商业地产决策咨询专家 姜新国热情接受搜房网采访

商业地产未来的规划方向是，第一个规模，第二个规划，第三是规范。我想这六个字可以归纳出未来趋势的特征。受这样一个市场的调控影响，商业地产会进一步做到房地产市场青睐。搞商业地产对房地产企业来说会改变企业的经营结构，均衡市场，房地产不是暴利了可以细水长流。

如今，变现金为企业的优质资产，帮助我们国家的房地产企业从房地产的制造业上升为资产经营的企业，不再是房地产制造业，在这种市场背景下，我认为商业地产的规范是规模、规划、规范，带动整个行业从重开发、轻经营的困境中走出来，更重经营的商业轨道。我讲第一个规模化是指商业地产规模化和商业地产开发企业本身的规模化，原始的推动是谁，两个：一个是政府，政府因为长期和开发商接触以后，现在很多政府一听你搞商业地产是开发商来做就没有兴趣。第二个就是没有经验，前天签了一个协议就是合作协议，当地政府和上海地产集团下面的一个企业签了合资公司的协议，数字也是万字前面五位数的，他就是看重他有商业方面的经验。商业地产已经过了黄金的阶段，回到本来的轨道，已经成为了政府和企业对商业地产的选项。各地的政府在制定商业和网点中十分注重规模相应，拿出来就是好地要么就是郊区的地，你做市场。无论你是市中心的开发或是社区的开发都提出了规划完整性的要求，建造一个项目说老实话，现在的项目都是几万，像过去几千听都听不见了。这种规模化的要求就意味着对我们房地产企业也好，经营企业也好提出了规模化的要求，那么规模化要求的结果就是中小企业，中小企业要抓好项目，不做这块蛋糕以后就没有了。我们发现很多都是大资本进入商业地产规模化的机遇来抢项目，有一句话说外国有一个结构说，中国的商业地产利润是非常丰厚的，谁拿到资本，谁拥有资本在商业地产可以获得超额的利润。我想这也是规模化的趋势。

还有就是规划的趋势。我也是做CPRE比较早，从早期的阶段已经进入到规划阶段。应该说中国地产的规划很不成熟，我们也会有一些做规划的人在聊，我说你们怎么做的，他说领导让我们怎么做，也没有什么依据。商务部也发文鼓励各地对商业网点规划进行研究，我也进行了研究，我想这次中国城市商业规划和商业地产发展的展会就是大家交流和互动的平台，我想商务部也好，中商联也好，白主任也好，推出了很好的平台，可以促进各地的商业地产的发展，有一个实际的作用，那么对于商业地产的合理开发和合理经营就是有效性，直接服务于市场。在这个平台上配置资源，完成了资金和商业资源目标的，我想在前两届也体现了。至于商业规划有人问我，商业网点规划究竟是什么？我举一个例子说，比如大庆油田和采油数的关系，就是油田和采油之间有一个技术，什么地方有油田，该放哪个地方，就是消费也是一种资源，我们中国人多，自然资源少，消费也是一种资源，外国人抢我们的商业网点，我们很多好的商业网点都被人抢去了，我认为这种担忧是很有道理，因为消费推动经济增长，有需求才有发展，没有需求就没有发展，各地政府都在发展地产产业，注重服务功能，但是本地的消费资源，我到过很多的消费资源比如说嘉兴就到嘉兴了。在本地的消费资源的保护或者利用开发方面想法很少，我认为商业规划下一个阶段就研究这个东西，我怎么样先保护自己的所拥有的消费资源，然后把人家的消费拉过来，我想商业规划研究到这个方面，就有脑袋了，不是领导怎么说就怎么做。我想下一阶段就说规划好商业研究，政府研究好这个东西会在商业房地产开发中会提这方面的要求，就像老汪说了，政府要做景观规划等都要你做。我们上海2万亿的产值13%都是零售份额，对于一个区域的市场，稍微把这个消费留下来一部分，拉高几个百分点就能够马上见效的，我想商业的规划学习能给我们灌输这些意念，怎么把消费理念吸引过来。商务部的副部长到上海来，我就说这个东西，他说这是三年前谈的，今天又来谈消费资源的保护，我想会形成一种趋势，在商业的开发商业网点的开发也好，都体现出来。

第三，规范化的经营。商业地产从1999年，商业部发了通知，发展到今天也就七八年，但是这七八年实际上是一个翻天覆地的变化，市场已经走过了第一个轮回，我们进入了另一个周期，我们原来到温州去买商铺，现在都没有那么有热情了。在这个新的周期里面，规模资本就是一定实力的资本，规模资本牵动这个市场的神经，商业资源起到一个关键的作用，而中小投资者理性归位，中小投资者买两个商铺包括街铺。

商业地产的开发商从原来的稀缺商业的供应者，变成一个营造商业的搭建者，为商业搭建了一个很好的平台。我们商业地产的市场开始走向规范化，只有商业的推动才能推动商业地产的发展，才能走上规范的正路，而不像在商业地产稀缺性特别强的时候，把商铺买光谁也不管，第二次的规划也完全不一样。我归纳起来，资产优做化，经营实现化，你在今后的商业地产开发你一定做好，应该说商业地产是一个仪式房地产，或者是一种伪房地产，所有一切的规律都是按照增值来运行的，以消费者为基础，循商业的中心进行。在新一轮当中很多人不懂这个规律，买房子就是买房子的概念，实际上开发商很多也不懂得，你们要这个房子，我就把这个房子造出来就卖出来算了。我在清华大学上课，很多的成功房地产商在下面听课都不知道，他开发一个商业地产跟他仔细交流他不懂。许多人买商铺一不小心被商铺所伤，好的商铺要有好的收益，我到靖江上海城也是温州人搞的，把合约签下来才会买，这也是今后考验我们开发商的致命点，如果你把这个做好就可以卖掉，做不好就卖不掉。这就是步入了市场规范化的轨道，都是围绕资产升值和收益来做。只有在规范化的条件下，我们这个市场才能走的更好，而恰恰这一轮的特征就是围绕收益来做文章，在这样的情况下我们的市场规范，是我们商业地产销售或者经营今后的主基调。