解决空置问题应从控制增量消化存量入手

　　国家统计局公布的最新国防景气指数报告显示，截止到6月末，全国商品房空置面积为1.27亿平方米，增长2.2%。其中，空置商品住宅6425万平方米，下降2.1%；空置办公楼810万平方米，增长6.8%；空置商业营业用房3934万平方米，增长3.4%。

　　“链家地产”市场研发中心认为，在这样一个房产市场存在一定观望情绪的时期，尤其是在接下来的奥运期间，可以预见房地产市场成交将进一步下滑，空置房面积也有可能进一步增长，因此当前如何有效地控制和消化空置面积，比以往具备更大的意义：

　　首先，有效地控制空置房的增量面积：

　　控制空置房的增量面积，是解决空置房增长过快问题的根本。 “链家地产”市场研发中心认为，首先应该控制投资型房地产开发，据此次的国防景气指数报告显示，2008年上半年，全国完成房地产开发投资13196亿元，同比增长33.5%，而控制这种投资型开发增长过快，除了靠开发商对商品房的精准营销策略外，更重要的是政府在土地审批制度上的控制和把握。政府应该有效合理的实现商品房建设规划，避免同区域在短时间内大幅度增加商品房供给量或投资过多介入，出现供过于求现象，变成将来的空置房。

　　其次，快速消化现有空置房的存量面积：

　　“链家地产”市场研发中心认为，除了控制空置房的增量面积外，快速消化现有空置房，将其基数减少到最小化，也是有效地解决空置房增长过快的一个重要环节。而消化现有空置房，应该主要从以下三方面着手：

　　首先，建立权威的空置房信息网，加大空置房的信息披露，促进市场上的有效需求与空置房之间做到最大匹配。目前，很多经纪公司虽然都很注重构成空置房主体的尾房的营销，也建立了相关的信息平台，但业内始终缺乏权威的官方关于空置房的专业网站，不能使空置房信息在最大程度上得到共享，这种信息不对称也是空置房难于消化的一项重要原因；

　　其次，实现销售模式及空置房管理办法的多样化，促进空置房实现最大程度上的利用率。比如采取“以租代售”、“租售两全”等新的销售模式，让空置房在“空置期”依然产生价值；

　　再次，通过一些优惠政策刺激空置房的消化。例如，对购买空置房群体免征或减征税费的优惠，可以减少房产消费者的购房成本，刺激其较高的购买空置房意愿。

　　最后，“链家地产”市场研发中心认为，当前控制空置房面积过快增长的主要手段应该集中在控制和消化两个方面，而消化的主要政策应在于扶持和优惠的方面，持有环节征收空置税在当前的市场环境下还不成熟：首先房产空置是一个动态的形态，征收难度大；其次，空置房形成原因复杂，诸多特殊原因形成空置的房产，持有环节征税并不科学；例如因债权关系形成的空置等。再次，相当大部分空置房是存在强烈消费需求的房产，征收空置税很可能最终变相转嫁到房价中，造成价格越高的房产越高的“畸形”现象。