楼盘低价袭市引发3大疑点

    一位亲身参与排队认购的搜房网论坛网友向记者表示，12月7日前, 万科金色康苑方面就开始频发短信，说新盘12月9日开售，均价13800元/平方米。继而再发出短信，提醒人们于12月9日带3万元订金到现场。结果，从12月7日开始就有一大班人熬夜排队，似乎市场反应热烈。到了12月9日，不到两小时，售楼现场已贴出售謦标签。该网友表示，此次楼盘发售存在着几个让人不理解的地方：1、当天只售100多套房，为何有300多人排队？2、开发商向熬夜排队者提供棉衣是否是宣传手法？3、熬夜排队者背后是否真的买家？此几处疑点在网上引起了热议。有知情人士透露，排在队伍前50名者有可能是托于开发商的关系户，是否真买不得而知。而各买家在这天匆匆忙忙看一次实际样板房就马上落订购买，这与一般购房者大都要看两次以上才作出选择的常理也有出入。

    业内人士分析，由于万科金色康苑紧靠车水马龙的康王北路，所以开发商初期可能对该楼盘的市场反应有所保留。再者，楼盘不可能一下子卖完，此举可能是试探市场反应，对顾客心理接受的价格进行摸底。记者为此向万科方面求证，但对方表示不予回应。

    属于楼价自身一种理性回归

    对于此次有楼盘以相对低价上市的情况，广州房地产研究专家韩世同认为，目前市场所说的“均价”实际上更多的是“起价”，与真正意义上的“均价”并不相同。就万科金色康苑而言，1.3万/平方米也并非特别低廉，因为该发展商之前在拿地时，地价仅3千余元/平方米，由此估计其成本价有可能在6000-7000元/平方米之间。由此可见，万科1.3万/平方米的价格虽比同一地段其他楼盘1.8万-1.9万/平方米低，但其利润仍然可观。之所以在同一地段出现五六千的差价，主要是前一阶段整个楼市虚高，而万科以1.3万/平方米入市，只是视势而动。就当前市场而言，楼市进入调整期，许多楼盘纷纷打出降价旗号，市场反应也很热烈，因此，可以认为是楼价自身的一种理性回归。

    韩世同表示，就目前市场对优惠、降价楼盘受追捧是否意味着居民住房的刚性需求仍很大的问题。他提出了自己的看法：这并不能直接说明问题，因为就广州楼价而言，并非普通市民所能承受。目前购房主力是白领、企业家等收入相对较高的阶层。因此，当房价拉高之后，普通市民肯定不会跟风，而高收入者也会理性选择，整个市场也会趋向供求平衡，当然，如果买方长期观望，也会使市场低迷。因此，卖房市场会适时调整价位，吸引买家。楼价小幅下调才能保价格价过度到合理价位。

    11月中旬以来，广州楼市价格开始出现松动以来，楼市似乎进入调整期。对于网民最为关心的08年楼价走势问题，韩世同的看法是：今年的非理性涨价将不可能再被“复制”，但认为将大幅下跌也不现实，总体来看，最有可能出现的情况是不涨不跌，调整期不会短时间内完成，而是处于长期调整阶段。

    或成研究楼价真实成本范例

    有业内人士认为，万科金色康苑的开盘，给予了人们分析研究楼价真实成本的一个大好机会，因为该盘的所在地是在2006年2月公开拍卖的，其各方面的信息基本上是公开透明的。据当日的记录表明，这块地的拍卖楼面地价单价是约3218元，拍卖当日一次性缴清土地出让金，该地块的各相关规划技术要点也是备案可查的。该地块位于康王路，处于荔湾区老城区的中心位置，其交通、区位、市场氛围等各方面的信息都是较为齐备的，是较为典型的老城区单体盘，基本上是要一次过开发而难以多期开发的。平均地价成本为3200元，平均楼价为13000-14000，中间的建安成本、税费支出、销售成本，当然还有全社会最关注的利润以及企业更为关注的企业品牌附加价值，相信社会公众很快就会有更清晰的计算结果了。