上海写字楼市场强劲增长 企业需求呈现差异化:市场持续供不应求 
　　二季度上海写字楼市场依然强劲，对高档写字楼的需求丝毫没有减弱。甲级写字楼供不应求，空置率依然走低。为了满足不断增长的员工规模带来的办公需求，一些公司不得不提前开始租赁计划，以保证能获得所需办公面积。与低空置率相对应，上海写字楼的整体租金报价呈上升态势。 
　　而交易市场依然比较平静，持续增长的租金使得甲级写字楼物业持有者更愿意长期持有而不是出售。8月份，位于陆家嘴的中融碧玉蓝天的整体成交则打破了长期以来陆家嘴写字楼零成交的记录。此外，上海银行大厦完工上市，是继2005年花旗集团大厦建成后小陆家嘴地区推出的第一个写字楼项目。上海银行大厦建筑面积69698平方米，将上海甲级写字楼存量推高至4,122291平方米。 
　　来自DTZ戴德梁行写字楼部研究数据显示：由于第二季度持续供不应求，上海甲级写字楼平均空置率继续下降，截止第2季度末为4.13%，与去年同期的6.56% 相比，下降了2.43个百分点。从区域来看，静安区空置率最低，为1.24%。该区域的恒隆广场二期于2006年底上市，虽然其供应量高达80,000平方米，但很快被强劲的市场潜在需求吸纳，特别是服务业公司。因此租赁市场的紧张状况仍然无法得到缓解。虹口和闸北区位于空置率榜首，其空置率都达到10%。 
　　由于上海甲级写字楼空置率不断下降，市场需求亦得不到缓解，其平均租金报价持续上升，目前达到1.09美元/平方米/天（8.13元/平方米/天）。 
　　后续供应集中在陆家嘴 
　　展望未来12个月，上海甲级写字楼市场需求将保持强劲增长势头。很多公司越来越关注中国市场，并陆续进驻中国，因此将会增加人力投入以确保符合其中国业务的发展需求。这些公司近来忙着在供应紧张的市场中寻找合适的办公地点。 
　　不过这种紧张局面很快将得到缓解，未来12个月大约有945443平方米甲级写字楼新增供应量上市，主要分布在浦东陆家嘴。预计陆家嘴未来新增供应大约545627平方米，仅上海环球金融中心一个项目就将提供226000平方米的新增供应。 
　　预期2008-2009年，陆家嘴地区还将会有持续供应放量，这一趋势将延续到2010年。届时陆家嘴的写字楼供应量将达到100万平方米，会对租金产生一定的压力，但是这并不意味着租金会下调，可能只是升幅没有以前大，开发商也会推出一些相对优惠的租赁条款。 
　　对于市场上广为关注的环球金融中心开出高达3.3美元/平方米/天的租金价格，DTZ戴德梁行上海公司写字楼部董事卓奇乐认为，其实该价格是按照使用面积来算的，如果折合成建筑面积的话，也仅超过2美元/平方米/天。而且这一价格为报价，所以实际成交价格应该跟目前的市场价格分别不大，并不会高出很多。 
　　至于倍受社会关注的规划中的小陆家嘴人行天桥工程，如果付诸实施，这项工程无疑将会提高该区域对甲级写字楼租户的吸引力。目前小陆家嘴区域各楼宇间的人行道路并不方便，浦东新区政府已经关注该问题，并邀请三家公司参与设计人行天桥工程，相信可以缓解楼宇间的交通问题。 
　　企业需求更加差异化 
　　针对目前的企业需求，DTZ戴德梁行上海公司写字楼部董事卓奇乐认为，随着租金的不断上升，租户在写字楼租赁方面也会有差异化选择。 
　　例如，随着中国金融业的发展，投资银行会有越来越多在国内IPO的项目，相应地，他们也会扩张其办公区域。但投行的选址有可能离开小陆家嘴，因为他们的主要客户并不是银行业，而且这些客户大量在浦西的写字楼办公。因此投行可能会选择浦西的标志性建筑以便有更好的形象来面对客户。所以他们需要写字楼面积大、位置好，同时他们付租金能力强，不介意价格上的微小差异，反而看中形象等外在因素，因此也会影响上海甲级写字楼价格趋势。 
　　此外，今年年底IBM将从淮海路的瑞安广场搬到张江，虽然看似搬到了非中心区域，但是张江在交通上其实也非常便利。同时周边的高科技企业密集，既符合公司的形象，也给公司发展业务带来便利。 
　　大体量交易减少 
　　浦西接下来的新增供应量主要是东海广场。大摩把这幢楼买下来以后，会先把写字楼租满，租满以后会再考虑最佳的出手时机。这是因为，投行在国内的项目投资，跟在国外的做法有些不同。国外租金相对更加平稳，国内虽然租金收入稳定，但是由于存在人民币升值，所以投行或基金会选择卖掉项目套现，然后再买别的。现在对于海外基金、投行而言，他们不怕东西贵，最怕手上没东西，只要有项目在手他们就可以高买高卖来赚钱。 
　　然而，DTZ戴德梁行写字楼部最新的研究显示，与上一季度类似，投资资本很难在甲级写字楼市场找到购买对象。甲级写字楼物业持有者仍持惜售观望态度。 
　　卓奇乐同时透露，目前有家世界500强的金融机构，在江苏路某新落成的写字楼租了10000平方米的办公室，同时拿到了该项目冠名权，这一交易在目前市场上已经属于相当大的单体交易。(编辑：一扬)