海外热钱是如何流入房地产的

据记者了解，非居民外汇流入，在结汇后购买房产的外籍人士很多，主要是海外华人和在华工作的外籍员工，这些海外华人往往购置多套房产。

高清云两口子都是持有加籍护照的华人，在摩托罗拉公司工作，从2003年以来，他们在北京万柳地区买了三套高档房产。在他们看来，国内大城市房子本身的升值每年至少5%，而实际上这两年都超过了10%，保守地估计，人民币对美元的年升值幅度能达到3%；买房后租金年收益大约在3%-5%之间。这样算下来，年投资回报率大约在10%以上。

除了不少进入内陆楼市的海外民间资本外，国外一些投资机构的动作也颇大。

“可以这样说，目前北京有一定规模或实力稍大点的房地产公司大都有外资找上门来商谈合作，不过有些是试探性的，有些是意向性的，实质性的合作不是很多。”一位房地产商告诉记者。这位房地产商所在的公司规模并不是很大，但也有日本的、中国香港的投资机构找过他，谈了好多次，尽管都是无果而终。

外资机构投资中国房地产主要有几种方式：第一种是直接设立房地产开发企业。比如，新加坡某企业2005年上半年在北京的投资就达到78亿元人民币，在华投资总额已超过200亿元人民币；第二种是收购境内著名房地产开发企业的股份，如某外资集团入股北京某房地产企业；第三种是直接收购国内房地产物业，通过长期持有或出售获取利润。其投资目标往往选择收益稳定、租金回报高的物业，以此抵押在海外借款。然后，将这些物业打包，通过房地产信托投资基金等形式寻求在海外上市，资金回笼后再做下一单交易。

据一位资深地产评估师的不完全统计，近一年来，仅北京一地，海外资本投资了近20个房地产项目，总建筑面积超过500万平方米，投资总额近30亿元人民币。而商务部公布的数据显示，2005年中国房地产业与外资的合作项目2119项，合同利用外资金额达194亿美元，实际利用外资金额54.18亿美元。

“这些投资机构之所以能够在中国房地产市场进行大手笔投资，主要是利用了中国外汇管理政策模糊、资本项目下的外汇管理与贸易项下的外汇管理界定不清之便利。”某业内人士分析说，由于海外资本投资的目标大多是国内各大城市的高档房地产项目，因此可以说，是外资或明或暗地进入，部分地拉升了中国房地产的平均价格。

不过，这位人士也表示，在房地产市场，由于短期资本或长期资本有时很难界定，有些投机资本也可能转化为长期投资，而有些长线投资也可能因为其他原因而迅速套现。这就增加了不确定性。