上半年整栋收购总价近百亿 外资恋战上海楼市

今年上半年近百亿收购发生在外资之间。

　　今年上半年，外资在上海整栋收购的物业项目交易总价高达96.91亿元。地产中国网从基强联行最新获得的报告如是显示。而这一数据似乎给外界一个印象，尽管限外政策频频出台，信贷层层紧缩，但外资对上海商业物业的投资兴趣却没有受到丝毫影响。

　　但仔细分析整个收购流程可以发现，事实也并非完全如此，多数是去年便已达成的交易意向，只不过是交易的手续及公布有一定的滞后性。针对市场的一些质疑，基强联行也分析说，此外，上半年发生在上海的近100亿交易均属外资之间的“倒卖”。

　　外资恋战真相

　　2008年1-6月，外资在上海收购了长寿商业广场、济南路8号、翠湖天地御苑18号、华山夏都、世纪商贸广场等5个商业项目，总金额为96.91亿。而根据这些项目的交易流程可以发现，这些今年完成交易的项目其实大部分都是在去年就开始交易谈判，并达成了基本的交易协议，并相继通过投资委员会的审核，整个交易的公布有一定的滞后性，这应该只能反映海外投资基金在去年的房地产市场的活跃程度。并非当前市场所感觉到外资恋战上海楼市的表面现象。

　　从今年上半年的外资交易记录中可以看出，在收获了预期的投资价值之后，外资会通过出售持有的物业以改变其投资组合，寻求利润最大化。可是，中国特别是上海坚挺的经济基本面不变，人民币升值的预期依旧，房地产市场的潜力犹存。因此有外资的出售就相对应地产生了一笔外资收购，形成了外资间的循环交易。如长寿商业广场的出售方为马来西亚的卓越金融、济南路8号的出售方则是印尼三林。

　　事实上，宏观调控力度的加强和银根紧缩，受到政府“限外令”政策的影响，许多海外投资机构只能选择离岸交易，以规避政策对外资投资房地产领域的信贷投放限制，而上半年外资的交易案例也能说明这种情况。据基强联行观察，今年海外投资机构对于国内乃至上海的房地产市场走势仍处于一定的观望状态。

　　此外，在政策和市场的双重压力下，海外投资机构开始倾向于项目合作，寻求与本地开发商的合作，既免去了外资在项目整体收购中繁琐的项目操作和人力支出，这对于处于资金压力下的本地发展商们也无疑是一种融资的途径，但是海外投资机构对于可以合作的本地发展商在品牌知名度、开发能力、项目管理方面都具有较高的要求。

　　上海国际大都市的形象日益清晰，商业物业市场日益成熟及凸现的投资价值将吸引全世界的金融机构和投资机构的目光。从目前的宏观环境和限外政策来看，外资对于房地产市场的冲击和影响并不具有决定力，市场活跃的交易和买卖也只是外资本身市场化的操作和战略投资调整，上海房地产市场从中期来看始终是投资者的焦点。

　　高价收购背后

　　从收购的项目来看，目前上海商业物业市场价格还远低于香港、东京等国际化城市。因为优质商业物业租金的稳步上升和空置率逐步走低，显示了上海优质商业物业市场巨大的投资吸引力。例如截止到今年第二季度，上海甲级写字楼的租金已经达到$1.4m2/天，空置率也仅为1.33%。

　　从外资在上海完成的交易价格来看，每个项目都达到了较高的收益率。其中，“长寿商业广场”、“世纪商贸广场”的收益率超过了100%，而“济南路8号”更近翻了一番。

　　对此，有关人士分析说，许多海外投资机构具有非常强的提升物业附加值的能力，他们在收购项目后参与物业管理以及提升物业整体配套和营运水平的经营管理上，使得项目的租金得到大幅度的提高，也进一步提升了项目的价值，这也是这些项目能够高价出售的原因。