写字楼用地无法挽救土地市场 期待理性回归

2008年上半年，深圳土地公开市场共有16宗住宅用地挂牌、招标出让，其中有8宗住宅用地流拍，未流拍的8宗地也基本是以底价成交，平均楼面地价在2000元/平方米左右，不到2007年平均楼面地价的5成。除了年初出让的位于龙华的限价地块地价稍高外，其余地块相对于当地的一手楼价，地价较低。其中位于前海的三宗捆绑出让的住宅用地，若把政策性住房的投入算进来，可售部分的楼面地价也仅2300元/平方米左右，与去年的地价相比，直线下降。16宗地当中有9宗是去年底流拍地块，今年出让仍有5宗再次遭遇流标。

　　住宅用地市场低迷的原因，除了地块自身的条件不足以吸引开发商外，最主要还是进入2007年第四季度以来，政府打击囤地的决心和力度加大，开发商土地持有成本上升；同时从紧货币政策的执行和楼市持续低迷，导致开发商资金链紧张，没有能力拿地；此外由于楼市持续低迷，开发商信心不足，对大势难以把握，拿地十分谨慎。

　　好在这种低迷气氛并未传导到写字楼用地市场，上半年推出的12宗商业办公用地，仅有一宗流标。相比前两年，今年上半年写字楼用地交易量显著增多。上半年写字楼用地出让有几个特点：一是地块区位非常好，12宗地中有9宗位于福田中心区，3宗位于南山商业中心区，无论是对房地产企业还是其他法人企业都具有很大吸引力；其次，12块商业办公用地均是定向出让，出让条件中对竞买人的资质、注册资本、自用率、自用部分的转让时间作出了严格的限制，5宗是面向证券、保险业的法人企业，3宗面向能源、电力企业，1宗面向电信企业，行业导向十分明显；第三就是土地价格比较优惠，福田中心区的宗地楼面地价在7000元左右，成交的10宗地，均以底价成交，虽然是公开出让，但因为设定了比较高的竞买门槛，土地的归属其实是名花有主的。可以看出为了吸引更多证券、保险公司在深圳设立法人总部，确立深圳金融产业的中心地位，政府在建设用地上给予了相当的扶持。

　　写字楼用地的成功出让并不能掩盖土地市场不景气的整体状况，因为在商品房用地出让规模中，住宅用地一般占8成以上，住宅用地过冷无论对地方政府还是对开发商都不利。对政府而言，土地出让收益是地方财政收入的主要来源，土地收益下降会直接拖累本地的经济发展，影响城市基础设施投资，也会使保障性住房的建设资金难以得到保障。要获得持续稳定的可预期的土地收益，主要应依靠住宅用地；另一方面，住宅用地不能按计划出让，会影响到下一年度的住房供应，不利于楼市的平稳发展。对房地产商而言，土地在房地产开发中占据举足轻重的地位，土地是房地产开发的源头，没有土地就没有开发量，也就没有了市场份额，对于专业房地产商而言意味着要出局。

　　目前的土地市场，期待着政府与开发商的理性回归。政府方面需要更多考虑如何提高土地的使用效率，提高土地的有效供应，要增加优质地块的供应。开发商方面也可适当调整策略，目前面临的金融和土地两方面的调控，使资金方面的压力骤然加大，开发商要面对现实，理智判断局势，审慎制定销售策略，合理推进存量房的销售，便宜卖房的同时再便宜买地，损失就可以降到最低。

　　总之开发商的眼光可以放长远一点，中国的房地产大趋势还是上升的，未来的机会还很多。

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