本期专访的嘉宾是香港SPACE商业管理集团副总裁司徒文杰先生。SPACE已成功运营了上海新天地、上海正大广场规划改造、北京西单大悦城等城市地标级的商业项目。SPACE的经营理念是成为中国最具竞争力的商业地产综合服务商，其业务涉及商业地产开发的全程服务。
《新地标》：北京有商业地产推迟开业，您觉得主要原因是招商不理想的问题吗？
司徒文杰：很多原因都会导致商业项目的延迟开业，如前期准备不充分、资金缺乏、对主题定位的把握不准等等，情况比较复杂，招商只能说是原因中的一种。北京有着其自身的特点，比如，在北京最佳的开业时间只有4月中旬或者9月中旬，可以赶上“五一”和“十一”的黄金假期消费时段，而在香港因为气候一年到头都差不多，不存在开业选时机的问题，因此就会出现商户无法完全配合商场的开业时间的情况出现。其次，商户对香港的税务和法律体系非常了解，所以确定进驻的流程大大缩减；而在内地的情况相对复杂很多，管理公司要使每一个商户都能清楚了解相关的工商、税务等方面的信息，无疑拉长了进驻时间表。
《新地标》：一些商业地产商埋怨商户少。圈内好像有这样一种说法，大家总是在争夺共同的80个商户，您是怎样看待？
司徒文杰：这可能就是名品效应，全世界一线顶级的品牌也就那么几十家，商场如果都不从实际情况出发，都想靠他们来撑门面自然会感到商户紧缺。假如能放宽眼界，根据商场的定位出发、从消费人群等方面进行全面把握，适宜地甄选对位的品牌相信绝不会出现这样的现象。
《新地标》:业界流传这样一种说法，前几年售后包租的现象直接提升了开发商开发商业地产的热情，也让他们对商业地产的投资预期比较高，这一点，您是如何理解？
司徒文杰：售后包租是开发商为了解决资金回笼问题所采取的一种手段，对投资者而言实际上是一种欺骗，因为这类开发商根本就没有商业项目的整体运营能力，因此无法保证小业主的长期收益。SPACE合作的伙伴都是国内外一流的地产开发企业，我们所进行的项目均为开发商持有运营，他们对商业的实质有着相当的认识，通过科学的运营管理，寻求商业项目持续的增值空间，不存在售后包租的现象。
《新地标》：目前北京商业地产项目的困境在哪儿？
司徒文杰：除了资金、政策等原因之外北京的商业目前最主要的困境是资源极不丰富，另一方面是部分境外品牌对北京的误解，所以一直裹足不前。奥运是一个契机，通过体育这个国际公共平台，可以充分向国外展示中国北京的魅力，实现国际化无缝接轨。所以我建议开发商在可能的情况下，可以为奥运后期引进海外资源预留商铺，或者将低租金的铺位先做短期租赁，以备奥运后的商户调整。
《新地标》：大悦城的业态模式颠覆了传统的百货和一般购物中心，它的模式到底是什么？与国际上的SHOPPINGMALL有什么区别？
司徒文杰：相对于其他购物中心而言，大悦城是北京第一个真正的主题购物中心。在大悦城中，我们采取的是以“人”——客户为核心进行定位规划。项目定位于“中国最国际化的青年城”，因此在定位过程中，按照年轻人的性格特征，分成了11种类型，有前卫、冲撞、优雅、约会、童真……在这些核心理念基础上再结合专业的商业人流动线及品牌规划进行各平面品牌落位。
同时，商场牺牲了大量空间进行公共区域的打造，营造出舒适、错落的空间感受，我们对室内区域进行了精心的设计，经常可以看到年轻人在我们的室内小品前面相互合影留念。还有，就是我们在品类组合方面引进了大量的休闲和餐饮品牌，这填补了西单区域无好的餐饮和休闲娱乐的空白，也满足了青年消费者在消费过程中的休闲和娱乐需求。而去它的哪个楼层消费完全可以由性格取向决定，迎合了现代年轻人的个性张扬特征。
延伸阅读SPACE“智慧经”
1.做好品牌商户服务
SPACE以客户的需求为导向，配合他们的推广计划定制服务内容，比如在成熟商业区域为尚未进入北京的国际品牌预留部分面积。即使品牌零售商与SPACE代理的项目暂无合作意向，SPACE也会为其提供建议，寻找符合他们需求的商场，间接辅助商家的扩张计划，同时，这些国际品牌的引进，也进一步稳固了项目在区域的龙头地位。
2.结构丰富的品牌资源
独特的外资背景使SPACE拥有了涵盖餐饮、休闲、娱乐等结构丰富国际品牌资源。比如在西单大悦城项目就成功将近40个零售品牌第一次引入北京，并将风靡全球的5大快速消费品牌中的3家都引入大悦城，包括日本的UNIQLO、英国的NEXT及西班牙的国宝级品牌ZARA，相信另外两家很快就可以与京城的消费者见面。
3.走精品路线
在商业地产放量巨大的情况下，SPACE更注重的是多做一些精品，集合公司各部分力量，倾力打造可以禁得起时间考验的，对北京商业地产有着带动作用的项目精品。SPACE预期在未来3年内会与更多实力雄厚、有着国际理念的商业地产企业联手，在中关村、CBD等区域推出更多的精品项目，满足地区经济效益及社会效益的需求。
司徒文杰：以“人”为核心服务项目由上海写字楼网提供
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