业内人士表示，郊环以外准甲级写字楼已占全市供应量的五分之一，这对于“办公必须在市中心”这一传统观念有颠覆性作用。与此同时，在近日举行的“第4代写字楼发展论坛”上，众多专家认为，随着土地资源越来越稀缺，即使在传统的CBD区域，产权式准甲分布也逐渐向纵深地段发展。

　　“全域化”绝非空穴来风

　　“写字楼选址全域化已经是个非常清晰的趋势。不用说五角场、上海西站、张江、金桥，甚至更远的地方，都出现了大量办公物业。它对我们早先‘要在市中心办公’的理念起到了一个颠覆性的作用。”方方地产咨询机构首席咨询师胡宗亘表示。来自策源的数据显示，去年一年郊环外产权式准甲所占的比例是10.4%，而今年一季度已经飙升到22.1%。据策源分析师解释：由于1季度奉贤新推33000平方米，而中心城区推地不多，是导致比例升高的主要原因。

　　而易居研究院的报告显示：2006年销售型办公类物业共成交156.3万平方米，其中内中环、中外环和外郊环的成交面积几接近相同，分布占20%、17%和18%。“由于浦西中心城区销售型办公类物业供应量日渐稀缺，小陆家嘴外围及浦西非传统热点区域逐渐确立市场主导地位。”易居研究院上海机构高级分析师李振宇分析到。

　　市中心也开始纵深发展

　　即使在传统的CBD区域，产权式写字楼分布也逐渐向之前的辐射地段发展。例如：静安区去年52.6%的税收来源于楼宇经济，由此，静安区在其所制定的“十一五”规划中指出，要在现有240万平方米商业楼宇基础上，另增加200万平方米商业商务楼宇面积。由于其传统南部区域已经饱和，所以，接下来的发展就要开拓新区域，向北拓展。该区旗下的静安城建所投资开发的阳光企业中心，就处在静安区北区。在以前，这并非核心的商务区域。上海联路房地产经纪有限公司策划部经理李练指出：“南京西路的办公楼买不到，势必引起了办公区域向纵深地带发展。这些区域比起CBD中央地段来讲相对土地成本比较低。开发商有可能把办公楼的空间开放出来。从而给新型的写字楼，在这个区域的出现提供经济上的可能性。”

　　“产权式销售型写字楼仅占整个市中心写字楼总量的15%左右。但是，与前几年相比，市中心产权式的写字楼的发展也是有目共睹的。全佳·全斯美德助理经理戴璐指出：目前市场上新推出的销售型写字楼项目绝大部分都属于完全产权。这些项目以以良好的物业形象、相对市场较为合理的价格，吸引目标客户。

　　“外围化”拉低年度均价

　　“我们发现：2006年上海销售型办公类物业成交均价为13111元/平方米，同比下跌3.3%。这是由于销售型办公类物业成交‘外围化’拉低了整体市场的均价。”李振宇坦言。而与住宅产品因供应外围化而出现容积率下降不同，商办综合类项目虽然同样有外围化发展的趋势，但平均容积率却有明显上扬。

　　“针对已批准建设项目中的未开工项目进行定量分析，有助于实现对未来房地产走势的判断。”李振宇将数据亮给笔者：“当前时点，已实质性开工的商办项目建设用地面积808.74万平方米，平均容积率是1.42。而已批准建设但尚未开工项目建设用地面积是688.96万平方米，容积率是1.73，商办项目容积率的上升趋势明显。”