北京市高档公寓售价飞涨 部分公寓客群转购别墅:二季度开始，京城高档公寓售价出现飙升式的上涨，不少项目价格已经逼近甚至赶超同区域内的别墅售价。部分意欲购买城区公寓的客群因公寓价格高涨而转买别墅，导致中央别墅区及西山别墅区的不少别墅项目销售情况比高档公寓更为火爆。 
　　据统计数据显示，从今年二季度开始，京城高档公寓售价出现飙升式的上涨，尤其以朝阳公园和亚奥区域最为典型，多数高档公寓售价已经在1.8～2.5万元/平方米，这一价格基本和北京联排或叠拼别墅的售价相近。例如目前城西的西钓鱼台嘉园、缘溪堂等高档公寓的价格、面积就已与金隅山墅等别墅相当。　
　　《楼市》记者在调查走访时了解到，朝阳公园和亚奥区域等京城四环板块的多个高档公寓售价已经接近或超过20000元/平方米，位于朝阳公园区域的泛海国际居住区的公寓售价已由8月下旬的2.5万元/平方米涨到9月下旬的2.6万元/平方米，公园15号售价也已达到2.34万元/平方米，比年初时的1.9万元/平方米上涨近23.2%。而位于奥林匹克森林公园北侧正在进行内部认购的万达·大湖公馆也将均价定在了2万元。一些西山区域的高档公寓项目如缘溪堂、御园等的单套价格甚至达到了千万以上级别。
　　据了解，目前中央别墅区内别墅户型面积以300～600平方米为主导户型，均价1.6～2.5万元/平方米；西山别墅区的诸多热点别墅项目均价在2～3.6万元/平方米左右。从目前中央别墅区和西山别墅区的均价来看，高档公寓售价已和这些区域内联排或叠拼别墅价格相差无几。
　　而事实上，在2006年底时，其中还有不少高档公寓的售价还只在1.2 ~1.8万元/平方米，多数高档公寓售价集中在1.5万元/平方米左右，但从今年上半年开始这些高档公寓就出现了明显的价格快速上涨，甚至接近或超过同区域内别墅的售价。
　　热点区域助推“追涨”势头
　　业内人士分析认为，出现高档公寓售价频频“追涨”别墅的势头，与热点区域的助推作用不无关系。就涨幅较为明显的几个区域来看：CBD、朝阳公园、燕莎、亚奥以及西山等，除了西山板块相对较弱之外，其他几个区域皆是目前房地产市场的大热点。
　　作为已经相当成熟的CBD区域，其繁华程度已是很多区域望尘莫及，而目前它更是由成熟步入到更高速的发展阶段，大量写字楼投入市场将给这一区域带来越来越多的商务人群，从而刺激了在高档公寓上的置业需求，也进一步助推了价格的飞涨。而环朝阳公园一带则是高档住区相对集中的一大区域，高档居住氛围浓厚，在生活配套、周边环境等方面都属高端化，这也促使该区域的公寓日渐高档，表现在价格上则不断上扬。另外，借助于奥运会的即将召开，亚奥板块受到极大关注，在奥运利好之下，该区域交通不断完善、各项设施逐渐齐备，加上绿化的优势等，不少置业者对在此区域置业满怀良好的预期，大量人群的涌入极大地助长了这一区域的公寓价格。
　　朝阳区某高档公寓项目负责人向记者透露，目前市场上高档公寓价格的迅速上涨与开发商入市时前期定位较高有关系。“大家在入市的时候都把自己的定位定得相当高，比如豪华精装修、高档综合配套、低密度低容积率等类别墅生活享受。销售成绩还比较好的公寓，就借势不断提高价格，一些销售情况一般的项目也跟着将自己价格提升，以期望用时间换空间，获得好的销售成绩。”该项目负责人告诉记者。
　　部分公寓客群转购别墅
　　据中房指数统计数据显示，2007年上半年，北京别墅累计销售2927套，84.04万平方米，从区域分布上看，中央别墅区、西山别墅区仍然是需求的热点区域。在高档公寓售价一路高扬之下，别墅以更彰显身份、更宜居的优势吸引了一批对高档公寓信心不足但对高端住宅需求强烈的客户，尤其是一些交通和配套相对便捷且成熟的区域别墅更具优势。
　　据了解，在卓锦万代目前成交的客户中，就有很大一部分来自朝阳公园和望京地区。目前卓锦万代地上销售均价23000～24000元/平方米，与朝阳公园板块高档公寓均价持平。
　　以往别墅用地叫停使得人们对别墅市场预期看好，尤其位置优越、交通便利，而与高档公寓总价相近又有着更高性价比、更高舒适度的别墅项目，更是吸纳了不少由高档公寓购买客群中转变过来的人群。
　　伟业北京公司副总经理兼营销四部部长常自力在接受记者采访时分析指出，由高档公寓转购别墅的人群里大多数为拥有高薪收入的白领阶层，尤其是一些有钱又有闲的公司老总级别的人群。“目前市场上的类别墅产品越来越多，城市中心区也不断外延，与郊区的距离不断缩短，配套设施逐步完善，这些都改变了人们对别墅生活的看法，因此，别墅的庭院生活成为高档公寓住户置业升级的首选，也是众多高收入白领阶层的置业首选。”常自力同时表示，在这些购买别墅的人群里，大多都已是三次置业，而且兼顾了自住与投资两大需求。
　　转购的心理解读
　　据有关统计数据显示，8月北京市场单价超过2万元以上的公寓类产品已经过百。而相同区域内的不少别墅价格也不过如此，在价格相差无几的情况下，置业者该做出怎样的选择？
　　庞博国际地产综合服务机构执行董事刘东认为，目前城市豪宅别墅化趋势明显，尤其体现在户型的设计理念上，尽可能向类别墅方向发展，满足更多人对别墅生活的追求。由于别墅整体供应量和目前的市场需求量相比仍显不足，高档公寓从某种层面上可以对市场进行互补。
　　但就目前市场上出现的不少客群由高档公寓转而选择别墅的现象，却让高档公寓的销售陷入尴尬。通过对西山、CBD和朝阳公园、亚奥等区域高档公寓与西山别墅区、中央别墅区、奥北别墅区等价格相应的别墅进行比较，不难看出置业者的心理变化因素与市场的动态趋势。
　　西山区域一带以御园为代表，其以高档公寓为基本形态，但在实际打造时，在容积率等的处理上与别墅接近，售价已达到1400-1600万元一套；西钓鱼台嘉园已卖到3.3万元/平方米，缘溪堂单套售价就从千万元起步。而同是在西山区域，一些别墅项目如诸子阶、万城华府等在售价相当的前提下，其产品以联排别墅及平层和叠加官邸等为主，在建筑以及户型设计上较为独特，其低密度低容积率形态，得天独厚的自然资源也都引来不少置业者追捧。
　　位于CBD的Peking House，二期产品均是平层大公寓，单套售价也已接近千万，而朝阳公园周边的泛海国际居住区的售价目前已达2.6万元/平方米，公园15号的售价平均也在2.34万元左右，复式基本在单套880-3500万元不等。虽然这些高档公寓在主打理念中，以足可比拟别墅的低密度、低容积率、高绿化率等为宣传优势，但相比之下，中央别墅区的优山美地、卓锦万代、龙湖·滟澜山等别墅项目也不过在1.9-2.6万元/平方米左右，且在产品本身上，比高档公寓更具宜居性，加上周边成熟完善的配套设施，更让人们在选择过程中倾向于能彰显身份的别墅产品。
　　至于亚奥板块，奥东18、万达·大湖公馆、国奥村等公寓项目售价在2万元/平方米不等，以便利的交通条件、豪华的装修标准及高档完善的综合配套、未来良好的升值预期等为优势；同样区域里的碧海方舟、纳帕溪谷、亚运新新家园等别墅项目，虽然离城区中心有一定距离，但在居住舒适度以及户型设计上充分发挥别墅的特点，其独门独户以及独特的庭院空间，优越的自然资源条件都能给居住者以良好的居住感受，从而受到不少置业者青睐。
　　虽然这些区域里的公寓产品在设计时尽量向别墅的生活方式定位，出来的实际上可能仅是一个城市偏house的概念，毕竟与纯粹的城市别墅或者纯别墅产品有一定区别。
　　据中原地产统计数据显示，2007年北京别墅市场的整体供应量较集中在奥北、京昌等地区，而北部别墅群较集中之处，聚集了约2500套，纵观各别墅区域，性价比较高的经济型别墅消化速度较快，面积多在300-500平方米之间，总价约500万元以下，作为独栋别墅的入门型产品，其在目前市场上的客户关注度和需求度都相对较高。另据了解，面积在200-350平方米之间的联排、双拼等过渡型别墅产品在目前市场上较受欢迎，其总价也往往控制在300万元以下。
　　“同是花费几百万，如果我能买到合意的别墅，为什么还要去买一套公寓呢？”正打算在中央别墅区选择一个别墅产品置业的刘先生告诉记者，年初时本来计划今年内在朝阳区东四环一带选择一套公寓，但如今却发现公寓价格不断攀升，“现在都涨到2万多了，但再怎么涨都还是公寓，那我还真不如选择居住更舒适的别墅，现在已经看好几个项目了，打算近期就从中选择一个定下来。”
　　“虽然现在市场上出现了一些客群转购别墅的现象，但这更多与个人的实际需求有关。”常自力认为，高档公寓更适合单一结构的人群选择，但其中不乏一些已有购买别墅经验的人，他们选择公寓主要是看中其便利的交通；而不少选择购买别墅的人群往往是从有高档公寓居住经验的人群中分支出来，他们渴求由紧张的工作生活过渡到休闲的居住享受，而当中也有不少人群是随着家庭结构的变化，在居住舒适度上有了更高的要求，从而选择别墅置业。从投资角度而言，高档公寓相对更适宜投资，其变现能力相对更大，出租客群较多；而从目前的市场来看，别墅也同样出现了不少以投资为目的的客群，他们往往看中别墅的稀缺性，未来具有较大的升值潜力，而在变现能力上，目前中央别墅区的租金水平则相对较高一些。
　　业内专家同时提醒置业者，在热点区域选择产品及项目置业时，应首先衡量自己的经济能力，无论是选择高档公寓还是别墅，都要对其未来长期的发展潜力有清醒的认识；相对而言，别墅的居住舒适度更高，但同时能耗也较大，养护花费支出较多，而高档公寓总价相对别墅较低，选择的人群相对较多，居住舒适度上较为逊色，不过从长期维护的角度出发则相对别墅更利于维护，如果是打算长期持有的置业者，需要充分意识到这一点；此外，如果是选择高档公寓置业，要看好其所处地段利弊，权衡其未来发展空间。
　　高档公寓涨势有压力别墅前景看好
　　据了解，虽然目前别墅价格的上涨幅度相对于高档公寓而言较为缓慢，但别墅市场也已开始逐渐显露快速上涨的端倪。中央别墅区的阿凯笛亚庄园联排别墅部分7月份售价为270万元/套，8月份就提高到了321万元/套，至9月初已近350万元/套；西山别墅区的不少项目目前均已售完，准备推出新的一期，价格将比之前一期均有提升。
　　记者致电西山别墅区几个项目售楼处时了解到，诸子阶目前的销售均价已经达到了每平方米3.5万元，而上个月记者在走访诸子阶时，其售价还在2.6万元/平方米，预计10月初提至3万元/平方米；而金隅山墅二期目前已售罄，最终均价达到了2万元/平方米，比之前8月末1.75万元的均价上涨了14%，而销售人员透露即将在10月开盘的三期价格可能还会有所提升；燕西台的二期销售已完成，销售人员告诉记者，准备推出的三期价格将在2.8～3万元/平方米……
　　不少别墅项目的销售人员均表示，目前销售情况火暴，周边其他项目价格都在上涨，既然销售前景看好，提价也是必然的。
　　“目前别墅市场正呈现供需两旺的景象，需求更是略大于供给，传统别墅板块如中央别墅区、奥北别墅区、西山别墅区以及京昌一带继续价量齐升，而非热点板块如顺义、大兴、潮白、密云、怀柔等也有越来越火的势头。”常自力指出，未来一段时期里，在别墅用地继续停批的政策影响下，加上人们追捧别墅的热情不减，其价格会出现比较大的涨幅，且上涨势头难收。他同时表示，高档公寓在短时期里价格快速上涨之后，将会产生一定的局限性，加之土地价格也处于高涨期，不少“70%·90m2”政策下的小户型将逐渐转变为高档公寓的形式，这将给不少原本为高档公寓的项目带来竞争压力。