北京写字楼变脸　高端项目应对世界商务潮流:■北京写字楼市场未来3年迎来一个供应高峰 
　　“未来3年中，北京的写字楼市场将迎来一个供应高潮，但是黄金地段（如CBD及周边）的高品质写字楼依然稀缺，适合大型跨国企业选择这样的产品仍然会供不应求。”高力国际物业服务公司中国华北地区常务董事高晓辉认为。
　　高晓辉介绍，今年一年投放北京市场的写字楼面积，将相当于过去十多年总供应量的一半。北京的写字楼市场正在经历一个供应高峰。据高力公司统计，去年第三 季度结束的时候，北京写字楼市场（包括甲级和乙级写字楼）总存量为680万平方米。但是到今年第一季度末，北京写字楼的总存量已经达到800万平方米。半 年之间增加的写字楼面积，相当于过去两三年的供应量。“而这仅仅是供应放量的开始。据我们的初步预测，今年（2005年）一年，北京写字楼的总供应量可能 在350万平方米左右―――这意味着，今年一年投放北京市场的写字楼面积，已经等于过去十多年的一半。之后两年仍然会有大量的写字楼投放市场（其中， 2006年预计甲级写字楼的供应量在88万平方米左右）。”
　　■海量供应中写字楼冷热不均
　　---高端客户仍找不到写字楼
　　一方面北京即将迎来写字楼高峰，但同时，根据高力公司的分析，写字楼市场出现大量供应，对市场造成的直观影响就是空置率上升，预计今年年底，北京甲级写字楼的空置率会达到23%左右，目前整体甲级写字楼的空置率在18%左右，但是主要区域差异很大。比如，空置率最高的中关村地区，甲级写字楼的空置率达到 了35%，而CBD、金融街、长安街沿线等区域，甲级写字楼的空置率都低于10%。而有意思的是，写字楼供应的激增会带来市场竞争加剧，但是依然有跨国企 业客户寻觅不到理想的办公场所―――黄金地段的高品质写字楼依然稀缺，CBD区域尤为突出。
　　从高力国际服务的众多跨国公司客户的需求来讲，除了研发及物流业务外，多数依然希望选择CBD及周边区域作为公司总部或管理中心，绝大多数服务性企业更是希望落户CBD区域。而由于中国经济增长迅速，可以预期，未来跨国公司在华的活动会增加，多数在中国的跨国企业都有业务扩展的要求，跨国企业在中国扩展业务，往往面临的第一个现实问题不是政府批文，而是他们在北京CBD的办公室想进行大面积扩充已经很难，因为这里高品质写字楼供不应求，很多企业客户难以获得足够的办公空间。
　　同样的，跨国企业的并购活动往往也会带来办公室整合的需求，因为他们需要更加经济的办公空间，更加方便的沟通环境。当发生合并之后，一个直接的需求就是合并办公室场所。但是在目前的北京CBD地区，很多跨国公司整合办公场所，会面临难以在CBD扩租的情况。
　　■新建高端写字楼变脸 
　　上文中提到的海量供应中写字楼高端客户仍找不到写字楼的现象正在引起各方面的关注。让人欣慰的是，已经有眼光的开发商开始用差异化的眼光建设北京新一代高端写字楼。位于东长安街延长线上的华贸中心便是一个例子。
　　据华贸开发商国华置业总经理房超介绍，正在崛起的华贸中心是一个类似于国贸、东方广场这种性质的一个建筑综合体。该项目从一开始就定位清晰，那就是要在建筑产品上和一般的写字楼产品有差异，在经营模式上要有差异：首先，在规划的时候就是定位为国外来北京寻找落脚点的跨国企业量身定做；第二要自己持有，不对外销售，不是像现在很多甲级写字楼一样是“开发”写字楼，而是“经营”华贸。为了实现这个目标，国华置业为华贸做了一个商务环境需要的功能配置，尽管这 个配置从房地产角度不是最快能拿到效益的，是承担长期风险的，但是为了使华贸达到品质的要求，还是做了以下的商务配置：华贸有三栋写字楼，一共25万平方 米，是老国贸的一倍，为了和这三栋写字楼配套，做了两个酒店，JW万豪、丽思同时还做了一个高端的商业―――八万平米的配套，是国贸的一倍；在定位上和国贸、东方广场都进行了差异化，比如酒店定位是主要面对亚洲的，以亚洲为主的品牌，东方广场做了君悦，我们做了JW万豪；华贸商场将做成一个高端的购物中 心，这个商场也比目前有的综合体的商场定位高一点，北京需要这样的产品―――国贸是80年代的产品，东方广场是90年代的产品，华贸是二十一世纪才开始规 划的产品，不能越做越差。
房超讲道，希望通过华贸中心的定位给未来的北京高端商务对写字楼的需求提供一个比较理想的选择。为了做到这点，华贸的写字楼的设计请的是美国的KPF，设计施工图、所有的细节都是由他们做到底的；空调系统、电梯系统完全达到美国欧洲最新的写字楼标准。空调是VAV的，电梯是群控智能化的，在进入大堂的时候，你按一下你去的楼层，在几十部电梯的情况下，你可以马上知道到几号电梯，而且不用等待，大大提高了效率。
房超在讲到现在的甲级写字楼为什么冷热不均的时候认为，一般的北京写字楼都是开发概念的理念来做，建完了以后为了回收资金可能该把一部分卖掉，卖掉一部分以后形不成统一的管理，就造成从管理本身软件跟不上，达不到硬件的要求，所以这些写字楼就得不到一个很高的回报，租金也低。
■跨国公司要什么样的高端写字楼
房超认为北京写字楼市场将要“考虑到将来国际化以后与时俱进”，那么，未来可能形成需求主力的中国跨国公司对北京高档写字楼的要求怎么样？
香港摩根大通证券（亚太）有限公司董事总经理朱德淼用自己的经历作了介绍：“我管中国业务的时候从300多平方米的代表处搬家开始跟房地产有了关系，当 时我在北京看上了三个楼：嘉里中心、东方广场，国贸当时没有地方，再就是华润，三个里面选了嘉里中心。为什么选呢？因为它代表着层高、高科技的布线、地理位置、酒店、飞机场等其他的设置非常重要，还有房总讲的所有权是一个房主的，包括其他的关系，像刚才讲的风、热，我是拍板、批钱的，专门有人帮助我看这个 东西。他们和我关系很好，也希望进行做他们那个牌。我们从300多平方米到现在1600多平方米的楼，现在又面临着搬家，其实现在是没有地方可搬了。因为 北京所谓的甲级写字楼里面达到我们标准的是极少的。”
安可顾问有限公司代表处负责寻找办公室地点的行政
经理夏叶介绍了自己又简单又复杂的寻找写字楼的故事：“我在那个公司那么多年经历了两次选择办公场地。2000年的时候我们从富华大厦搬出来，当时只有两个选择，就是国贸二期和华润大厦，对于我们来讲国贸这边还没有完全开发起来，国贸一座是一个老的品牌，而那时候大家都希望在二环以内，觉得交通方便，方 方面面都方便，但从老板的角度来讲，有一个预感东边马上就起来了，跟着老板的感觉我们搬到了国贸，那时候那个楼里没什么人，等于国贸在成长的过程中我们也在成长，刚开始看不准这个方向，只签了两年的合同，然后又续一年，然后又续一年，今年再续的时候人家就看准了说我们没有信任感，不签了，于是乎我们就搬了，没有场地，问了周边的所有的地方等于没有我们的机会，非常不好，所以我们只好挤到了号称甲A级的某写字楼里。”
而博鳌亚洲论坛研究院副院长周兵认为，随着中国服务业的开放，可能更多的金融领域的跨国公司会进来。基于专业服务的公司会进来。最近一两年发展最快的是专业服务公司，商业活动多，除了办公室之外，更多的需要酒店、需要商业的配套设施，需要会议的会展。从这个意义讲，为什么这两年对国贸、东方广场、燕莎综合的写字楼群体更感兴趣，因为它提供的服务更全面，这应该是代表一个方向。
　　■北京缘何缺少高端写字楼
“中国房地产市场发展处于初级模式，北京、上海都还是初级模式，不太替这些大客户、高端客户着想，也不知道他们想什么，不理解高端客户的要求。同时，希望做成开发卖掉，只有极少数财力雄厚、有远见的开发商才会说我不光是一两年能够挣到钱，我希望几十年都能够挣钱的房地产高端产业。现在赚快钱容易，又多、 又长这种人想得比较少。”所以像北京、上海很多的公司总部，尤其是跨国公司，每个行业的业务规模都在扩展，所以对于办公室的要求是越来越多。朱德淼认为： “很遗憾，北京可以建最高端的地方是朝阳公园的东面、西面，很多人比成是纽约的中心公园，但看起来不像这个楼。真正想投资，不会住到那个楼里，办公楼也是一样的概念。看见现在的楼建起来以后可能过几年看不见天。悲观的看法我觉得是对CBD的规划，我觉得很恐怖，交通设施、看得见天的我觉得都受到了威胁，从北京来说这不是开发商的问题，是城市规划的问题，如果把很多的摩天大楼都堆在一起的时候，互相之间的理想都是破坏对方的价值。反过来讲，伦敦和纽约不是这样的，你站在纽约任何一个楼口至少有一个楼是能看到天的，至少有三个方向能看见天。反过来讲，比较北京的方面是巨差，看天的面积越来越小。”除了规划、建设的问题，上文的朱先生、夏小姐还讲到了写字楼后期管理的重要性。目前，北京很多甲级写字楼的后期物业管理跟不上。
■北京商务环境和国际差距有多少 
从上文可以看出一个趋势，随着经济的一体化，人的生活方式越来越趋同，高端的跨国公司、酒店等在北京也会有像在纽约、东京等地一样的品牌。那么，从发展的角度来看，北京的商务环境跟世界还差多远？
朱德淼认为差得不多：“从我的体会来讲，我住在纽约、伦敦、香港、北京、上海，我觉得没有什么区别。但细讲下来的话差别还是有的。尤其是大家熟悉的品牌酒店等。北京的房地产也好，酒店也好，商场也好，任何服务型的东西不能够达到国外服务业的水平，不能够细到某种地步。中国究竟和全世界差别在哪里？我是很乐观的，现在有很多方面已经达到世界最先进的水平了。从商业服务方面来说，还相差10年、20年。北京的服务型的东西还是概念要差一些，现在你看上海服务的概念上可能占优，也许过几年北京弄出几个品牌，北京酒店的量，好的服务可能也会上来。”