先有项目才能成立公司“刚看到通知我有点不明白，因为这看似与去年六部委的171号文中相关限外规定相矛盾，但仔细一想其实他们并不冲突。”北京高力国际物业服务有限公司专业咨询部高级经理杨清表示。

　　最新发布的通知要求：“外资申请设立房地产公司，应先取得土地使用权、房地产建筑物所有权，或已与土地管理部门、土地开发商／房地产建筑物所有人签订土地使用权或房产权的预约出让／购买协议。未达到上述要求，审批部门不予批准。”而去年六部委的171号文，要求外资先在国内注册成立公司，才能进行房地产投资经营行为。“其实每个外资在进入国内市场前都是十分谨慎的，他们都会做大量的调研、与国内开发商谈地、谈项目等方面的工作。所以就算按之前171号文件的规定执行，外资机构在成立公司前也是基本谈好意向的。这次的通知实际上是把这种意向更具体化。”杨清表示。同时他也指出，由于需经相关部门的最后审批才能设立房地产公司，这也加大了外资在国内投资的不确定因素，使其投资行为存在一定风险。

　　而对此条款，多数外资开发企业及一些外资基金单位的代表均保持沉默。某日资基金公司的总经理面对笔者的采访表示：“在我们的理解当中，通常要先成立公司，才有法人主体去拿项目。现在规定外资得先拥有项目才能再拥有公司，我们对这个政策还在消化理解当中。”

　　返程投资将被严控此次通知明确提出要严格控制以返程投资方式(包括同一实际控制人)并购或投资境内房地产企业的行动。境外投资者不得以变更境内房地产企业实际控制人的方式，规避外商投资房地产审批。同时严格控制外商投资高档房地产。“返程投资是一种变相的外资入境投资渠道，严控返程投资也是从另一个侧面控制外资公司在国内的数量并严格规范市场。也是‘限外’的一种堵漏行为。”华高莱斯有关负责人告诉记者。

　　北发投公司总裁杜猛解释说，从法定意义上讲，返程投资是指境内居民通过特殊目的公司对境内开展的直接投资活动，包括但不限于以下方式：购买或置换境内企业中方股权、在境内设立外商投资企业及通过该企业购买或协议控制境内资产、协议购买境内资产及以该项资产投资设立外商投资企业、向境内企业增资。也就是说，返程投资是指一个经济体境内投资者将其持有的货币资本或股权转移到境外，再作为直接投资投入该经济体的经济行为。

　　“外商投资企业在诸多方面享有超国民待遇，其中包括税收减免、土地和水电等基础设施方面的价格优惠及借用外债和资本汇出方面的政策便利等。由于内、外资企业处于不公平的市场竞争环境中，内资企业往往通过‘返程投资’实现内资变外资，从而在政策上也享受到超国民待遇。这种返程投资，既没有真正地‘走出去’，也没有真正地‘引进来’，实质上就是政策寻租。”

　　杜猛表示，“假外资侵犯了真外资的权利。通过这些政策保护真外资投资方，可净化我国外资投资市场。这条规定使得一些假外资企业将难以靠上述方式打‘限外令’的擦边球，来变相达到从事房地产开发、经营的目的。”五合智库总经理邹毅指出，通知明确了要严格控制以返程投资方式并购或投资境内房企的行为，虽然旨在防范一些外资借收购内地房地产项目公司来规避审批，但从侧面来看，也预示着以往内地房企境外上市的模式在短时间内被复制的可能性已经大为降低。

　　固定回报承诺将不被允许外资在国内房地产市场的投资多为商业、写字楼等的购买，之后以持有出租的形式换得稳定、持久的投资回报率。高回报率是吸引其投资的重要一点。而此次通知的第四条明确规定：“外商投资地产企业的中外投资各方，不得以任何形式订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款”。

　　“承诺回报率的行为一直以来就是被严格控制的，外资的这种行为更是绝对不能允许的。”何峰表示。杨清也认为，“此条款是对不规范市场行为的制止，对正规的企业不会产生任何影响。”

　　或将推动外资机构与内地公司的结合“此通知或许会促使外资公司更多地与国内地产企业的结合。”东方夏威夷销售部部长李小龙表示，由于成立公司前要先拿到地，或取得土地开发商、房地产建筑物所有人签订土地使用权或房产权的预约出让、购买协议，这就在一定意义上使得外资机构不得不多与国内开发商或机构加强联系或合作，从而达到其在国内投资的目的。“很多程序都需要由外管局或相关部门报批，因此，外资与国内企业的合作将更有利于其迅速、顺利地实现投资计划。精明的外资机构会看到这一点。”一位专家更是一针见血地点出了外资机构与国内企业合作的优势。