进一步探查可以发现，方兴房产的上级公司中化集团与上港集团“联袂”拿地的历史可以追溯至汇山码头中块的系列、相邻地块——曾经轰动一时的北外滩摩天轮地块。
有上海“史上最牛”的滨江地王为其铺平拿地之路，方兴房产如愿成为实际掌控北外滩黄金地块的幕后老板。
设门槛
只为“真命天子”扫障碍
从２００８年第３号公告公布之日起，北外滩汇山码头中地块就成为媒体和业内关注的焦点。领取地块挂牌文件后，竞标地块条款之苛刻引起多方侧目，而一家计划参与地块竞标的港商更斥其中一条附加条件——“将总共７万平方米建筑面积中３万平方米‘无偿’进贡”为“儿戏”一般。
该附加条款一下子将其他所有开发商挡在门外，而媒体关注的焦点随即锁定早先汇山码头东地块的买家，亦是此次汇山中地块唯一一家缴纳竞买保证金从而获取竞买资格的开发企业汇港房地产身上，而其大股东之一的上港集团，作为黄浦江滨江地块的“前地主”，更是早早就被媒体认定为汇山中地块的“内定”受让人。
回顾历史，与此次汇山码头中地块的竞买方式几乎如出一辙，曾经以１４．５８亿元创造北外滩土地拍卖史上最高价纪录的“上海之星”北外滩摩天轮地块，在土地招投标市场现身后，也是汇港房产独家竞买，以同样方式摘得地块。
２００５年１月，上海市房屋土地资源管理局发布１号土地出让公告，宣布出让上海市虹口区汇山码头东块地块国有土地使用权。挂牌文件显示，这宗地号为提篮桥街道８１街坊１６／１宗地的地块以熟地形式挂牌出让。同年４月，浙江华门以高出底价一倍多的１４．６亿元，高价获得此地块，楼板价竟高达３４０００多元／平方米，创造了北外滩土地出让史上的最高价纪录，并成为以后北外滩地区地块出让的价格标杆。然而，２００６年的最后一天，上海市房地局发布了２００６年第５号土地挂牌公告，北外滩摩天轮地块赫然入列，而此地块之所以重新被挂牌拍卖，原因是浙江华门未付清土地款。
由于地块的用地性质从商业金融与文化娱乐变成了商业办公，再上拍卖台的虹口区汇山码头东块地块容积率随之大幅提高——从１．２到２．９８。同时，由于地块土地出让方曾为意向竞买人设定了异常奇特而又无法让人理解的门槛——“申请者的竞标价必须高于出让方的‘价格心理底限’”——出让方却并未透露土地的底价，却要求规划设计以及其他一系列技术指标，“都要符合有关部门的要求”。
种种条件限制的最后结果，使汇山码头东地块开标后，由汇港房地产开发公司“顺利”独家竞买。该公司以１４．６５亿元人民币摘牌，楼板价也从浙江华门时期的３４５０７元／平方米回落到１３９６２元／平方米。
无独有偶，汇山码头两幅顶尖地块，在公开出让的过程中均以上演“独角戏”收场，而唯一现身台前的表演者就是汇港房地产以及当时被媒体误以为的汇港的后台——上港集团。
真老板
上港在台前方兴躲幕后
由于成功竞得两块北外滩黄金地块，作为上港集团旗下房地产公司的汇港房地产，被推到媒体的聚光灯下。然而，从一家香港联交所上市公司的招股说明书中可以看出，一家名叫方兴房产的中化集团旗下房产公司才是北外滩地块真正的幕后老板。
作为金茂大厦、财富广场等上海知名滨江项目的持有者和开发者，中化集团以方兴房产为主体，在一年前赴港上市之际，就主要以北外滩汇山地块（东＆中地块）的开发、持有作为其招股说明书的主要资产内容之一。两度上演独家、零竞争拿地的汇港房地产开发公司，原来还有一个在香港上市的并列（５０％）大股东的股东——即中化集团旗下的方兴房产。去年８月，即将在港上市的中化方兴房地产有限公司发布招股说明书显示，上港集团一直是中化方兴房产在上海业务的主要的合作方之一。
方兴房产的招股说明书显示，去年１月５日，上港集团和中化方兴房地产共同订立合资经营合同，成立上海汇港房地产开发有限公司，总投资额１０．６亿，注册资本５．３亿，上港集团和中化方兴各占一半股份。成立后的新公司于２００７年２月９日，成功购得了原摩天轮地皮，并于２００７年３月２８日同上海市房地局订立了上海市国有土地使用权出让合同。
“根据合同约定，这幅面积３５２１０．３平方米的土地，未来将建成总建筑面积为２０００００平方米（包括地上建筑面积１０５０００平方米及地下建筑面积９５０００平方米）的商业和写字楼项目。由于该地块在２００７年５月３１日前未能取得土地使用许可证，所以未被列入资产项目。香港莱坊测量师５月３１日给该地块的估值是人民币１６．３４亿元，其价格已较２００７年２月９日的成交价上涨接近２亿元人民币。招股说明书中称，这块地将会与毗邻的两块土地一起发展成为国际船务中心。根据计划，中化方兴将花费５．４５亿港元开发原摩天轮地块项目。”
正是由于方兴房产在汇港房地产公司拥有５０％股权，因此，在今年３月１１日３号公告汇山码头中地块成交后，方兴房产即在香港宣布：其附属公司以１１．２３３亿元投得上海北外滩汇山中块地块，毗邻方兴房产之前获得的原摩天轮地块。汇山码头地块计划今年第３季动工，２０１１年落成。
论经验
方兴才是真正行家里手
事实上，方兴房地产在北外滩拥有的地块，绝不止前后获得的两幅汇山码头地块。方兴房地产的招股说明书中显示，方兴房产还拥有临近摩天轮地块的上海高阳国际客运中心Ｂ地块项目的５０％股权。根据项目规划，该中心将沿８８０米长的黄浦江西岸建造占地面积达８５０８９平方米，建筑面积２９７１２５平方米的七栋写字楼、两栋公寓式酒店、一个购物中心、一个音乐文化中心和一座画廊，成为上海中心商业区中心区域的现代化运输枢纽，是上海市政府的重点项目，且毗邻两条地铁线，与东方明珠对岸相望。
不仅在黄浦江以西的北外滩大肆圈地，方兴房产与浦东标志性建筑——金茂大厦也有着先天的“血缘关系”。方兴房产在其招股说明书证实，之前方兴房产已获得中国中化集团公司的选择权，收购其于中国金茂（集团）有限公司５４．８７％股份、上海银汇房地产发展有限公司５５％的股份及中国世贸投资有限公司１５％的股份。
“金茂集团从事物业及酒店的开发与投资，是上海金茂大厦的独家开发商，并参与兴建深圳ＪＹ万豪酒店和金茂三亚希尔顿酒店，并收购了北京一家酒店。不过，今年２月１５日，方兴房产发公告称，“暂时不行使该选择权”。同时，方兴房产还开发过上海财富广场及张杨滨江苑的部分项目，并已分别出售这两个项目已建成面积４４６５２平方米和５７３０５平方米。
方兴房产在招股说明书中明确将公司定位于专注于开发和投资商用房地产的开发商及投资者，主要从事商用物业的开发、销售、租赁和管理。
从方兴房产的开发经验和未来业务规划来看，北外滩地块的开发将由该公司一力承担。而另一持有项目５０％股份的上港集团，本报之前就已质疑其在商用地产项目开发上的经验和能力——翻看上港集团资料，房地产开发并不是该集团的主营业务，细数集团旗下汇港房产的开发历史，也几乎没有任何甲级写字楼的开发经验。现在看来，有方兴房产在幕后具体操盘开发，上港集团这个上海史上最牛的滨江地主，在完成了拿地任务之后，即可大功告成，只待坐享股东分红之利。
新闻资料
方兴房产
中国中化集团是方兴房产的控股股东，是目前中国最大的国有集团公司之一。
中化集团业务涵盖石油、化肥、房地产、酒店经营以及金融，是仅有的１６家获得国资委批准以发展和投资房地产业务为其一项核心业务的中央国有集团公司之一，因此中国中化集团公司可继续在方兴地产的业务中拥有权益。
方兴房产是中化集团的房地产发展旗舰公司，且与中化集团签订收购协议，收购中化物业管理、王府井饭店管理及凯晨置业各自余下股份，并根据不竞争承诺，中化集团已授予方兴地产选择权，借以收购其于金茂、世贸投资和上海银汇的股权。
在近期宣布暂不行使该选择权的同时，方兴独立董事会还宣布，将继续至少每半年一次讨论并以公告形式披露是否行使该选择权及其理由。
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