写字楼空置将在世博后出现

　　“随着新鸿基襄阳市场项目和中兴泰富的船厂项目等大型项目工程的延期，将有69万平方米新增供应由2009年延后至2010年，这也意味着租金会持续上涨，直到世博会之前。”仲量联行上海董事总经理顾东尼表示。该行亚太区董事陈立民甚至认为：到2010年之后，上海写字楼的空置率可能达到13%到14%。

　　但是，在此之前上海写字楼市场还将处于急速的发展上升期。

　　“从实际交易数据来看，前几年在上海房地产总交易额中，往往住宅所占比例都在90%以上。但是从2005年开始，推出预售证的房地产项目中，非住宅项目上升到17%，2006年也是这一比例。”在日前举办的“第四代写字楼”论坛中，上海方方地产咨询机构首席咨询师胡宗亘分析认为，“非住宅销售”中，以办公物业为主的这一比例仍将上升。

　　在目前的“买方”市场态势下，开发商依然存在较大的利润空间。

　　策源所发布的统计报告显示：到去年年底，甲级写字楼销售售价已经达到2.8万元/平方米左右。2007年，预计上海甲级写字楼将新增投入使用面积约50万平方米。但是租赁市场依然供不应求。

　　今年一季度的统计显示：上海甲级写字楼平均租金在一季度内上升0.7%，至每天7.82元/平方米，而空置率仅为4.9%。浦西核心中央商务区平均租金更高一些，达到每天8.47元/平方米。

　　胡宗亘认为，由于资源的制约，上海写字楼向次中心城区扩展的步伐正在加快，而2007年，这一趋势仍将继续。

　　例如：静安区去年52.6%的税收来源于楼宇经济，由此，静安区在其所制定的“十一五”规划中指出，要在现有240万平方米商业楼宇基础上，另增加200万平方米商业商务楼宇面积。由于其传统南部区域已经饱和，所以，接下来的发展就要开拓新区域，向北拓展。该区旗下的静安城建所投资开发的阳光企业中心，就处在静安区北区。在以前，这并非核心的商务区域。

　　根据策源发布的研究报告：2006年，上海乙级写字楼月供应面积基本保持在100万到130万平方米左右，总体销售状况呈现区域化特征，销售区域相对比较集中，主要都位于一些次中心板块。而传统的商务区，由于新增供应有限，成交量都在萎缩。

　　从供应的区域来看，目前，浦东新区金桥开发区、杨浦区的五角场周边都正在形成一定的办公规模和趋势。到2006年年底，乙级写字楼的平均销售价格已经达到1.35万/平方米左右，租金小幅上涨。

　　次中心区域仍具发展空间

　　“从市中心扩展到城市外围，甚至到远郊，都出现了大批的办公物业，已经在逐步形成办公物业的选址全城化。”胡宗亘称。

　　核心区域以外板块面临发展机遇，并将因为写字楼市场的上升趋势而有较大的盈利空间。

　　例如，杨浦区五角场板块去年全年新增办公楼14.12万平方米，超过全市供应总量的7%。根据目前入市楼盘的销售情况了解到，该板块的办公楼价格在2年之内已经有了大幅攀升。

　　上海房地产交易中心网上备案显示：地处杨浦区的沪东财富国际广场累计合同均价达到1.5万/平方米，销售旺季日销售可以达到5到6套。这也是该板块目前销售情况的平均水平。而在2005年下半年，该板块区域的业内估计价格还在1.2万到1.3万元/平方米左右。

　　据知情人士透露，由于很多非核心区域的土地带有科技园区的性质，所以，2002年取得该地块时每亩的出让金仅200多万元，楼面地价往往在3000到4000元/平方米左右。而目前，很多次中心区域的土地出让价格已经上升到600万元/亩甚至更高。

　　“由于成本较低，所以我们开发的写字楼可以牺牲部分利益，以用来进行环境的打造。”阳光企业中心开发商代表李练表示：这往往是次中心区域相对中心区域的优势所在。

　　在2006年上海办公楼市场新增供应量中，中心城区约占总量的65%，与2005年相比，中心城区供应量所占份额下降了12%。预计2007年中心城区办公楼市场可能出现供应紧张的局面，但是同期，远郊区域市场则供应增量明显。

　　据了解，2006年全年，上海市中心城区新增办公楼供应124.86万平方米，主要集中在浦东、杨浦、长宁和静安四个区域。与2005年相比，杨浦区增长了19%，静安区增长7%。而其他诸多区域几乎都出现了不同程度的下跌，其中卢湾和普陀区下跌近10%。

　　由于对租金价格较为敏感，一些制造业以及物流企业将趋向于选择非中心区域写字楼。而随着非中心区域写字楼市场的扩大，市场对商务园区内办公物业需求继续增长。上海主要商务园区的控制率继续下跌。