年后写字楼土地市场“波澜不惊” 地价正在回归？

这种低价成交的场面好久不见了。”3月7日，在成都土地拍卖现场，一位开发商预计，地价近期将持续走低，价格将回归到去年年初以前的水平。其中的原因，他认为，主要是楼盘销售不景气，加大了开发商资金回笼的压力，开发商拿地时变得更为谨慎。

“楼市回归理性，土地市场也会受到影响。”在华夏证券地产分析师陶锋看来，大量土地低价成交，甚至出现流拍，虽未出现明显“拐点”，但却称得上是理性回归。

上述开发商表示，金融从紧和打击囤地的政策出台后，拿地环节和后期开发环节的资金要求有了很大变化，“虽然竞争少了，但现在绝非拿地的最佳时机。”

这笔账

开发商唱戏不带劲，地方政府搭台干着急。

“一些原定的拍卖计划可能有所推迟。”成都市国土局土地拍卖中心的一位人士透露。据记者了解，推迟出让的地块，大多在曾诞生过“地王”的区域。以成都东大街15号地块为例，原本定于本月12日开拍，但由于起拍价较高(1200万元/亩)，市场反映冷淡，不得不延迟到28日再拍。成都市国土局人士不愿对土地拍卖市场的冷清过多表态，只说“一切按政策来。”

实际上，无论是去年中期的地价疯狂期，还是今年新年后的地价低落期，身处土地流转中心的地方政府都是进退两难。

嘉联地产土地研究师刘智勇分析，现行的土地经营机制产生了两个相互冲突的政策目标。一方面，政府要提供住宅、商业用地来满足居民居住及商业发展的需要，这个目标要求土地价格越稳定越低廉越好;但另一方面，土地出让金是地方财政的重要来源，又涉及后期征税，这个目标又要求土地价格不断上涨。“在政绩和民生面前，大多数地方政府选择前者。”

据记者了解，2005年，为举办第六届花博会，成都温江区投入资金30亿元以上。当年整个温江区的财政收入才7亿元左右，这在局外人看来是“亏本买卖”。但3年下来，温江光华大道周边的地价从60万～70万元/亩，飙升到600万元/亩以上，整整翻了10倍。

地方政府在招商引资中同样扮演了地价推手的角色。比如先低价吸引国际知名地产巨头进驻，再借它们的名号抬高出让底价。以规划占地3000亩的成都攀钢厂地块为例，新鸿基(0016.HK)在去年年底以1200万元/亩的底价“受让”其中百余亩土地后，周边的地价就被拉上了起拍价1200万元/亩的台阶。

但故事到此并没有结束。陶锋透露说，地方政府与知名开发商合作抬高地价后，地方政府会对开发商进行对价返还。据说当初九龙仓以8800万元/亩天价拿下成都成百地块后，实际支付价仅为4400万元/亩，这与之前机构估算的4000万元/亩的合理价位大抵一致。当事双方拒绝就此传闻发表意见。