新增供应量小幅上升

　　2007 年前三个季度， 市场新增五个服务式公寓项目，一共提供了1214套房间， 相比2006 年三季度的5750套房间增长了21 %， 总供应量达到6964 套。其中第三季度新增三个服务式公寓项目， 提供了619 套公寓， 见图2。从今年开始，服务式公寓的供应结构在逐渐改变。金融街、中关村西区和三元桥区域出现了档次较高的项目， 北京威斯汀公寓和金融街公寓的入市缓解了金融街区域服务式公寓供给短缺的局面。另外， 世界著名的服务式公寓管理公司OAKWOOD 进入北京，在三元桥和白家庄区域管理的两处公寓在第四季度相继开业。　

　　需求平稳增长

　　外资企业的高级管理层和资深员工构成了北京市服务式公寓需求的主体。

　　虽然受内外销房政策调整的影响，北京市高档住宅和服务式公寓的市场日趋融合，但是服务式公寓针对涉外高端居住需求的基本特性没有改变。

　　服务式公寓的需求同各个公司的住房福利制度具有明显的关联性，根据对部分涉外公司的住房福利制度所进行的考察，服务式公寓的需求大致呈现如下特征：基于各个公司本土化降低成本的考虑，未来各个公司外籍员工数量将保持比较稳定的态势，而随着各个公司对北京居住市场的熟悉，其整体预算水平趋于下降。

　　相对于单位租金报价，一套公寓租金的总价对于服务式公寓的需求者而言更具约束力，其次考虑的是居住环境偏好和家庭特征适应性。

　　2007 年以来，服务式公寓市场需求平稳上升，但是由于新增供应同比增长迅速，空置率水平由2006 年三季度的16.2%上升到19.9%。

　　租金水平稳定上升

　　在2003 年非典引起的低谷后，北京服务式公寓租金指数保持了平稳的增长。

　　2007 年三季度，服务式公寓的租金水平达到216.4 元/ 平方米. 月，环比上月增长1.2%，同比上年增长6.9%。由于真正意义的服务式公寓对发展商的资金实力及管理公司的专业经验要求较高，预计未来统一业权的服务式公寓的供应量有限，其租金水平也将会保持平稳。

　　未来供应

　　服务式公寓的良好表现吸引了投资者的关注。根据目前掌握的数据， 在2007 年第四季度至2008 年底有8 个统一业权管理的高档服务式公寓项目建成并投入使用，为服务式公寓市场带来2000 套以上的新增供应。这些未来的供应项目中有7 个项目位于朝阳区，两个项目位于东城区。

　　国际知名酒店式公寓管理公司新加坡辉盛国际将在北京推出两个新项目：北京辉盛阁国际公寓和北京辉盛庭国际公寓， 分别落户于远洋地产旗下的远洋. 光华国际和远洋国际中心。服务式公寓稳定的回报率，是吸引投资者及国际品牌物业的重要原因。

　　基于对北京经济发展的良好预期，基础设施建设的完善以及2008 年北京奥运会的召开， 我们对北京服务式公寓市场的发展持乐观的态度。奥运会召开之前， 北京的高档住宅租赁市场将保持旺盛的需求， 平均租金温和上涨。目前50%以上的服务式公寓项目都已经开始接受奥运会期间的预订，租期大多为一个月， 租金水平普遍为目前的3-5 倍。

　　（世邦魏理仕 环球研究部）