京城一楼盘两年后重新卖 看热钱如何“跑跑”

　　2006年1月28日，1月28日，日本投资机构太平洋幸运集团以1.5亿元买下了京城东四环边上的该楼盘F座，据太平洋幸运集团町天真一董事长介绍，这些京城楼盘的销售对象将主要是日本的退休人士以及专业投资型买家。该项目入住后，北京很可能由此出现集中型的日本人社区。而据当时该楼盘的开发商－－永同昌投资集团董事长张宗真表示，“太平洋幸运公司作为全权委托方，必须在20个月内给我们完成10亿元人民币的房地产销售额。”

　　当时的宣传资料记载，该项目F座将被打造成为星级酒店，并将运用日本物业管理公司先进的管理经验运营此项目，将于2006年10月入住。

　　点击查看F座收购事件相关媒体报道

　　沉寂28个月，F座重出江湖

　　然而到了2008年4月份，距离当时签订协议28个月的时候，该项目突然新推了6号楼。它与该项目目前在推的二期房源有着不同的开发商和不同的售楼电话。

　　二期的开发商为北京永同昌京都房地产有限公司，而这次推出的6号楼的开发商却是北京东方幸运酒店管理有限公司。

　　这个神秘的6号楼是不是就是当初红极一时的F座？　

　　为此记者致电了6号楼售楼部，销售人员对此直言不讳：“这幢楼就是以前日本太平洋幸运集团买下的F座，以前买走的时候是想做酒店用的，但现在已经改成了17层的有70年产权的住宅，一共160套，目前在销售的是2－9层的住宅，均价为21000元／平方米，起价为18000元／平方米，一次性付款还有更多的折扣。”

　　记者同时致电了该项目二期的售楼部，他们表示，对领仕馆这个项目不了解，不过售楼员还是透露说，当年日本太平洋幸运集团买下以后就一直没动，现在是这家日本公司自己找来的代理在销售。

　　这个当初号称在东京皇宫旁设立了售楼处卖楼的F座为何又原封不动地回到国内市场？

　　投资回报率接近100％

　　“我们从来没有在日本设立过售楼部卖楼，也从来没有在日本推出过这些房源。”当记者问及是否可以在日本购买此处房产的时候，得到了6号楼售楼人员的否认。

　　不论这个项目有没有在日本卖过，为何现在又出现在市场，我们先来算一笔账。

　　F座的建筑面积约为1.3万平方米，按当时日本投资机构太平洋幸运集团1.5亿元的收购总价来算，单价在11500元／平方米。

　　据当时的媒体记载，在日本进行整售的F座主要吸纳有意在中国投资的日本高端客户，其售价折合人民币约为30000元／平方米。而当时即将推出的二期预期价位不过13000元／平方米，正是因为这样的利好，使得当时周边的楼盘纷纷出现惜售，坐等涨价。

　　现在该项目二期在售房源的均价在21000元／平方米，与目前推出的F座2－9层的均价相当。

　　按照高层住宅越往上单价越贵的定价原则，F座将来会推出的9－17层的单价应该会高于21000元／平方米。我们按最保守的整幢楼的均价在21000元／平方米算，日本太平洋幸运集团在这幢楼上将收获2.73亿元，投资回报率接近100％，这还不算上人民币升值的回报。

　　疑是境外游资拟撤离北京房产市场

　　与2005年境外游资以各种方式如收购、整购（包销合作）等模式进入北京相比，随着北京楼市的火爆以及人民币升值的实现，近来游资有撤离北京楼市的趋势。　

　　记得当初日本投资机构太平洋幸运集团与永同昌投资集团签订协议的时候，永同昌的董事长张宗真就曾经表示，太平洋幸运集团斥资1．5亿元买断F座就是包销合作模式的一个开始。而在当时日资企业以包销形式出现进军地产还属首次。对于这种包销形式，业内普遍认为这样的合作同样具有可操作平台。开发商不仅仅能够快速、稳定地回笼资金，同时还将大大提高项目在海外地知名度；而作为包销的太平洋幸运集团也比较明智，将北京的地产价格翻番后，拿到日本去销售，价格对于日本当地的消费水平依旧可以接受，同时，作为日本专业的投资公司，又具有中国国内的开发历史，在今后的物业管理和社区文化氛围差异的调整和适应上都已经具备一定经验，逐渐形成的品牌效应将更好地联动日方和中国地产市场，这种海外包销模式不仅在品牌推广上极具积极意义，在利润上反而有更大的追求空间。“

　　然而事实绝非想像中的那么简单。

　　当时人们的设想是，购买该物业的日本投资客基本上以年龄较大的白领级退休人员和投资客为主，他们不仅仅只是希望在中国的物业纯粹出租，日后到中国度假也将非常方便。也就是说利用日本和中国房地产发展水平的差异，打一个价格差，吸引部分日本人的资金长期进入中国。

　　现在的事实却是，28个月的封盘，该项目的房价已经从当初的13000元／平方米涨到了现在的21000元／平方米，F座的价格也随之水涨船高，这次开盘现在基本面向国内的购房者，如果这幢楼顺利售完，将使日本投资机构太平洋幸运集团的资金得以高回报率顺利离场。