纯写字楼为主多元化并存

　　在国内一线城市，写字楼市场相对成熟，产品细化，SOHO（生活化办公室）、SVO（服务式写字楼）、SVA（服务式公寓）、纯写字楼等多种形态并存。郑州的写字楼市场也在逐步成熟，市场细分更具针对性。从早期的裕达国贸、未来大厦、润华商务，新近投入使用的金成国贸、信息大厦、联合中心，到即将交付使用的绿地•世纪峰会、顺驰•第一国际、华诚国际、格雷姆国际中心，已经打破原有以商住楼为主体的格局，呈现出以纯写字楼为主、商住与其他形态为辅，高、中、低端并存的多元化格局。

　　河南鑫苑置业有限公司营销部经理沈宏强分析，出现这种多元化格局的直接原因，就是郑州经济的多元化发展。一些高科技企业的研发中心，倾向于选择在城市边缘区域、自然风景优美、多层、低密度的办公物业内，最近东方今典的总部企业基地适时而生，销售形势喜人；一些大型的商业运营客户则需要城市中心地带、交通便利、繁华区域内的商用物业，郑州国贸中心、郑州曼哈顿广场应运而生；还有一些创业型中小企业，更愿意选择成本经济、办公条件优良、具有发展潜力的城区边缘地带，新建的鑫苑•金融广场便是满足这部分客户需求的物业。

　　进驻郑州的国内甚至国际大公司寻找办公空间比较挑剔，一批发展壮大的本土企业也越来越看重与自身品牌相吻合的办公场所。由于商住楼作为一种边缘化、过渡产品，空间、品质及其他配套设施，均无法与纯写字楼项目相比，纯写字楼产品将成为市场主流。

　　在大量外资企业进驻，高端客户对顶级写字楼的需求旺盛的同时；一些貌似微小的中介机构，如网络、律师、广告、咨询业等，由于其朝阳型特性及自身的活力，数量增长迅速，发展潜力巨大，他们也是写字楼的重要消费群体。

　　此外，各区域产业结构决定了写字楼客户的构成特点，特色写字楼也将成为市场的主流。河南金智置业有限公司营销总监张金照表示，火车站商圈就以其独特的个性聚集了一批特色写字楼，从百年德化到中原国际小商品城、金智•万博商城、世贸商城、郑州箱包城等，宜商宜居，为火车站商圈的内众多商家提供了办公、居住两相宜的现代化环境。河南精工房地产营销顾问有限公司总经理梁耀华也认为，客户对写字楼的需求多元化是郑州写字楼市场逐步成熟的表现。

　　空置率高停车位严重不足

　　据调查，郑州市区老城区的专业写字楼空置率10%以下，为正常水平。商住楼因为其两用性质，空置率往往忽略不计。大量非高端写字楼的空置率大约为20%左右，也较为正常。但是，新近两年开发的写字楼因其客户基础较为薄弱，销售率很高，空置率却超过50%。有业内人士放言，郑东新区写字楼的空置率更高。

　　河南省索克置业有限公司总经理郑新桥指出，投资性购买是直接导致郑东新区写字楼空置率居高不下的原因之一。梁耀华则表示，郑东新区CBD来是政府规划的产物，不是自发形成的商务区，从内环的商住楼立项规划和投资型客户的大比例购置层面看，受人气、配套等不足的限制，CBD面临商、住比例的艰难权衡和抉择，要形成一个繁华的商务办公区，必须待以时日。如何提高入住率，营造商务氛围，这需要政府正确引导。

　　纵观已经交付使用的写字楼，虽不泛打着国际化、智能化等旗号的，却存在一个不容忽视的短板：停车位严重不足。在写字楼客户对购买影响因素的选择中，车位已上升至继地段、价格之后的第三大关注因素。

　　《经济视点报》正在进行的调查显示，在车位规划方面，开发商重视短期效益，规划车位数量远远不能满足客户的长期需求。目前，郑州每年的汽车增长量超过两万辆，而写字楼的车位配备情况基本是300～400平方米配备一个停车位，有的甚至是500多平方米配备一个停车位，一些写字楼甚至是按照面积划分后住户的数量配备停车位。停车难已大大影响写字楼的品质。写字楼购买者也日渐成熟，尤其是对车位的关注，更使得停车位问题日益敏感，这几乎成了写字楼开发是否成功的关键所在。

　　值得欣慰的是，郑州开发商已经关注到停车位问题，尤其是在寸土寸金的市区中心地带，停车场的建设也开始向地下3层，甚至更多的空间延伸发展。此外，一些负责任的开发商已经开始引进智能立体车库。据说，即将开建的永和国际广场计划引入地下仓储式立体智能车库，可提供1520个车位。

　　人性化是趋势

　　没有疲软的市场，只有疲软的产品。在写字楼供量增加、竞争加剧的情况下，随着企业对写字楼使用功能需求的增多，写字楼产品逐渐走向一条“以人为本”的路线。郑新桥表示，激烈的市场竞争不可避免，但充分考虑到人性化需求的产品，特别是中端和高端细分市场，仍存在较大的空间。写字楼产品在品质、配套、交通之外，最终的竞争力在于能否给业主提供深度的人文关怀。

　　郑州大学综合设计研究院副院长方敏华认为，在写字楼开发过程中，规划设计是重中之重。虽然一些开发公司已经在有意识地引进先进的设计理念，但大多数却是照搬照抄，真正先进的规划理念并未在郑州落地生根。真正成熟的写字楼不一定是最高档、齐全的，而是具备合理的规划布局，能和周边环境交相辉映的人性化的写字楼。

　　沈宏强表示，写字楼存在着延续性发展的问题，在关注产品本身的同时，增强附加值、尤其是文化方面的附加值更需要关注。客户在选择写字楼时，已经不再以传统的行业归属、企业规模等方式进行区分，而是以是否认同这幢写字楼的文化为标准。

　　河南鑫苑置业有限公司营销部副经理韩卫国也表示，物业管理作为写字楼的增值服务，将成为写字楼产品争取客户的重要筹码。随着工作者的学历、文化素养越来越高，人们对办公空间人文环境的要求也日益增加，具有人文优势的写字楼势必日益受到青睐。