四环内项目占五成

　　据中大恒基不动产营销市场研究中心统计数据显示，12月楼市的一大特点是四环内项目集中亮相，公寓项目扎堆入市，这也将会导致12月京城楼市销售均价的继续上涨。12月仍会有大约45个项目会陆续开盘，其中纯新盘供应量达21个，占比47%，达到今年的新高。

　　12月份四环内供应量较大，即将开盘的项目中有21个位于四环以内，占比47%。其中二环内有两个项目，分别是位于西城区的西派国际公寓(C-PARK)4号楼和崇文区的国瑞城A区3号楼；二至三环内有8个项目，绝大多数为纯新盘供应，包括东外公馆、金泰城中庭、优唐U-TOWN、东阙都、府上嘉园和光大懿品。三至四环的新盘将会有11个，多为老项目后期开盘，其中包括美丽经典园二期、美景东方三期、中海城四期、星河城五期和远洋公馆二期等。

　　东南四环大盘放量

　　来自中原地产的统计数据显示，目前紧邻东四环沿线的在售住宅有16个，规划总建筑面积近1000万平方米，产品主要为高档住宅，这些住宅从东四环北段的朝阳公园板块开始，沿东四环经朝阳路板块、百子湾板块到东四环南段的四方桥板块，东四环南北段出现了一个延续贯通的带状分布的高品质居住区域，尤其是以泛海国际居住区、美利山、沿海赛洛城、华侨城等为代表的在售项目的价值不断提升，东四环沿线交通和生活配套的不断完善，东四环已经形成了一个成熟的东四环居住价值带。12月，东四环沿线更是项目迭出。

　　12月，位于东四环南段的美利山将要开始入市销售，该项目规划总建筑面积近20万平方米，是目前东四环沿线新入市住宅中体量最大的项目。据记者了解，美利山采取的是低开高走的销售模式，初步将以13000-16000元/平方米的价格入市。“据我所知这个项目性价比非常高，产品品质在东四环南段处于领先地位，美利山的出现将带动东四环南段住宅项目向北段看齐。”一位在东四环南段开发项目的开发商这样告诉记者。他表示，在美利山项目高品质入市的客观情况下，其他比如沿海赛洛城、华侨城、山水文园等东四环南段的项目竞争必将升级，使东四环南段整体的居住环境得到了进一步的提升。

　　另外，12月，位于四惠桥附近的金地名京也将入市销售，该项目规划建筑面积达到12万平方米，户型主要是平层和LOFT。据记者了解，金地在定价方面也比较谨慎，据记者了解到的信息，目前其定价大概是平层预计均价为19000元/平方米，LOFT均价大概是23000-26000元/平方米之间。

　　记者采访中发现，东四环北段的朝阳公园居住区是北京均价最早突破2万元/平方米的区域。随着棕榈泉国际公寓、观湖国际等该区域高档住宅的全部入住，目前东四环北段已经成为北京成熟的易居区域。以百子湾为代表的东四环南段则是近年来东四环沿线发展最为迅速的区域，尤其是以沿海赛洛城、美利山等项目为代表的百子湾板块的兴起，更为东南发展起到了催化作用。“东四环北段因其开发较早，出现了诸如棕榈泉国际公寓、公园大道、泛海国际等多个北段标杆性产品，相对来说，东四环南段这样的项目则较少。”北京易居研究所副所长徐成峰则认为，东四环南段标杆性的住宅较少，不过随着百子湾区域的崛起，尤其是刚刚入市的美利山项目的出现，在一定程度上提高了东四环南段住宅的品质。

　　在二手房市场，东南四环也很火爆。记者走访东四环沿线各大中介公司门店后发现，东四环二手市场交易重心已经悄悄南移，根据“中大恒基”市场研究中心的数据显示，东南四环交易量比例已经占到整个朝阳区交易比重的40%以上，远远超过东北四环地区和其它地区。

　　年底房价有待缓和

　　从产品类型来看，12月即将入市的项目中有19个属于公寓型产品，占供应总数的42%。这些楼盘绝大多数位于五环以内，如西海2008和远洋公馆，预计开盘价都在25000元/平方米左右，国瑞城的开盘价也在30000元/平方米。众多的公寓项目上市，势必拉动12月京城楼市销售均价的继续上扬。不过，由于大体量项目入市，也对房价的上涨起到了缓和作用。

　　中大恒基不动产营销总经理赵晨明认为，由于城区内土地的稀缺性，供应量一直处于紧张状态，12月四环内项目的集中放量实属难得，可以在一定程度上缓解长期以来因城区土地供应不足而带来的巨大需求无处释放的问题。尽管购房需求持续旺盛，四环内楼盘一直处于供不应求的局面，但是由于特殊的区域位置，城区内的房价一直居高不下，且入市产品多为高档公寓，与普通购房者需求和可承受能力存在一定偏差。预计12月入市的城区楼盘将有一个较长的市场消化期。同时这种供应量的增加和市场消化的过程也有望使京城疯狂上涨的房价得到些许缓和的机会。

　　不过，由于政府从多方入手紧缩银根，收紧流动性，在抑制了银行的贷款冲动，降低金融风险的同时对于开发企业和购房人的资金要求都有所提高。北京楼市开始了新一轮的“博弈期”，一方面买方心态已经稍微缓和，对后市先采取观望态度，不急于介入；另一方面卖方看好后市的心态也没有改变，对未来预期价格的“折现”意愿并没有降低，这使得房价出现了“空涨”现象。总的看来，今年的楼市在供需情况和政策因素引导下，形成了价格高涨、销售下降的市场现状，并且这种状况将一直持续影响12月的京城楼市。

　　小户型供应充足

　　12月中小户型的供应量继续保持11月份的增长势头持续放量，预计将会有16个小户型项目入市，占比36%。这一数据也创下了今年小户型放量新高，小户型项目占比提高，主要在于“70/90”调控政策的逐步落实。

　　16个小户型项目中有9个纯新盘供应，包括西海2008、城南大道、蚂蚁工房、禧福汇国际社区、文成建筑、美利山、伯朗峰、金地名京和东外公馆，大部分位于四至五环间。

　　另外，还有一些老项目的后期供量。位于CBD核心地段的世界城继一期产品售罄后，再次推出二期产品，55-88平方米精装国际酒店公寓产品。作为北京最繁华的商务中心，CBD聚集了众多国外跨国企业和国内知名公司，大量年轻白领在此工作；同时，受限于土地资源的稀缺，CBD核心区已无新项目入市，使区域内楼盘的购买和租赁需求非常旺盛，尤其是以小户型的投资和租赁最为抢眼。

　　位于丽都商圈的丽都东镇也即将在12月推出酒店私邸。据了解，此次丽都东镇Ⅱ酒店私邸总户数为249户，户型为40-80平方米精装零居至两居及LOFT；国际标准一居的4.2米超大面宽，标准层3米层高，LOFT层高5.4米-6米；高端会所、商务、健身、涉外商务等设施一应俱全。永同昌集团营销总监肖志刚表示,最低总价仅60万起，40-80平方米精装修零居至两居，这样的产品组合不仅仅升值空间大，更为重要的是有效规避了风险。

　　今年下半年以来，中小户型供应量一直持续升温，而市场对此反应热烈，表现出了强大的消化能力，很多小户型楼盘开盘不到一个月时间即售罄。赵晨明认为，小户型之所以一登场就引来关注的目光，是因为小户型主要以其首付低，月供少的特点，满足了一大批事业刚刚起步的白领人士的需求。如果购房前做好了充分的市场分析的话，可以用相对低的投入获得相对高的投资回报率。但是中小户型的投资也存在风险，政府的宏观调控将打压投资性需求，利率不断上调，对那些利用贷款来购买的购房者来说，利息的不断增加也将增加持有成本，投资利润空间将会被挤压。

　　大户型日渐稀缺

　　随着“70/90”政策的进一步落实，小户型放量大、供应足，大户型放量少、供应受限，在轻重失衡的杠杆效应下，大户型项目日渐稀缺，12月，完全以大户型亮相的项目并不多，多数是大小户型都存在。

　　位于朝阳公园东板块的金隅凤麟洲也将在12月份推出西区水岸叠拼8号楼。预计该楼均价将达到25000元/平方米。金隅凤麟洲共规划为东西两区，其西区为水岸叠拼区，由一栋10层板楼共80套湖岸公馆和8栋叠拼共62套水岸叠拼组成。其中叠拼户型面积在190－290平方米之间，属于稀缺的高品质城市别墅；12号楼为湖岸公馆，是板楼，户型面积为120－170平方米之间。

　　位于东坝区域北京奥林匹克花园近期主推的四期大户型。据北京奥林匹克花园副总经理史明介绍，四期10栋7-9层电梯板楼全部为精装修，主力户型130-170平方米。除常规大户型配备之外，北京奥园更从细节诠释高品质大户型的居住舒适度。首先通透，其次强调舒适度，并且层次感明确，动静分区，强调实用性，书房兼备会客功能，也可随主人需要更改为儿童房、更衣间、小型健身房、客房等。

　　另外，位于东四环四方新区刚刚入市的大户型楼盘华瀚国际入市。据悉，其主力户型160-280平方米，户型南北通透，全明采光，大部分户型内部还进行了错层设计，其居室层高达3.16米。此外，华瀚国际在精装修上，聘请了给星河湾做设计与施工的装修公司，装修标准最高达4000元/平方米。