地点：国华投资大厦

　　嘉宾：国华京都置业有限公司总经理康明虎

　　国华京都置业有限公司销售经理乔峰(乔峰博客,乔峰新闻,乔峰说吧)

  项目慨况

  1、东直门中央商务区，是北京市规模最大的中央特大企业会聚之地，是国内最大的立体综合交通枢纽，也是北京商务经济最活跃的区域之一。

  2、国华投资大厦为国际甲级写字楼，地处中央商务区的核心位置，定位为东二环标志性建筑，位势非常显著。国华投资大厦占地面积9502平方米，总建筑面积80657平方米，楼高70米，地上17层，地下4层，由世界著名建筑设计集团——香港王董集团担纲设计。建筑外部运用了国际流行的顶级玻璃幕墙与洞石的完美融合，呈现出强大的视觉冲击力。

国华投资大厦效果图

  3、入驻国华投资大厦，享受中关村科技园区优惠政策。

  以下为访谈图文实录：

　　龚怡：今天作客焦点写字楼网项目访谈的是来自国华京都置业有限公司总经理康明虎先生，一开始我想请康总介绍现在国华投资大厦工程近况，比如工程进度到什么情况了？

国华京都置业有限公司总经理康明虎

　　龚怡：咱们这个项目总共占地面积和建筑面积是多大？

　　康明虎：国华投资大厦是在东二环交通商务区，也是北京市重点打造的经济商圈，这个位置非常的重要。国华投资大厦的占地面积是9502平米，总建筑面积是80657，整个项目是按超5A级写字楼标准来做的。

　　龚怡：咱们是一栋楼还是两栋楼，还是什么样的形态？

　　康明虎：国华投资大厦从设计理念建筑形态设计是由香港王董设计集团来做的，这个设计集团也是非常有名的设计公司。大厦的本身来说应该是一个独立的写字楼，整个建筑的形态设计理念是比较先进的。我们叫做有棱有角的楼，目的是从各个方位增加采光面积和通透感。形态上既有石材的部分，也有玻璃的部分，给人感觉是石材和玻璃幕墙整体完美融合。

　　龚怡：这个楼不仅是东二环交通商务带的标志性建筑。在整个东边写字楼也是比较先进的建筑。

　　康明虎：应该这么说。大厦设计角度非常有特点。不管从室内还是室外外观的设计，还是室内的设计，都应该呈现出现代的气息。

　　龚怡：您刚才也提到东二环打造商务带，您评价这个楼的出现会给这个商务带带来什么样的影响？

　　康明虎：大厦整体处在东二环商务区的核心地带，北到中石油，南到中海油，路东边北大青鸟这一区域来说，国华投资大厦刚好处于核心地段的中间位置。从项目本身来说，它又处在中关村雍和科技园这么一个区域，同时又处于东二环交通商务区，享受双重的优惠项目。不管从政策，还是从政府在交通商务区的配套，各方面都有很大的优势。

　　龚怡：您刚才谈到两个，不光是东二环的优势，咱们还享受中关村科技园区的优惠政策，应该是吸引很多国际500强的企业入驻，康总介绍一下现在有哪些签约的？

　　康明虎：我们目前已经签约的客户有七、八家。目前从签约客户来说已经完成了60%的出租。再加上我们本身国华投资公司本部的进驻，整个大楼已经完成了70%以上的客户。

　　龚怡：也就是在竣工之前已经达到这么高的出租率？

　　康明虎：对。从这个项目来说，客户签约的有国外500强的企业，也有国内的最大的律师事务所，还有其它的银行，包括外资的一些企业。比如我们现在签约最大的客户就是诺基亚和西门子合并后成立的诺基亚－西门子通信技术有限公司。这个也是近几年在IT行业最大的一个合并，它的大中华区的总部就设在我们这个楼。

　　龚怡：他们租了多大面积？

　　康明虎：他们租了一万多平米。

　　龚怡：那咱们这个楼在竣工之前您提到的了解诺基亚之外，还有我了解大成律师事务所，还有中国银行、农村商业银行都入驻这个楼。那您怎么评价我们项目所在区域写字楼的整体氛围，是已经成熟了还是在提高的过程？

　　康明虎：我认为这个区域还有上升的空间，这个空间还是非常大的。因为这个区域应该说是04年年初开始动工建设的区域。用了短短的三年时间，这些项目先后都拔地而起，这个区域还在发展期间。打造了一批5A级写字楼，不光是我们一家。而这一块商务的氛围又非常好，交通又非常方便。再加上政府各项政策的支持，这块区域的上升空间我认为是非常大。应该说在我们过去几次研讨会上大家都讲，在某些方面的条件还优于金融街这个条件。因为在东城寸土寸金这么一个地方，同时政府又非常重视这个区域的发展和建设。所以东城政府专门配了一套班子，全力以赴服务好这个区域。而在这个区域里面，确确实实不光是一套班子在服务，政府确实也拿出很好的服务措施，来保证这个区域入驻的企业也罢，开发的企业也罢，都给了很好的政策支持，和给企业提供了更多，更有效的服务。

　　龚怡：您觉得对这个区域还有很大的上升空间？

　　康明虎：这个区域上升空间是非常大的。目前我们从出租的情况来说非常明显，你在一个写字楼里面除非原来是有意向的开发，这种可能一次性出租率会高。但是没有意向的开发，像这种完全开发的写字楼，还没有正式竣工之前已经达到70%以上的潜在客户，这应该说明几个问题：第一个说明区域的优势已经展现出来了；第二个说明我们本身这个楼的品质的表现，再加上区域各项的优惠政策，使大批的客户对这一个区域比较青睐。肯定会给他们带来好处的。

　　龚怡：您刚才说跟金融街的对比，觉得比金融街更好一些。刚好请您评价一下这三块是比较热的，东二环，金融街，包括CBD这一块怎么评价这三个商务区？

　　康明虎：东二环的交通商务区，我们一直在说，应该叫做交通商务区，还应该叫能源中心。因为这块各个能源企业，资源性的企业非常多，特别能源的企业，比如中石油、中海油，包括中石化集团，包括中煤集团，包括我们国华能源投资公司，我们在中国应该是数一数二的风电企业。从这个区域来看，大批的煤炭、电力、石油的企业都在这个区域里，确确实实应该是一个能源中心。我说是个能源中心，这个区域里面有这么多能源中心，而且能源企业潜力非常大，我认为从后劲来看，在中国能源战略，世界都是关注能源的情况下，这个企业确确实实会给这个区域提供更大，更稳定的一个市场的氛围。

　　龚怡：那怎么评价CBD呢？CBD是离我们最近的一个区域？

　　康明虎：CBD我认为比较散，说是外资、高新技术等等这些企业。真正实施入驻像国内有名的企业，还不是非常多。比如说我们现在在这个区域里面，如中石油、中石化、中海油、神华集团、电信、移动、中青旅等等这一类国内最具势力的企业，跟CBD相比恐怕不存在。而现在来看，国内通过央企整合以后，国内的企业实力越来越强大。现在包括我们在择业的时候，大家都认为国企，特别是央企这种大型企业的优势，不管工资还是其它的待遇都越来越呈现出来。现在择业的标准都追求大型的国企，都向这开始迈进，不像前几年都比较倾向于外资企业。而我们这个区域这类企业比较多，这类企业的产业链都比较长。IT企业它可能在做它自己的一部分，现在中国的IT企业，包括高新企业，大部分都是做服务、销售类的，而这个都是各个企业的总部。那个是国外一个企业的分支进来，包括外资企业的一些分支，或者刚刚出形的高新企业，跟这些企业相比，我想还是有它非常大的优势。

　　我举个例子，我们这一个能源企业到这以后，相应在产业链上的一些上下游产品随之就跟过来，所以我说这块上升空间很大。中石油年底，或者年初要搬过来。我们上个项目汉华酒店，都跟中石油、中石化挨着。那一片的企业里头几乎全是跟中石油，和中石化集团有关联的企业。现在房租的态势也非常好，如果这些企业都搬到这来，跟它关联的企业又会围过来。所以会拉动区域整个房产的价值或者租金。所以我说CBD、金融街它不能相比是有这几个因素，包括大的能源企业，都有上下游的企业。有一些在产业链上的企业，使这些中小企业都蜂拥而来。

　　龚怡：现在咱们这块租金水平大概是什么样的情况？

　　康明虎：目前来看，我认为这个区域实际发生的租金成交总体水平在6块钱左右，当然也有高的7块，8块，低的不低于5块钱。总体范围之内大概是在5块钱到8块钱。从租户真正成交的，从一年365天看，实实在在拿到的租金是5块到8块钱。这一块从租金上升空间来说，我认为还是有。因为目前来说这个区域的售价已经非常高了。区域的售价应该是在二万五到三万之间。我是指整个按照建筑面积已经达到二万五，如果要打散卖的话价格肯定比这个高，如果按这个价格来比较你现在的租金水平，还是比较低的。所以我刚才说是有这种交通能源方面的一些优势，有政府政策的优势，也有整个租售比比例不协调的问题。这种租售比不协调，就带来租金的潜力还有可能再上升。因为这个比例差距，从中国来说租售比本身来说就是失调状态，但是这个失调状态在这个区域里面，显然是更大的。租售比还有可能往回再缩小。说北京整个房市租售比1：270多，平均下来应该在1：200多，这个区域比1：270多还要更大一些，那可能这个空间还会有，租金上升的空间还会有。

　　龚怡：现在入驻到这里的企业实际上是挺占便宜的，他们用比较合适的价格租品质特别好，区域位置又特别好的写字楼。

　　康明虎：如果我们在价格上不做一定的控制，可能这个楼早就租没了。实际上我们现在从区域这里面，因为这个楼本身的品质也是非常高，再加上区域的优势。过去我都讲过东二环交通商务区的优势在于它的交通，因为它的交通位置非常好。去机场没有一个红绿灯20分钟，全程高速。轨道交通到东直门。高速公路、轨道交通全部都有。这个区域里面交通优势非常好。它又在环线的位置又在放射线的位置。它的交通位置，尽管也在一个区域，你像西二环就非常堵，但是东二环真正堵还得过朝阳门，甚至过东四十条，但是在这个半径内，从鼓楼桥从德外到东直门桥，这个区域刚好不是太堵，因为它有疏散的通道。但你从西边来说，从积水潭桥一直堵到菜户营。这个区域非常好，再加上优惠的政策。我不知道二环以里还有什么其它的科技园。实际上现在大家还是青睐于二环、三环。

　　龚怡：还是城里好。

　　康明虎：对。

　　龚怡：您刚才提到了，我觉得是选择客户的过程，不是说愁客户没有，而是客户来了我们还要对它进行一番选择，你合适我才让它进驻过来。我不知道康总对这个楼的客户群是怎么定位的？

　　康明虎：我们定位一个首先从价格方面要符合我们的要求。因为我们有一个最基本的价格体系，不能低于这个价格范围之内。

　　第二我们楼内都是大客户，不愿意选择过小的客户。过小的客户它将来会造成一定的空置率，打散就会造成一定的空置率，也影响整个的租金收益。现在目前来说，除底下中国银行的一些商业以外，剩下截止目前还没有低于1500平米面积的客户。其中主要的客户都是在3000以上，5000以上的客户。我们实际就几家客户，这个楼整个8万平米的建筑，这几家客户已经占70%了，我们在选择客户里面第二个因素尽量是大客户。

　　第三个就是安全稳定。这个客户首先要安全，不要因为交不起房租，而影响收益，来回搬移影响也非常大，要保证你的收益是及时、安全的。这个是作为我们国有开发商最关注的事情，那就是你的安全性，也就是你的企业实力，你具备不具备租这个房，不要说头一年具备，第二年，第三年不具备，这个也不行。所以我们选择企业，对客户的安全性要求非常高，你具备这个实力我才能租你。

　　第四个我们就要求客户租期时间在一定的范围之内，我们有一个基本，我们不希望过长也不希望过短，对于我们的合理租期就是两到三年的合理租期。因为每一轮调整过程当中要考虑市场状态，如果不考虑你未来的预期，未来升值的潜力会对你收益方面造成一些影响。

　　龚怡：咱们挑选客户的标准第一是租金水平和租期，再一个是优先大客户。然后它对这个企业有一个实力考察，不能说是短期的。

　　康明虎：对，我们必须是要实力考察的，你没有这个实力是不行。有些公司是在发展期，看不清楚前景我们不签这个客户。我们几乎没有打散楼层，今天这个层出去之后，我们现在保留还有30%没出，所有都又意向，但是我们意向是选择分配客户，有若干客户积到这的话，我们怎么出去就开始布局，你往哪个层位放。我有一、两层没出去我肯定是整层的，绝对不是这一户这一层，那一户那一层打散来，我绝对不会这样做。我给客户一个合理建议，在哪个层位更合理，满足我们空置率的要求，也为客户提供更好的服务。我们最近有四、五家客户涉及到三个层面，四、五家客户怎么协调好，配合好这三个层面的工作，跟这几家客户协调，我们根据这个布局提出一个方案谈，这一层谁跟谁搭，最后搭的结果这三个层面有可能客户提出这五个层面，六个层面的问题，但是我们达到就是三个层面的问题，把这三个层面的问题解决。

　　龚怡：咱们就是做好合理搭配租务的工作。我们为什么当时选择整体持有对外出租，而不选择出售呢？

　　康明虎：我们国华投资目前在北二环，东二环有两个项目，也是目前来说打造自己要经营性的两个资产，一个是汉华国际饭店，一个是国华投资大厦。从地理位置的优势，和潜在的升值空间，再加上企业资金的实力，你没有这几个条件都不可能来持有。现在一看到卖价很高的时候，好多开发商就忍不住，就想变现。因为在这个区域里都是一些绝版的位置，这些绝版的位置不可能再有，不可能复制，也不可能再出现。所以我们在这两个项目当中投入20亿。真正做好自己的房地产不是卖，而应该是相当一部分要持有。

　　龚怡：您刚才说先决条件很重要，它必须有实力才行，没有实力是做不了这个事的。

　　康明虎：对，目前来说从出租情况来看，从经营这个角度来说应该是没有问题的。我们内部所有的资金都是自有资金，我们这两个项目没有一分钱的贷款，所以这里面就说明一个企业的实力，我们是没有贷款投入。这样做起来从效率的角度来说我们还是不错。一般我们认为收益率能到8%到10%。从这个项目只要在这里，升值的空间肯定都是存在的。经营期间每年还有8%到10%的收益。从大型国企来说，还是从一个企业的收益来说还是不错的回报。大家都说开发商追求暴利这些，我们还是稳定收益。但是资产升值那一块空间还是永远是存在的。

　　龚怡：咱们租务将来物业管理是由自己做吗？还是聘请的？

　　康明虎：物业管理是我们自己做。为什么物业管理自己做？我们酒店也自己做。汉华国际花园五星级酒店都是我们自己做，我们这两个物业都不交给别人做，都是自己做。我认为自己做有自己做的优势，我们能做五星级酒店就能做这么一个写字楼。五星级酒店是今年3月份我才不担任那边的总经理，因为这边的工作比较忙。我在运作这一年多时间，包括前期筹备一直是我担任总经理。我说我们有相信能把那个项目做好，同时也有信心把这个项目做好。而且汉华国际花园好多人都不相信是我们自己做的，我相信这个项目我们也有能力把它管理好。

　　首先从要求方面来说，我们有信心，我们能把这个项目做好。自己做还有第二个优势，这个优势业主做写字楼的管理，本身跟外聘物业管理公司来作，最大的优势是能真真实实帮助租户解决问题。因为它在某些方面更会关注租户。如果你光会租售，光管一定的客户，不为客户真正起到服务，你还要算物业的收益。比如我委托别人管理，别人就要算帐，就要虚增一块，假如我我把这一块再还给客户，服务于客户，同样是客户满意的。所以我认为业主做更舍得花钱，把委托物业管理公司虚高的这一部分，或者他要拿回去收益的一部分，我们拿出去再继续返还给客户，真正是为客户解决实际的问题。作为写字楼真正为客户解决实际问题，满足客户需要。我们能做到能把物业打造好，该投入就投入。而物业管理公司是不舍得投入的。从这个角度我再投入，再提高企业形象，达到保值增值。

　　第三个从服务的角度来看，我们也是聘请了自身酒店过来的管理人员，也有外面来自国内外的一些知名顾问公司，我们也聘请顾问做前期的工作。应该说我相信我们做比别人做更好，服务比别人更高。目前客户满意度还是非常高。我们的服务是要真真实实的服务，不要去花架子的。要给客户带来实实在在的他能得到的一些东西，客户才会满意。我们过去还在提搞微笑服务，我说微笑不微笑没关系，只要你实实在在，客户同样是满意的。光微笑不为客户办事，不给客户解决问题，光微笑有什么用，人家来看你变成“笑面虎”了。现在更实在，更和谐。我们现在服务客户，我们的理念可能有物业管理公司基本的共性，但是也有超过物业公司的要求。你过去的服务是各部门之间职能划分，从酒店管理我非常清楚他们职责分的很清楚，各管各的事，大家不协调，互相有些时候沟通比较少。因为这个都是国外带过来的一些东西，中国人喜欢和谐，一个大家庭的氛围，你怎么去把这些人跟我们融合在一起，讲和谐发展，共同发展，做到多赢的原则上，这个事可能就好办了。所以我相信，现在我不能说什么，将来去叫客户说。现在目前的服务，我们已经全力以赴，下一步开业以后全力以赴为客户做好一切的服务工作。我们就是两个，一个是做好一切的服务工作，二就是把我们的资产保值增值。

　　龚怡：因为身份其实是不同的，这个楼是我的，我肯定要把它做好。本身国华能源投资公司也是其中租户之一，哪些地方不好，会及时反馈物业管理方面。最后想请康总评价一下今年北京的写字楼市场。

　　康明虎：写字楼市场大的方面我关注的还不是太多。从区域来说，应该说我的感觉是不太均匀，有些区域也不错，市场也很好。比如目前在东二环交通商务区目前是呈现非常旺盛的态势，整个市场的状况还比较看好。不光是我们，这一块连续有几十个写字楼，总体来说还是不错。当然有些区域里面，可能表现的不太尽人意。特别是有些小的物业，和老的一些物业，表现的不是太好，一个是价格上不去，整个呈现的比较低迷的状态。一些不好的区域我指的就是比较散，楼内没有一些主力企业，龙头企业带动，链条上的企业，上下游的企业就不会跟进。这样一来如果你没有区域一些独特的优势，一些散的写字楼很难成型。

　　第二个是对老的物业，大家都在追求新的区域和办公环境，比较集中于CBD、东二环、西二环、中关村等等这些地方，客户从老的写字楼搬出来，追求新的，热点的地方。公司要关注形象，这种公司我们见过很多。过去有一部分大的外资企业，比如说西门子、诺基亚等好多外资企业。过去都在北京周边地区，现在员工开始有不同的反响，这些员工提出要进城，不能老在边缘的地方。这些企业原来都在周边，他们算成本帐很细，所以他不可能出高价到这边租房。他们要经过很长时间的考虑，他们要付更高的代价。据说其它的外资公司有新的进城热，这与中方的员工有关。中方员工开始到外资公司埋头苦干，现在干出点成绩都提出小要求，对他们也比较方便一些。往哪搬？有中关村、CBD，还有东二环交通商务区。金融街大家现在还不愿意过去，毕竟它是一个专业性金融街，名字叫的很响，，他主要找特殊优惠政策。这地方东二环交通商务区具有优势，因为它也是中关村科技园，也有优惠政策。

　　要补充一点，把我们楼的情况再介绍一下。因为楼本身的品质也是非常重要的，我们这个楼从外观设计的角度应该也是不错的，当然我们更注重内在的品质，我们经常说要实实在在的做事，要很关注内在的东西。内在的东西有哪些表现，我们在内在下了哪些工夫，楼里面的工作下了哪些工夫。一个就是从目前节能的要求，舒适、健康这些要求方面我们下了很大的工夫。比如空调系统，我们打造VAV、全新风、热回收系统，可变风量，这个系统自控程度非常高。第二个就是全新风，过去我们传统是30%的新风，这个我们是100%的新风，能解决舒适度的问题。热回收，整个空气回收完进行净化以后，热回收就是体现节能的问题。所以我们在这几个方面，从空调企业，就是我们所说的VAV、100%新风、热回收。

　　再一个使室内更加舒适的就是末端的系统完全采用诱导系统，末端不带动力。所谓末端不带动力，在于采用风口的处理，采用更加人性化的设计。比如你现在顶上这个风口不会正对着你吹，它会从侧面开始吹。现在整个房间没有任何动力，只有调节阀。它不转动，是通过一个风阀来控制，通过设备的流量，压力来控制。人感觉非常舒适，听不到任何声音。你感觉空间里，不像咱们的空调，你经常都住酒店，住在酒店光空调的噪音晚上都睡不着觉，在这个地方听不到任何声音。风不直接往人脸上吹，是先侧吹然后再下，逐渐的散开。控制系统就更加先进了，我们从节能这个方面控制系统更加先进。节能过去我们传统的水冷技术这个大楼两台就够。现在八台，把每个单元都划到最小的程度，1000平米就可以控制。8台机组还能分解24个单元。比如说你只需要半层，我开这半层就行了，如果不做这个设计空调机组全都得用。这时候我可以开一台机器，开一台机器的20%来保证你区域的流转，这样就是节能，客户能达到满意的程度。在中国么大的写字楼是独一家。因为我们做之前我们考察在中国没有看到一个项目，全是在国外。现在我们逐步调试完成，效果非常好。

　　第二，我们在节能玻璃方面进行大幅度的提高。我们现在玻璃采用是双银玻璃，双银玻璃在我们实施前在北京也没有几家。而我们空中花园全是大玻璃，都用三层玻璃。在玻璃节能标准也是非常之高。就这外部墙和空调系统是在我们预算的基础上超过6000万，所以我们特别在以人为本的理念，创造节能的理念，在健康舒适的理念我们下了很大的工夫。为什么我们采用风冷机而非水冷机，因为有节能的问题还有水的污染。在这方面都是非常先进。

　　另外就是在电梯配比方面，我们写字楼地上总共只有17层，地下4层。地面17层我们配了12部客梯还有2部货梯。是一个很高的配置。客户第一考虑就电梯的问题，电梯是非常重要的，是更直观的东西，空调是更内在的东西。

　　第三个这个楼的品质，采用11.6米大开间设计。四边所有的位置都有采光，采光的效果非常好。无柱化的设计，最适合开敞式的办公，这给好多企业带来非常大的震撼，好多企业确实没看过这么通透开放式的办公场地，当我们打开门之后，就跟体育馆一样。这个大开间的布局是非常合理的。而且采光的效果是非常好。这个楼从每个角度都有非常好的采光，这也是客户反响最好的，最能吸引客户的一个卖点。这个楼从本身的设计当中，我认为这三个方面是最关键的。

　　再另外一个就是我们面积的牺牲方面，大堂这方面我个人认为很大气。好多的客户来，好多写字楼说你们也真在装修方面敢花钱。我们大堂里面全是金属的东西，金属和石材、玻璃，再找不到任何其他装修材料，大堂里面找不到一块任何木头。这个代价就很好。我们用的都是顶级的不锈钢，镜面不锈钢、拉丝不锈钢，最好的铝材、铝板，最好的石材。所以从大堂的设计，方方面面来说都非常好。来了好多客人，包括我们的客户对我们评价都很高的。

　　龚怡：这块国华是花了很大的心思来做。刚才您谈的节能舒适，这种人性化的时间，包括咱们大堂的整体观感都特别好。我们今天的访谈到此结束，我最后帮康总做一个预告。5月18号咱们就要做国华投资大厦的开业庆典，希望到时候咱们的网友来多多关注，另外有符合国华要求的大客户，能尽早来联系，保证自己找到自己想到的地方。