日前，来自上海市外国投资工作委员会的一组数据引起了业内关注：今年1至4月，上海房地产业吸收外资大幅下降，6.39亿美元的合同外资比去年同期下降了45.25%。这也是上海官方首次公布这一数据出现下降。

　　“这主要是政府部门限制境外人士投资上海房地产的相关政策所致。”仲量联行亚太区董事陈立民说，据其透露，在各类境外人士及境外机构眼中，目前正是投资上海楼市的良机，“他们正想方设法进来。”

　　资本“围”城

　　作为上海市政府特设的外国投资工作机构，上海市外国投资工作委员会公布的相关数据验证了有关部门对外资投资上海房地产的严格控制：今年前4个月，上海共批准房地产业外资项目32个(其中房地产开发经营项目12个)，合同外资仅占全市同期吸收合同外资总额的15.9%。

　　在陈立民看来，上海房地产业吸收外资锐减，并非外资投资意愿的改变。

　　“各类境外资本，对上海的高端物业依然兴趣浓厚。特别是做3－5年中长线投资的，现在进入是比较适合的时机。我个人的建议则是，有条件的尽快买入。”

　　以机构形式出现的境外资本，依然可以按照政策要求的方式进入中国楼市。近期已剑指上海楼市的境外资本中，中东石油资本声势浩大。据了解，5月24日-26日，“2007年中国上海国际地产投资与开发博览会Cityscape China”将在上海召开，而中东石油资本将首次集体亮相中国。

　　根据主办方所提供的调查报告显示，确认参展的国外商户多数(70%-80%)来自中东的地产投资开发商，多数具有石油资金背景。“他们不是投资银行或投资基金而是直接的

　　投资者，属于国家或家族投资者。”而就在日前，继总部位于阿联酋迪拜的世界最大房地产股份公司之一Emaar集团宣称启动位于上海外滩的办公机构之后，阿联酋的国营投资集团———迪拜控股(Dubai Holding)旗下的Sama Dubai与Nakheel，以及来自阿拉伯联合酋长国首都阿布扎比(Abu Dhabi)的一家地产公司均在积极寻求中国的地产机会。

　　值得关注的是，Cityscape China博览会的调查资料还显示，前来参展的中东地产投资开发商有意在中国注册实体公司，注册资金完全到位。“中东的地产投资开发商所进行的地产项目买卖、地产项目公司股权买卖、地产项目公司股权置换完成于中国境内，买卖成交所应交纳的相关税务也完成于中国境内。完全符合中国现有的地产规定和政策。”

　　上海五合智库投资顾问有限公司总经理邹毅(邹毅博客,邹毅新闻,邹毅说吧)近日透露，一家来自中东的上市地产公司去年年底已经潜行到上海，一位在中国生活了10多年的“中国通”老外在负责项目的洽谈与考察。

　　除了以中东石油资本为代表的新一批境外资金外，多家香港上市公司同样在加大对上海市场的投资，这其中包括富力地产(2777.HK)、雅居乐(3383.HK)等。

　　重估上海楼市投资价值

　　前四月外资流入锐减、各类资本“重兵围城”，这看似矛盾的背后，则是各类投资者需要重估上海楼市的投资价值。

　　“虽然对中长线投资来说，上海房地产绝对值得投资，但投资所需要面对的其他影响因素，远比前几年复杂。”陈立民分析，首先是以税金为代表的投资成本越来越高，而另一头，投资收益期望需要理性看待，前几年20％甚至30％的投资回报率几乎一去不返了。

　　据仲量联行统计，一季度，外资在上海的房地产投资仅一宗大单，即雷曼兄弟与资本策略联合成立的公司以4.5亿元拍得福海商厦。

　　另一方面，各方对上海楼市调控的态度同样令境外资本有所顾忌。就在4月底的上海“房地产市场与政策”双月报告会上，上海市房地产行业协会明确表示，如果目前仍有楼盘开发商选择“捂盘”，虚拟交易、囤积房源、哄抬房价的，政府管理部门将坚决查处。

　　同样在四月，上海市房地局副局长庞元在市房地产经纪行业协会二届四次理事会上指出，经过市场调控，淘汰了一批企业，净化了市场环境，但是当前仍存在一些问题，比如市场准入、规范经营、行业信誉等。

　　作为权宜之计，也有外资暂时撤军一线城市。据知情人士透露，已有一些外资基金进军二三线城市，主要包括成都、武汉、天津等地。这类资本主要出于二三线城市地价较一线城市更具投资空间，对二三线城市的投资主要在于寻求更高的回报率。

　　以上述中东石油资本为例，沙特王子阿尔瓦德日前借道旗下的迪拜上市酒店投资公司Kingdom Hotel Investments，以约5800万美元价格收购位于昆山市的昆山商贸饭店，在中国的一个二线城市迈出进军中国房地产业的第一步。

　　4月27日，在上海市房地局发布的今年首个国有土地使用权挂牌出让公告中，出人意料地出现对境外购买人的资质要求放宽迹象：首次允许境外投资者以美元、港元、日元以及欧元缴纳保证金，同时没有明确要求境外购买人必须拥有内地注册公司。

　　尽管在不少业内人士看来，这一变化并不能看作限外政策的实质性松动，但不可否认的是，对屯兵上海的各类资本来说，有关部门对待上海楼市的态度尤其是对待外资投资国内房地产的政策变化，将直接影响资本动向，继续等待或者一拥而入。