市场指标 2007年第三季 与上季之变化新增供给量 - 

    吸纳量 4,934坪，空置率 9.97% ，每月平均租金 新台币2,345/坪。 

    *数据以A级办公大楼市场为准* 1坪=3.3058平方米投资及市场新供给：交易聚焦在内科,商用不动产仍是大型寿险公司倾注资金的首选。

    2007年第三季的商用不动产投资市场蓬勃发展，其中多笔交易聚焦在内湖科技园区，区内总成交金额达到新台币80亿元。新光人寿以总金额50.37亿买下明碁位于内湖的两栋总部大楼，另以15亿元向华固建设购入在建之厂办大楼。投资人对于内科不动产标的强劲需求，显示其对该区未来发展极具信心，而台北市政府正在办理的《大内科都市计划检讨》，预计也将进一步刺激该区商用不动产市场。大内科一案预计于明年10月公告实施，目前占地150公顷的内湖科技园区将往南再扩增175公顷，形成一座工商、生活机能更完整的园区，藉以吸引相关业者进驻，提升台北市科技产业竞争力。

    元大金控在今年第三季将其于崇圣大楼持有的楼层以新台币34.28亿元卖给AIG南山人寿，另一大手笔交易则属新加坡私募基金CITADALE以52亿买进美孚建设在建大楼，该栋位于建国北路，邻近南京松江及民生敦北两大商圈的办公大楼，预计明年完工。台北市办公楼市场持续温和成长，空置率下降、租金稳定上扬，预计机构投资人将更密切注意区位、品质俱佳的办公大楼，而商用不动产在未来数季内仍将是本土及国际大型寿险公司倾注资金的首选目标。

    整体租赁市场：品质优良的在建工程，将令租户趋之若鹜

    主要办公商圈新供给台北市A级办公室市场新供给、吸纳量及空置率

    * "去化量"在中国大陆指"吸纳量"

    至2007年第三季止，台北市办公楼市场已连续八季无新增供给。近期内将完工之办公大楼，除仅供自用的元大集团企业总部大楼外，则属预计于明年第一季完工的美孚大楼。位于建国北路，本季刚以新台币52亿成交的美孚建设在建办公大楼，绝大部分楼层已由全球人寿签下长达15年的租约。此案例显示目前台北市办公楼市场可取空间日渐稀少，即便是在建工程，只要品质好，仍将令租户趋之若鹜，预租的情形也将更为普遍。

    在上季租赁市场吸纳量明显萎缩后，第三季整体办公楼市场交易活跃，净吸纳量达到8,762坪，较前期上涨200%。延续公司陆续搬迁至高品质办公空间的趋势，A级办公大楼于本季表现依旧亮眼，净吸纳量总计约5,000坪，其中宏泰人寿迁至位于民生敦北区的宏泰世界大楼，进驻面积达2,128坪。已成为兵家必争之地的信义基隆区，则有美国银行进驻台北101大楼以及AIG友邦产险将总部迁至统一国际大楼，依序各占1,414坪及1,341坪。在需求持续增长，办公大楼短期内却无明显新增供给的状况下，预计供不应求的情况将越来越明显，使台北市办公楼市场整体空置率从上一季的9%被压缩至第三季的8.13 %。

    租赁市场租金：A级办公大楼本季租金较上季及去年同期各成长0.2%及0.8%主要办公商圈租金台北市主要办公商圈办公大楼租金

    回顾第三季台北市办公楼市场，平均租金较上季无显著成长，仍维持在新台币1,975元/坪。从办公大楼等级来看，A级办公大楼在本季的租金较上季及去年同期各成长0.2%及0.8%，平均租金达到新台币2,345元/坪；另一方面，B级办公大楼平均租金面临略微下滑的局势，自第二季的1,719元微幅降至本季1,714元/坪。

    在所有A级办公大楼中，位于信义基隆区的办公空间较其它区更受租户青睐，此状况亦反应在该区A级办公大楼的平均租金上，本季租金达到新台币2,512元，为六大办公商圈中涨幅最大者。根据世邦魏理仕于第三季所作的调查，多数商圈的B级办公大楼平均租金与上季相比，不升反降，反观信义基隆区与中山北路区，前者拥有优越的区位，后者则长期为日本商户及奢侈业者聚集之场所，两区的B级办公大楼平均租金也因而上升。由于许多B级办公大楼已不符合企业对办公空间的要求，若业主后续无法有效改善B级大楼软、硬设备，则A级与B级办公大楼平均租金间的差距将日益扩大。

    商圈空置率：信义基隆区A与B级办公大楼空置率皆为六区中下降幅度最大者主要办公商圈空置率台北市主要办公商圈办公大楼空置率

    在本季无新增供给，但租赁市场持续活跃的状况下，台北市办公楼市场整体空置率自上季的9%跌至8.13%。A级办公大楼空置率再压缩至9.97%，B级办公室则降至6.8%。比较各大办公商圈在本季的表现，无论是A级或B级办公大楼，其在信义基隆区之空置率皆为六区中下降幅度最大者。2007年第三季信义基隆区所有办公大楼合计约有4,261坪的吸纳量，占全市净吸纳量的一半，可见此区不仅以顶级办公空间为卖点，优越的区位更已成为该商圈吸引租户的一大特点，使得该区B级大楼较他区同等级办公室更受欢迎。近年来，A级办公大楼空置率由2004年底最高峰之28%，持续下降至今年第三季的10%，B级办公大楼空置率则盘旋在6－8%；在A级大楼空置率不断下降的支撑下，预期短期内台北市整体空置率可降到8%以下。

    未来市场展望：扣除101超大量体，台北市办公市场空置率仅4.91%

    亚洲城市A级办公大楼空置率

    2007第三季，台北市A级办公大楼平均空置率虽下降至9.97%，但仍高于许多亚洲主要城市A级办公大楼之空置率。然而根据观察，许多有意搬迁或扩充办公空间、需求为单层面积超过600坪的租户已面临无处可选的困境，显见9.97%的空置率无法反应出现况。有鉴于此，世邦魏理仕将台北101大楼的量体秉除在外，重新计算A级办公大楼空置率，求得修正值为4.91%。

    扣除台北101的主要原因为该栋大楼拥有将近60,000坪的办公空间，占全市A级办公大楼总量体10%以上。大型量体，加上高于平均水准的租金，使得台北101的吸纳速度较其它A级办公大楼为慢，进而影响台北办公楼市场的整体空置率。此外，在911事件后，大楼高度成为某些租户寻觅办公空间时的考量之一，此亦影响了101大楼的吸纳率。与发展成熟的城市如新加坡及东京作比较，台北市4.9%的空置率仍相对较高，然而数季以来稳定成长的办公楼市场意味着台北市A级办公大楼空置率可望在中长期内持续下降，甚至低于4%。