上海以房养老热凸显养老保障的脆弱:作为房地产市场化与社会养老需求结合的天然产物，“以房养老”热在大江南北的急剧升温，折射出我国脆弱的养老体系正日益不堪承受老龄化社会的养老保障之重。

    广义来说，一个人在步入人生老年阶段时，任何将自有房屋变现、以增加养老金收入的做法，都可以称之为“以房养老”。拥有房产是以房养老的前提，老年人以房养老的方式可以多种多样。

    房产作为人生与家庭积累的最大资产和财富，对于大多数普通中低收入家庭来说，一般倾尽了毕生积累到老年时恐怕也只能拥有一套自住住房。房产生财无外乎出租、出售或抵押。如出租可取得租金收入，既可以是房屋的部分出租，老人仍居住在原房屋内，也可以全部出租，老人搬出并另外租赁一个房租低于原自住住房租金收入的新住房中，使租金收入差额成为养老补充。如果出售，可考虑以大换小，重新购置低于出售价的小住房，房款价差就可实现补充养老收入的功效。无论选择将房屋出租或出售，老人均可将房租或售房收入支付给养老院，居住到养老机构中颐养天年。这正是最近出现在北京、南京以及上海的以房养老模式。

    对于高收入者，在年轻时可以投资购置自住房屋以外的房产，等到年老时将房产出售，以获得一笔养老资金。与人的生命周期比较起来，在年轻时购买的养老专用房产，经过二、三十年后，一般来说，以购置房产来养老储蓄无疑可以最大程度使养命钱保值增值。

    逆序住房抵押贷款（ReverseMortgage）是以房养老的金融模式。即在老人有生之年，既不出售也不出租，而将房屋抵押给银行，并仍居住于该房屋内，由银行按照房产价值和预期寿命状况等因素向老人逐月发放养老金，待老人过世后，银行取得房屋产权并处置出售，予以清偿养老金本息。

    所谓“逆”，是相对传统的“正”抵押贷款而言的：传统抵押贷款，采取“一次贷款、分期还款”的方式进行，在贷款期限内债务余额不断缩小；而逆住房抵押贷款，采取“多次贷款、一次还款”的方式进行，在贷款期限内债务余额不断增大，期末一次性还本付息结清贷款。

    就逆序住房抵押贷款而言，它作为一种区别于传统抵押贷款的不动产（这里是指老人住房）融资的方式，非常巧妙地解决了有房老人的“住房富裕、现金贫困”的矛盾，通过金融机制将房产变现，并允许老人在自己的住房内颐养天年，而无需搬离住房，使得老人的住房资产同时发挥了居住和融资的双重功能。

    目前，以房养老热正在我国兴起，无论是北京的保险加抵押模式、南京的以租换养还是上海的售后返租模式，从房地产业务和银行信贷品种的创新来说，这些新品种的开发迎合了有房老人群体中主要是无子女老年人的养老需要，通过这些品种把房产变现机制和养老服务功能组合起来，解决有房老人使用房产中积压的资金来增加养老收入，这是非常值得肯定的。

    当然，以房养老不能成为养老机制的主流，只能定位于一种养老补充品种，我国只有加快推进包括社会基本养老保险、商业性养老保险、社会化养老服务以及家庭内子女孝敬赡养老人的多元养老保障体系，这才是中国应对老龄化社会到来增强国民养老安全保障的正途。
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