为此，本期沙龙邀请了南昌房地产业内的一些业内人士共同探讨操作商业地产的经验。

　　本期主持：余绍三

　　本期嘉宾：

　　建华地产 董涛

　　商城世纪村 陈光进

　　南昌小商品城 张永辉

　　景河星宫 万越

　　学生、先生、大学生商业地产大有前途

　　我们从“城市”这个词来看，“城”代表了城墙，“市”代表了交易场所。从某种意义上说，没有商品的交易就没有城市的概念。所以，商业应该是城市的灵魂和核心，而并不是一种附属品。

　　一个成功的商业地产项目首先要有四个字“政通人和”的支撑，所谓“政通”就是政府支持，一个运营环境的营造；而“人和”就是说要遵循商业规律。国内这些年失败的商业项目不少，其中一个主要的原因我认为就是开发商不懂得商业规律，所谓的商业地产我的理解是应该以商业为灵魂，地产开发为手段的模式。商业经验的积累，不可能是一蹴而就的；其次是开发商的战略眼光，由于商业地产自身的复杂性和持续性，决定了它是长期性的投资产品，如果期望做短期的回报就不要做商业地产，以短期为牟利的商业地产多半会出问题的；其三，作为商业地产开发商，除了具备商业筹划和管理商业地产的经验和团队外，还要先当“学生”：虚心学习商业地产开发的经验，而后还要当“先生”：与商业发展相结合，适度超前；其四，商业地产项目要重视后续的商业经营，只有对商业运营的重视，才可以享有良好的租金收益和强劲的资产升值。

　　业内有一句话：做住宅的是小学生，做写字楼的是中学生，做商业地产的是大学生，我很同意这个观点，商业地产是房地产开发的高级阶段。从现在的情况来看，南昌的商业地产才刚刚开始，我们不要因为目前出现的个别失败的商业地产项目而彷徨，商业地产是大有前途的。（建华地产董涛）

　　准确的定位是成功关键

　　一般来说，成功的商业地产项目，需要具备以下要素：良好的地理位置，准确的市场定位，科学的项目规划设计方案，强大的资金保障和稳定的现金流，优秀的施工和监理单位，专业的招商团队和顾问团队，优秀的商业管理运营机构等。而在南昌这个城市，准确的市场定位，是决定一个商业地产项目能否成功的关键。一个商业地产项目，如果没有做到准确的市场定位，那么就会一着走错，全盘皆输，即使它拥有绝佳的地段，那它也必然是一个失败的项目，后期经营极难运作。

　　准确的市场定位必须是建立在对南昌市的城市特色文化、区域经济GDP、城市规划发展方向、城市消费者的消费能力、消费习惯、消费特点等进行科学、细致的分析基础之上的。通过市场调研，了解城市居民消费需求，这样才会做到对市场的准确掌握，开发出来的产品才有可能适应市场的需求，从而在后续经营运作中事半功倍，保障项目投资的快速回笼，甚至是可以在市场中树立品牌。（景河星宫万越）

　　投资商铺应注意四点

　　首先，投资购买商铺，应当注重的是开发商的实力，而不应只是关注其名气。一个拥有长期经营、管理经验的团队对于商业地产项目的整体成功至关重要。其次，地段不是万金油。很多人认为地段好，回报就有保障，商业投资万无一失。而地段一般，则不宜投资。成功的商业规划与运营管理，可以使一些地段不具优势的商铺也可以获得非常可观的增值。第三，投资商铺不能指望一夜成金。投资者必须树立长期、科学的投资理念。商圈的形成需要历史的沉淀，商铺实现市场增值也需要长时间的专业经营，而长线投资要求投资者具备一定的资金实力和心理承受能力。最后，不能盲目追捧同质化商铺。我国商业地产处于起步阶段，开发形式具有明显的趋同性，基本局限在商业街、购物中心和专业市场上，而真正反映商业地产生命力的大规模商贸基地并没有得到足够重视。（南昌小商品城张永辉）

　　商业地产的义乌模式

　　义乌中国小商品城市场，相信大家都很清楚，以发展小商品批发闻名于世，销售幅射全国以至全球。最早的义乌中国小商品城市场只不过是一个大卖场，类似现在南昌的万寿宫、洪城大市场，只是一个简单的商品中转站。随着许多产品逐渐转向在本地生产，由一个纯交易市场蜕变成了产地市场，进而反哺本地的工业发展。

　　这种成功的义乌模式值得借鉴。当然每个地方有每个地方的特征，不可能一个模子里出来。南昌有南昌的优势，南昌的商业地产相对一些发达城市而言，仍处于起步阶段，在开发商业地产时，可借鉴一些城市的成功经验，结合南昌的优势，积极引用先进的商业理念，不是光要成功的销售，更应注重后期的运营，真正地把市场兴隆起来。另外，政府的支持力度也与商业地产的未来走势息息相关。商业地产是具有产业生态链的特殊项目，政府的扶持力度能够帮助开发商更好的开发，同时监督开发商，共同建造人气旺盛的商业地产。（商城世纪村陈光进）