售写字楼物业9例，分布于杨浦、普陀、浦东、虹口、青浦、长宁等区域，共计9.19万平米、540套。面积、套数环比分别上升13%和6.3%。上海中原研究咨询部经理马冀认为，主要由于6月开盘物业大面积较少的原因，仅有浦东新区的高宝金融大厦单套面积在1000平米以上，其余的单套面积都在都是在93-231平方米之间。

　　从环线来看，本月供应主要集中在内环内有4个新项目上市，其次是中内环有3个新项目，外郊环间和郊环以外各有1个新项目，中外环间亦为零供应。

　　成交方面，6月上海销售型写字楼去化14.13万平米，1555套。面积、套数分别环比下降20.5%、44.2%。说明本月写字楼市场和住宅市场一样也进入了淡季。从环线来看，6月写字楼成交面积仍为内环内表现最为抢眼，去化面积为5.72万平米。其中，普陀区的长风地块2号地推出的办公楼自开盘以来就以优美的环境和总部经济优势取得了不错的销售业绩，本月以2.92万平米的成绩占据销售第一位的宝座。从区域来看，普陀、浦东6月仍然延续5月良好成交态势，去化量占全市总量的46%，其中普陀区继续冠军宝座，6月去化4.19万平米，杨浦和静安区分别紧跟在第三和第四位。结合市场上近来许多知名公司如爱立信、通用电气纷纷将搬迁至郊区商务园区，可见商务园区的总部经济办公近来市场较热。

　　价格方面，从销售来看，6月写字楼成交均价为16927元/平米，较5月环比下降4.01%，降幅较大的区域有松江、浦东、宝山，分别为40.8%、38.8%、33.7%，由于在全市成交占较大权重之浦东、普陀、徐汇不同程度的下滑拉低了全市成交均价。均价最高区域为长宁区，为21823元/平米，奉贤则最低，为5558元/平米。从租赁来看，6月上海甲级写字楼整体租金为1.44美元/平米.天，环比上升2.7%，同比上升39.6%；浦西甲级写字楼平均租金为1.39美元/平米.天，环比上升10.34%，同比上升36.75%；浦东甲级写字楼租金为1.60美元/平米.天，环比上升12%，同比上升61%。甲级写字楼市场特别是以小陆家嘴为代表的浦东甲级市场进入了新一轮的上升通道。

　　上海中原工商铺部总监陶翃表示，随着前一波写字楼大量租约到期，本月特别是浦西甲级写字楼置换率较高，一些写字楼的入住率发生了变化。一方面一部分业主将办公地址从传统CBD里甲级写字楼迁出至次中心租金偏低物业，另外，一些资金实力雄厚且对甲级写字楼市场充满信心者，将原租赁物业买下持有，以来抗衡日渐高涨的租金。

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