昨日，来自国家统计局辽宁调查总队一份关于“我省重点调查城市房地产价格现状及变动趋势分析”的调研报告，首次披露了1998-2006年沈阳市房屋销售价格变化情况，房价9年累计上涨57.6%，年均上涨5.2%。

　　值得一提的是，以今年8月份的调查数据来看，沈阳的房价涨幅名列全国15个副省级城市第13位，低于青岛、武汉、西安、广州等城市。　

　　[回顾篇]

　　1998-2002年

　　沈城房价低位徘徊

　　“1998年国家提出把住房产业培育成经济支柱产业，我省房地产业也开始步入一个新时期。自1998年以来，沈阳、大连的房屋销售价格一直处于上升趋势，上涨幅度由平缓、急速到逐步回稳。这一时期两市房屋价格的发展大致可以分为两个阶段。”辽宁调查总队相关负责人告诉记者，1998-2002年是恢复性上涨阶段，这一阶段沈阳、大连房屋销售价格的特点是低位徘徊、缓慢上升。

　　与上一年相比，1998年沈阳市房屋销售价格上涨2.3%，1999年上涨1.8%，2000年上涨3.0%，2001年上涨2.6%，2002年上涨0.1%，沈阳市房屋销售价格走势呈现涨幅相对平稳、温和上升的特点。5年间沈阳市房屋销售价格累计上涨10.2%，年均增长1.96%。

　　对此，沈阳市民王秀莲深有感触：“1997年我在皇姑区工会大厦附近以1700元/平方米的价格买了两室一厅的房子，2002年我急着用钱，就以2000元/平方米的价格把它卖了，每平方米才涨了300元，要是等到现在每平方米都要涨到4000元了。”

　　2003-2006年

　　沈房价累计上涨43%

　　2003年至2006年，无论是对于沈阳还是大连房屋价格来说，都是加速上涨阶段。

　　2000年初，刘延把早期在五爱市场做生意赚来的几百万元钱都投资买房子了，那时房价相对较低，他在市内买了两套房子，还在浑南新区买了两套，就在两年前，沈阳房价上涨至最高点时，他凭借对房地产市场准确的分析，果断地把手里的几套房子都卖出去了，大赚了一笔。

　　的确，调查报告显示，这一阶段沈阳、大连房屋销售价格的特点是上涨迅速、涨幅较大，高位持续攀升。与上年相比，2003年沈阳市房屋销售价格上涨7.6%，2004年达到本轮涨幅峰值，上涨15.9%，2005年宏观调控效果显现，涨幅明显回落，上涨7.6%，2006年上涨趋势平稳，上涨6.6%。沈阳市房屋销售价格上涨走势呈现倒“V”字形。4年间沈阳市房屋销售价格累计上涨43%，年均增长9.4%。

　　1998-2006年

　　沈商品房销售面积增9.3倍

　　1998-2006年，沈阳、大连两市房地产开发投资额的增速大大高于GDP增速，其中，沈阳市年均增长40.4%，大连市年均增长20%；而且两地商品住宅投资急剧增大，商品房销售面积显著增加。沈阳市商品住宅投资额1998年为20.1亿元，到2006年已增加到397.1亿元，增长18.8倍；大连市商品住宅投资额1998年为40.9亿元，到2006年已增加到242亿元，增长4.9倍。沈阳市商品房销售面积由120.5万平方米增加到1243.8万平方米，增长9.3倍；大连市商品房销售面积由212.6万平方米增加到628.8万平方米，增长2倍。

　　[现状篇]

　　今年前9月沈房价涨幅回落

　　 调查报告显示，今年1-9月份我省重点城市房屋销售价格继续保持平稳运行的态势，涨幅略有回落。其中：沈阳市房屋销售价格累计上涨5.6%，大连市房屋销售价格累计上涨7.1%，丹东市房屋销售价格累计上涨2.3%，锦州市房屋销售价格累计上涨3.6%。

　　 辽宁调查总队相关负责人告诉记者：“从今年月环比数据看，沈阳、大连、锦州三市的房屋销售价格持续上涨，但增幅和缓；丹东市房屋销售价格则在徘徊中上涨，微涨与微降交替显现。从同比数据看，沈阳房屋销售价格涨幅逐渐回落，大连房屋销售价格涨幅稳中微降，丹东和锦州两市房屋销售价格涨幅则呈波段式上升。”

　　沈新建商品房价格涨幅居前

　　 “沈阳、锦州新建商品住宅房价涨幅居前，大连、丹东二手商品住宅房价涨幅高于新建商品住房。”今年1-9月份，沈阳新建商品住宅房价上涨6.1%，高于二手商品住宅0.2个百分点；锦州新建商品住宅房价上涨5.3%，高于二手商品住宅2.3个百分点。与沈阳的情况相反，大连二手商品住宅房价上涨8.4%，比同期新建商品住宅高出0.9个百分点，丹东二手商品住宅房价上涨4.0%，高于新建商品住宅2.4个百分点。

　　非住宅二手房价格涨得快

　　 这几年，随着房地产市场的火爆，非住宅类的二手房呈现出了火热态势。沈阳市民陈先生就热衷于门市房的投资：“哪个地段好我就到哪里买，然后出租，总之我觉得买门市房比投资住宅楼赚钱。”

　　那么二手门市和新门市房相比，谁上涨多一些呢？调查报告显示，今年1-9月份沈阳市非住宅二手房价格上涨4.6%，比新建非住宅商品房价格涨幅高2.1个百分点；大连市非住宅二手房价格上涨8.7%，比新建非住宅商品房高4.6个百分点；丹东市非住宅二手房价格上涨5.3%，比新建非住宅商品房涨幅高4个百分点。

　　商品房竣工造价不断上升

　　 近年来，受投资过度旺盛等因素影响，建材价格持续上涨。2006年，我省固定资产投资价格比上年上涨2.1%，其中，人工费价格上涨10.1%，建筑安装工程价格上涨2.8%，材料费价格上涨1.2%，地方建筑材料价格上涨5.5%。建材价格的上涨直接导致了商品房竣工造价的不断上升，2006年我省商品房平均竣工造价为每平方米1336元，比上年增长11.3%。

　　沈房价涨幅全国排位后移

　　那么和全国副省级城市相比，沈阳、大连房屋销售价格涨幅处于怎样的位置呢？

　　调查报告显示：“沈阳、大连的房价涨幅位次在同类城市中呈后移趋势；锦州市房屋销售价格涨幅与东三省同类城市相近，丹东市房屋销售价格涨幅居后。”

　　与全国平均水平比，今年1-8月份沈阳房屋销售价格涨幅比全国平均水平低0.8个百分点；与其它副省级城市比，沈阳房屋销售价格涨幅降至第9位，比2006年后移3位。

　　[拉动篇]

　　房产开发投资9年增14.1倍

　　 分析影响我省城市房地产价格变化的因素，辽宁调查总队相关负责人表示：“宏观经济持续平稳、较快增长，为房地产业提供了良好的发展空间。”沈阳市国内生产总值由1998年的938.8亿元增加到2006年的2519.6亿元，增长1.7倍；沈阳市房地产开发投资完成额由1998年的35.6亿元增加到2006年的538.3亿元，增长14.1倍。

　　居民购买力明显增强

　　“人民生活不断改善，收入稳步提高，为百姓改善生活环境和居住条件提供了物质基础。城乡储蓄连年增加，个人住房信贷不断完善，也增强了居民购买力。”相关负责人表示。沈阳市城镇居民人均可支配收入由1998年的4932元增加到2006年的11651元，增长1.4倍；城乡居民储蓄余额由1998年的809.5亿元增加到2006年的1922亿元，增长1.4倍。大连市城镇居民人均可支配收入由6093元增加到13350元，增长1.2倍；城乡居民储蓄余额由1998年的689亿元增加到2006年的1866.5亿元，增长1.7倍。

　　沈土地交易价涨78.9%

　　“土地价格的持续上涨以及开发成本的提高，必然引起房屋销售价格不断上扬。”辽宁调查总队相关负责人表示，土地成本是房屋销售价格重要的组成部分之一，所以房屋销售价格的涨跌与土地价格的走势密切相关。9年间沈阳市土地交易价格累计上涨78.9%，房屋销售价格累计上涨57.6%。

　　沈城市化率已达63.1%

　　此外，城镇住房商品化改革导致了住房市场有效需求的快速增加。城市化进程加速发展以及流动人口不断增长，必然增加住房需求。统计资料显示，2006年沈阳市总人口703.6万人，城市化率为63.1%；根据研究规律，处在30%至70%的城市化率区间，城市化将呈现高速发展的态势。城市化的高速发展首先带来城市人口的膨胀，对住宅需求的增长是必然结果。

　　[走势篇]

　　今年 沈大两市涨幅将小幅回落

　　“房价还会上涨吗？”这是时下很多市民关注的焦点话题。对于这一点，调查报告分析，今年沈阳、大连、丹东、锦州四市房屋销售价格仍将继续保持上涨态势，沈阳、大连两市涨幅将小幅回落，丹东市继续低位运行，锦州市显现加速上涨之势。

　　影响房地产价格的变化是多方面的，但从长期趋势看，城镇居民住房需求的变化仍将是决定未来房地产价格变动的最重要因素。

　　长期 房价将持续小幅升高

　　 辽宁调查总队相关专家分析，长期看，住房市场有效供给将会不断增加，但目前房地产市场的供给主要来源于房地产开发，在目前房地产开发投资规模依然过大、房价上涨过快的前提下，房地产开发投资进一步加快是不现实的。

　　从供求发展趋势看，居民住房巨大需求与供给短缺的矛盾近几年内会持续存在。在严格的宏观调控政策下，近期内我省房地产价格增长速度会有所回落，但回落幅度不会太大；从长期看，房地产价格将呈现持续小幅升高的态势。