沪二手房“售转租”比例加重议价空间超10%

　　“优质房源出售，经典三室一厅户型，140平方米，南北通透，采光好，靠近轨交1号线和5号线。原价151万元，因主人资金周转欲急售，优惠价格140万元。”在莘庄轨交站出口，记者从一名中介人员手中接过了传单。

　　此后的一段时间里，记者扮成购房者和业主进行了多次商谈和讨价还价，最终得到了135万元的底价。从151万元到135万元，议价空间超出了10%。

　　根据各中介公司的数据统计，8月份的二手房买卖成交量相比7月有不小的降幅。

　　在此情况下，虽然大部分的卖家仍然坚持看好后市，但也有部分急售的二手房业主，心态发生了变化，10%的议价幅度开始被部分接受。部分高端区域的二手房谈价空间也开始有所放大，“售转租”的比例也在加重。

　　议价空间依旧

　　美联物业研究部统计数据显示，8月买家观望情绪依旧，市场继续保持胶着状态。部分高档板块二手房挂牌价格松动的幅度与7月持平，基本保持在5%～10%之间。

　　美联物业上海区副总经理丁伟认为，这些高档板块业主以投资客或者拥有2-3套物业的业主为主，放盘楼龄在5年内的房源比重较大，考虑到5年以内楼龄物业交易时需支出约8.05%的税收，所以他们在与客户议价的同时会确定自己的底线以维持自己的盈利空间，这就是议价空间与7月持平的原因。

　　美联物业世茂分行营业经理李昌宏表示，世茂板块业主以投资客居多，投资型业主和自住型业主比例估计为6：4，房源主要以500万-600万元的高档房源为主。原先业主的放盘原因主要是不看好后市认为现时抛售获利更大，所以议价幅度保持在6%。

　　楼市的观望气氛愈演愈烈，伴随着一手房市场折扣潮的来袭，沪上二手房价格也出现松动。美联物业、中原地产等中介公司最新出炉的报告一致显示，上海二手房市场呈现量价齐跌的态势。业内人士指出，二手房买方市场时代已经到来。

　　“有价无市”严重

　　以挂牌量激增的5、6、7三个月为例，统计数据显示，上述三个月成交量分别为1.4067万套、1.2895万套和9656套，呈现一路下探的走势。而在7月底，二手房供应与成交比例最高达12：1。

　　挂牌与成交的严重背离使得目前的二手房市场依旧有价无市。信义房屋8月成交的统计显示，8月上海中高档二手房市场较7月份成交总套数环比下降15%，成交总面积下降近13%，与去年的火爆楼市不可同日而语。

　　有数据显示，沪上中高档二手房均价连续两个月出现下调，其中8月成交均价为20459元/平方米，较7月的成交均价21190元/平方米相比小幅下降3%。

　　这一格局到年底前似乎很难改变。信义房屋分析人士认为，未来上海二手房市场还有待政策面和市场面的双重考验，“至少9月份的上海二手房市场不会立即告别调整、观望的格局。”

　　出现价格松动的并不局限于高档板块的二手房。上海二手房指数办公室最近的统计数据显示，上海二手房下跌板块明显增加，52个板块中有17个出现下跌，所占比例为32.7%，平均跌幅为1.42%。其中，跌幅较大的板块有南京东路、蓬莱地区、武宁以及三林等板块，跌幅均超过2%。

　　更多业主看好租赁市场

　　美联物业上海区副总经理丁伟认为，近期股票跌幅很大，很多想买房的诚意客户都被套住导致客源减少，促使业主感觉后市不明朗，并无增大房源的议价空间，并导致一部分业主纷纷把预售房源带入租赁市场，以缓解压力。

　　美联物业世茂分行营业经理李昌宏表示，由于8月市场上的买家对房源的议价空间幅度要求无限量的增大，但依旧观望，从而加长整个交易周期，导致部分业主为减轻自身还贷压力，把欲售房源带入租赁市场。

　　长宁古北板块的业主大多为拥有两三套房源的投资客，据美联物业古北分行高级营业经理冯清介绍，该板块8月议价空间幅度与7月持平，维持在5%~7%之间。由于部分客户议价太离谱，业主不“妥协”，另一方面且有部分业主还贷压力较大，认为先租赁还款压力会减小，故古北板块有15%的业主选择边租边卖，20%的业主不考虑出售便直接售转租，把房源带入租赁市场。

　　冯清透露，古北板块有部分的置换业主在楼价高位时把房子卖出，并等待板块内出现性价比高的大面积房源而置换购买，现时会选择租房来过渡。6、7月份是古北板块传统的租赁旺季，相当一部分的租客租约都在年中到期，和板块内的这些售转租房源，适时地满足了租赁需求并带动了板块内的租赁小高峰的形成。