市区房源紧缺波及外环 二手房交易减税时机成熟:一手房源紧缺，二手市场却不断伸出"橄榄枝"，业内人士建议：改革二手房的交易税制，更加合理有效地配置稀缺的房产资源，控制房价最近几个月以来，本市存量房连连创新低，呈现出严重供不应求的状况。更引人关注的是，在之后几个月的楼市紧缩行情里，优质房源和市区房源紧缺的程度将依然严重。为此，业内人士建议，借物业税出台之际，改革税制，减少二手房的交易成本，促进二手房的交易，更加合理有效地配置稀缺的房产资源，从而有效控制房价。

　　房源紧缺波及外环周边

　　截至本月上旬，网上房地产一手房可售房源排在前五名的分别为闵行、南汇、松江、宝山、浦东分别有9972套、5181套、4643套、4386套、2996套。然而，闵行的浦江板块拥有了9972套房源中的5078套，但该板块仅有“新浦江城”、“一品漫城”等少数几个楼盘有42套商品住宅可售，其余全是世博动迁的配套房。另外一个拥有2148套可售房源的闵行颛桥板块，配套房项目“爱庐世纪新苑”就占了1716套，再减去其他几个配套房项目的房源，端桥板块也几乎无房可售。南汇的周康板块3315套可售房源中仅“秀康新城”和“康浦基地4号地块”两个项目就分别有1599套和1158套配套商品房，实际上购房者可选择的商品住宅所剩无几。目前房源存量最多的外环周边几大板块，几乎全是配套房源，实际上可供购房者选择的商品房源已经少得可怜。

　　至少5个月难以缓解

　　业内人士在接受记者采访时指出，从去年新房开工量同比下降15%和今年前9个月新房开工量同比下降9.4%的供应数据来看，新房的供应量并没有上升的空间。依此推算，很可能在5个月以后，人们就会发现整个外环以内的市区新房越来越少。这就如同去年6月至今年初的3月，虽然市场观望气氛浓厚，但是经过长达9个月的房价滞涨之后，人们发现原先房源充足的市区，优质房源难求，开发商应声涨价，导致了今年上半年房价的报复性上涨。如今，市场的冷淡观望和市区优质房源的快速消耗，很可能让5个月之后的明年春节，再现房源紧张之势，到时购买力集中释放，房价也就更令人担忧。

　　二手房源超一手可售量

　　与此同时，二手房源可售量的持续上升，却让人们重新看到了希望。截至11月上旬，网上房地产可售二手房量达到850万平方米左右，远超同期一手住宅的可售量。因为，二手房源没有了动迁、配套房的政府行为在内，因此同为纯市场行为的二手房源可售量约为一手商品住宅的2.76倍。可见，二手房源的市场选择空间已经远超过一手新房，但由于多数购房者还是更加青睐一手新房，导致了二手房源对房价的影响力甚小。

　　业内人士认为，这除了历史上人们更喜欢新房的观念之后，加在二手房交易上的各种税费，使得购置二手房的成本远高于同品质一手新房，市民只得青睐一手房，而不愿选择二手房，因为拥有充足房源平衡市场需求的二手房市场，对房价没能起到实质性的影响。
　　二手房交易减税时机成熟

　　业内人士认为，通过出台物业税增加住房持有成本，改革交易税，降低交易成本，这样就可以减少住房的空置问题，达到房产资源的最优配置。同时，用征收高额累进税率来避免炒房行为，这样才可能在新房供应逐年减少的情况下，激活二手房市场，从而把房价控制在合理范围。

　　物业税出台的前提是解决房产的估值问题，而解决了估值问题，二手房交易中差价的个人所得税征收的技术问题也同时解决。因此，薛建雄认为物业税出台的同时，改革二手房交易税的时机业已成熟。