海外基金仍短线内地炒楼　津将成新热土: 在国家限制外资进入楼市的背景下，外资不断谋求新的投资策略，其中短期炒楼在物业价格成倍上升的同时，成了一些海外基金在楼市投资获利的重要手段之一。在国家限制外资的基础上海外基金仍短线炒楼?事实如何？与此同时，与基金公司合作作为引入国际资本方法已经被大多数公司认可，基金公司开始转向二线城市。 
　　近期，天津被国家列为房地产信托投资基金的试点城市，更是成为众多开发商关注的焦点。　
　　海外基金炒楼期限缩短
　　在国家限制外资进入楼市的背景下，外资不断谋求新的投资策略，其中短期炒楼成了一些海外基金在楼市投资获利的重要手段之一。
　　8月7日，新加坡腾飞集团在沪宣布，将成立两个总值70亿元人民币的基金，其中40亿元用来投资商业地产项目。有分析人士指出，在预计人民币升值和房价上升的情况下，海外基金已经改变长期持有策略，采取短期操作的手法来炒作楼市，以获取高额利润。
　　今年年初，澳洲麦格理银行旗下的房地产基金将其拥有的上海新茂大厦转让给一家德国基金，套现2.5亿美元。仅仅两年前，麦格理从新加坡凯德置地手中购入此物业不到1亿美元，账面净赚超过1.5亿美元。
　　凯德置地开发的新茂大厦，位于上海市最核心的卢湾区，毗邻新天地和淮海中路，是一栋总建筑面积3.2万多平方米的甲级写字楼物业。目前，这一区域汇集大量港资财团开发的甲级写字楼，交通又相当便利，已基本形成一个准CBD。加上近年来上海写字楼租售价格暴涨，新茂大厦的身价也就水涨船高了。
　　2004年下半年开始，进入中国10周年的凯德置地实施战略大调整，计划跳出上海，进入北京、广州等数个城市，同时陆续出售部分已开发的商用物业以回笼资金，其中就包括新茂大厦。对此类物业觊觎已久的麦格理基金，迅速捕捉到了这个机会。
　　2005年1月，凯德置地与麦格理签约，以9800万美元的价格出让新茂大厦95%的股份，这次交易当时被称为海外地产基金首次收购上海的成熟物业。据参与其事的高力国际中国华东区常务董事翁琳介绍，当时新茂大厦尚未全部完工，而且也是上海第一例外资基金要求整体收购的项目，“1亿美元的出价，当时来说还是比较高的。”
　　业界人士当时估计，2007年其租金将为1.6～2美元/平方米·日。但是麦格理还没等到新茂大厦正式交付使用，即再次将项目闪电转让给一家来自德国的基金，溢利高达150%。
　　半年之后，高盛也将持有仅2年的上海高腾大厦以约1.5亿美元的价格，转让给了德国基金SEB Immobilien与新加坡太平星集团(Pacific Star)的投资组合体，取得了40%的溢价回报。
　　有业内人士透露，海外基金在进行资金募集及投资时一般都以5年为限，5年到期后需要进行结算，然后再决定是否进行新的投资。从这个角度来说，这些海外基金对于房地产项目的投资，也往往以5年为期，但实际上，只需要两三年，他们可以完成对项目的包装，再将项目高价转手。
　　经济景气奠定海外基金投资信心
　　麦格理投资银行部全球总裁尼古拉斯·莫尔近日表示，尽管中国房价近几年提高很快，但麦格理仍旧非常看好房地产市场未来的盈利前景。该银行正在就房地产信托投资基金(REITS)与中国机构探讨合作可能。
　　莫尔表示，房地产市场景气程度是一个国家经济的重要体现，中国近几年经济发展强劲，而且，未来城市化的进程必将给房地产市场注入新的动力，这是麦格理看好中国房地产市场的原因。
　　仲量联行亚太区董事陈立民认为，对于新近进入的德国基金来说，算的又是另一笔账：假设新茂大厦长期保持眼下每天每平方米1.5美元的租金水平，每年租金回报可达1800多万美元，按收购价2.5亿美元计算，投资回报率也超过7%，依然相当可观。
　　基强联行投资管理(中国)董事高级副总裁陈咏东透露说：“2006年境外基金购入内地大型房地产项目共38宗，九成以上位于上海及北京等一线城市，交易额共44亿美元，其中来自香港的资金占20%。”另据国家外汇管理局资料，2005年由境外机构购入的中国物业涉及资金34亿美元，以此推算可知，2006年外资在内地的房地产项目收购金额每年增长高达30%。
　　陈咏东认为，外资这两年积极购入内地物业，主要目的并非炒作人民币升值，而是预期未来2至3年，内地经济会持续稳步增长，楼价和租金还有更大的上升空间。
　　以上海、北京等一线城市的商铺、写字楼物业为例，目前租金回报率平均有6～10厘不等，而香港则徘徊在4～5厘左右。
　　陈立民认为，虽然从7月开始国家相继颁布了“171号文件”、“50号文”等一系列限制境外投资的规定，但事实上这些“限外令”对于楼市进行短线炒作的外资基金并没有明显的约束。因此，今后仍将有更多大型海外投资机构将目光聚集中国，采取一切能够获利的方式来运作自己看好的优质高端不动产项目。
　　基金炒楼诱升房价
　　人民币升值压力不减，外资挺进楼市动力依旧。这些基金短期炒楼所带来的一个后果就是使包装之后再度面市的物业价格却往往被抬高。
　　“有的海外基金为了引入优质客户，采用对外报价、对内操作完全不同的手法。除了以当地区域市场最高价的形式予以公示之外，对客户却应允可以享受免租半年的优惠，以尽快吸引客户入驻。如此一来，海外基金便可在这半年时间里抓紧时间寻找下家。”一位基金业内人士透露， 
　　海外基金就是用公开的租金报价及现成的出租情况作‘包装’，以构成出让利好的局面，便于吸引到接手者。
　　“限外”背景下，基金收购房地产项目的动作依然有条不紊，只是逐步转为低调操作，偶尔能从某区域突然飙升的高档住宅成交量中窥见一斑，而结果就是对区域房价的拉升。一些市场人士认为，外资收购住宅直接减少了区域的新房供应。如去年大摩以7.6亿元拿下上海华山夏都A幢，就是该楼盘4幢高层公寓楼中唯一一幢对外出售的，对于本身供应量就少的华山路、幸福路区域而言，此举无疑使板块供应更显紧张。
　　而问题还不仅在于收购本身，外资收购物业之后为追求升值，通常会进行包装以求抬升品质，再度上市就身价不菲。按照行内房源定价参考周边楼价的惯例，外资收购也被看作是导致区域房价攀升的罪魁祸首。
　　天津成为境外基金眼中热土
　　目前，境外基金购入内地大型房地产项目的目光已不再只是国内一线城市，一些发展快速的二线城市已成为基金公司眼中的热土。
　　去年9月，上海复地与扬子基金签约，开发位于天津市和平区的“天津中心”项目。该项目位于天津市和平区南京路与贵阳路交口，是天津市中心城区的商业中心，也是天津最大的停缓建项目。
　　目前，该项目面向全球销售，据了解11月已经在香港销售了26套，取得了不错的销售业绩。
　　与基金合作的例子还有很多，近期，北京万通地产股份有限公司对外透露，会在天津成立一只地产基金，资金规模将达10亿元，万通正在把握时机，向天津市场四面出击。
　　宏观调控下的银根缩紧，使得不少融资通途匮乏的房地产企业如坐针毡，与基金公司合作一时成为房地产公司融资不错的选择。
　　天津财经大学国际金融研究室主任孟昊指出，天津在环渤海地区的经济中心圈，产业基础雄厚，国家对天津滨海新区的定位为其带来强大的发展动力。加上天津市作为房地产信托投资基金的试点城市，已经被国家圈定为中国第二个综合配套改革试验区，金融方面有着独有的优势。所以，不少地产商会选择在天津投资，寻找发展机会，其中与基金合作更是企业快速发展的重要途径。
　　未来，基金将在天津有着更多的影响，而通过引入国际机构投资者，引入国际资本以此实现资本结构国际化，才是最终发展目标。