需求放缓 “雷曼事件”或波及中国写字楼市场

雷曼兄弟破产、美林被收购，与商务活动紧密相关的写字楼市场会否萌生变数。 
　　“今年下半年，中国房地产市场会有一个大的调整，当然，也包括写字楼市场。”9月24日，北京戴德梁行投资部董事叶建成在接受本报记者采访时如是说。 
　　中原地产华北区董事总经理李文杰(李文杰博客,李文杰新闻,李文杰说吧)指出，如果全球金融危机继续恶化，对我国写字楼等公建市场的影响或将在明年年初至年中显现。 
　　需求放缓 
　　接受本报记者采访的业内人士的共识是，金融风暴将使国内写字楼需求暂时放缓。 
　　“最付得起租金的就是金融业，但此次金融风暴在毁掉投行的同时，也让金融业进入了寒冬，如果继续深化，这种影响还会从金融业传导到其他行业，随之而来的可能就是企业业绩下降、裁员，企业进一步扩张的步伐放缓，办公场所的新增需求将受到较大冲击。”仲量联行中国区董事陈立民坦承了自己的悲观情绪。 
　　李文杰也透露，上周末，北京中原地产写字楼部专门开会讨论，反馈回来的信息也是客户需求正在放缓。 
　　根据陈立民的观点，需求放缓，就意味着空置率上升，未来写字楼有可能减租减价。“我认为最先受到影响的将会是甲级写字楼。” 
　　“出于成本考虑，部分企业会从租金较高的城市核心区域的甲级写字楼搬至租金较低的写字楼，反过来，核心区域的甲级写字楼为争取客户回流，或将降低租金。”陈立民甚至笑言，“结果中介赚钱了。” 
　　但北京高力国际物业服务有限公司高级经理谢靖宇认为，“核心地段的甲级写字楼在未来市场上仍然会是上扬态势，好东西为什么要降价。”但他也谏言，在目前市场不稳、银根紧缩政策不变、供应增量加大、企业面临资金压力的情况下，建议这些业主抓住机会出售手中的写字楼，以规避后期的招商困境和经营难题。 
　　陈立民指出，目前已产生稳定现金流的写字楼影响较小，而那些入住率还比较低的新建写字楼将面临考验，“可能会过一段苦日子。” 
　　记者从相关顾问机构得到的资料显示，北京2009年新增写字楼将超过90万平方米，量大加上供应时间大多集中在上半年，竞争压力可想而知。 
　　就区域而言，陈立民则认为，在上海，浦东供过于求，浦西供求则相对紧张，“浦东的租金压力会比浦西大。”谢靖宇指出，北京CBD和金融街的甲级写字楼租金将仍然坚挺。“燕莎区域表现相对要弱一些。” 
　　记者得到的数据也显示，今年第三季度，燕莎区域写字楼空置率从14.83%上升至18.72%。 
　　当然，需求放缓还表现在外资投资机构的持币观望上。 
　　谢靖宇透露，“我所接触到的一部分新加坡、澳大利亚以及美国投资机构，对中国未来的投资力度都有所放缓。” 
　　北京高力国际物业服务有限公司投资部董事黄卓伟(黄卓伟博客,黄卓伟新闻,黄卓伟说吧)分析，外资观望有两个因素，一是在等价格的调整，金融危机或将使部分有资金压力的项目降价出售；二是前期一直持有的物业或因金融风暴影响而转为出售，外资还在等待品质更好的项目推出。“外资在做项目储备”。 
　　“避风港”之辩 
　　虽然金融风暴或将引发国内写字楼需求放缓，但是情况也没有想象的那样悲观。 
　　“之前仅仅是次贷危机，金融危机也真正是9月份才出来，还有一个消化和反应的过程。”李文杰指出，从目前的情况来看，北京写字楼的成交依然还比较活跃，价格也比较稳定，还没有看到受次贷以及金融危机的过多影响。 
　　最新数据显示，今年第三季度，北京整体甲级写字楼市场平均租金上升至每平方米每月39.79美元，环比上涨4.45%和同比上升8.41%。金融街区域子市场和中关村区域子市场在三季度分别环比上涨6.36%和5.60%，每平方米每月上升至42.82美元和32.16美元。 
　　李文杰指出，金融危机还没有见底，最快要到明年年初才能看到是否有影响，影响会有多大。“况且写字楼一直以来执行的是首付四成，按揭10年的政策，其炒作空间本身很小，也有利于保持市场稳定。” 
　　对此，黄卓伟和谢靖宇也相对乐观。 
　　黄卓伟认为，金融危机对于美、英、日以及欧洲市场影响比较大，对中国等亚洲市场以及古巴等美洲市场的影响相对较弱。“资金总要寻找出路，在国外市场波动、衰退的时候，中国市场会不会成为避风港？”黄卓伟认为，全球金融风暴未必会减少国际资本对中国的投资。 
　　谢靖宇提出，“如果中国市场是外资的避风港，随着资金的流入或可延伸出更大的写字楼需求。”他同时表示，“我还是审慎看好未来中国经济，长期来看，由此产生的内需也不可忽视，保险机构等仍将加速持有型物业的购买。”他认为现在仍是一个好的入市机会。 
　　然而，陈立民还是悲观地提醒，此次百年一遇的金融风暴不是一年半载可以解决的，“至少目前，我还没有看到这个寒冬的尽头。” 
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