上海电气4.6亿挂牌嘉汇达房产30%股权:去年11月在上海联合产权交易所挂牌的上海嘉华中心股权再度走上拍卖台。  
  
　　本报《东方置业》近日从上海联合产权交易所获悉，上海电气集团旗下的“上海电气集团资产经营有限公司”(下称上海电气)将所持有的上海嘉汇达房地产开发经营有限公司(以下称嘉汇达)30%股权于6月8日在上海联合产权交易所挂牌，转让价格为4.6亿元。  
  
　　嘉汇达目前拥有的物业为上海淮海路襄阳路口国际甲A级商务楼“嘉华中心”。虽然此前传闻嘉华中心另一大股东香港嘉华国际最有可能接盘上海电气所拍股权，但在上海电气第一次挂牌保持沉默后，此次拍卖嘉华国际意图依旧不明显。  
  
　　二度拍卖之谜  
  
　　嘉汇达6月8日的挂牌公告显示，该公司30%的股权挂牌价为4.6亿元。去年11月份，多家媒体报道上海电气4.7亿元转让嘉华中心股权。相比去年媒体报道的4.7亿，本次拍卖少了1000万元。因此坊间也就有了上海电气降价拍卖嘉华中心股权的传闻。此外，去年上海电气就将嘉华中心股权挂牌，于是此次拍卖被业界认为是“嘉华中心股权二度走上拍卖台”。  
  
　　上海电气集团资产经营有限公司负责此次挂牌的陈良珍向本报《东方置业》表示，去年11月嘉华中心股权的挂牌为意向挂牌。“当时我们不知道市场状况，因此将项目挂出来，想看看市场的反应”。按照陈良珍的说法，本次拍卖才是正式的股权拍卖，因此也就没有“二度走上拍卖台”的说法。  
  
　　而至于降价拍卖之说，陈良珍表示，去年11月的挂牌为意向挂牌，而在去年的挂牌中，并没有4.7亿元的标价。此次4.6亿元的标价为嘉华中心的正式标价，也是第一次标价。降价拍卖之说并不准确。  
  
　　根据公开资料，该公司账面总资产约为23.77亿元，总负债约为8.64亿元，所有者权益为15.1亿元。按照30%股权转让评估价值，上海电气转让的股权价值约为4.53亿元，现溢价为人民币4.6亿元转让。  
  
　　目前嘉华中心出租率非常的火爆，经营状况良好，上海电气一再寻求项目转让的行为颇有“违反市场常理”的意味。陈良珍向本报《东方置业》透露，拍卖嘉华中心是出于集团主副剥离的战略考虑。目前，上海电气主要产业为装备制造。而上海电气拍卖嘉华中心股权的初衷和该股权的前一任主人上海广电股份如出一辙，即专心经营主业而退出非核心产业。  
  
　　嘉华意图不明  
  
　　在目前嘉华中心的股权结构中，上海持有30%股权，嘉华国际持有35.75%的股权，Tidefull investment LTD持有15.4%的股权，Nissho Iwan Hong Kong Corporation LTD持有3.85%的股权以及上海徐房持有15%的股权。  
  
　　由于Tidefull investment LTD和Nissho Iwan Hong Kong Corporation LTD为嘉华国际的参股公司，因此，嘉华系在整个嘉华中心的股权达到55%。  
  
　　去年9月，嘉华国际财务董事罗志聪曾对媒体表示，当年度嘉华国际营业额主要来自上海嘉华中心租金收益。由于嘉华中心刚落成两年，大部分租户需续租，预期续租时，相信租金会上升30%至40%。  
  
　　如此诱人的利润嘉华不可能视而不见。因此，罗志聪进而表示出对收购嘉华中心的兴趣。“现时上海嘉华中心并非集团全资拥有，未来倘有机会，亦会有意增持。”  
  
　　然而，作为嘉华中心的股东上海电气去年11月挂牌嘉华中心的股权时，嘉华国际并没有做出表示。上海电气如今正式拍卖嘉华中心股权，嘉华国际是否还会象前次一样“沉默”？  
  
　　陈良珍表示，目前嘉华国际还没有和上海电气接洽过。本报《东方置业》试图联系嘉华国际执行董事伦赞球，由于伦有事外出，嘉华国际相关负责人向《东方置业》表示，由于嘉华中心刚挂牌，因此公司还处于“研究考虑”阶段。至于最终是否参与到嘉华中心的竞标中，该负责人表示，“目前并没有确切的意向”。  
  
　　5至6年可回收成本  
  
　　作为在上海投资的旗舰项目，嘉华中心备受嘉华国际倚重。由于地段极其优越，该项目自2005年初落成使用后，出租率一直保持在满租状态。租户很多是世界500强的公司和大型企业，包括奥林巴斯、摩根大通等。  
  
　　嘉华国际在2005年年报中就曾表示出对嘉华中心的“厚爱”：“租金达到1美元每日，为上海写字楼租金之指标。”“理想租务让集团租金收益及溢利上升。”在2006年年报中，嘉华国际再次提到嘉华中心100%的出租率为集团带来稳定的收益。  
  
　　本报《东方置业》从嘉华中心物业管理处了解到，目前嘉华中心租金为12元人民币/平方米/天，换算成美元大约在1.5美元/平方米/天左右。嘉华中心总租赁面积大约为73000平方米，换照100%的出租率，去除不同楼层的差异，嘉华中心每年大约有3亿元的收益，按照上海电气30%的股权计算，上海电气每年可从嘉华中心获得约9000万元的收益。以上海电气对嘉华中心4.6亿的挂牌价计算，接盘的单位在5至6年后，就可收回成本。  
  
　　嘉华中心股权曾数度转手  
  
　　目前嘉华中心保持在100%的出租率，经营状况状况非常良好。在上海电气因为主副剥离而抛出这个香饽饽后，谁将接盘成为话题焦点。  
  
　　以目前嘉华中心的良好收益，不愁找不到买家。事实上，在上海电气接手嘉华中心股权以前，该物业股权就曾经历数次转手。  
  
　　2002年12月，上海广电电子股份有限公司从上海广电(集团)有限公司收购了嘉汇达30%股权。同时为了支持嘉汇达开发嘉华中心，上海广电电子股份有限公司向嘉汇达按股权比例注资1.3亿元人民币。  
  
　　2005年11月，上海广电电子股份有限公司发布公告，宣布将其持有的嘉华中心股权转让给上海电气集团资产经营有限公司。转让价格为4.5亿元。这是嘉华中心股权的第二次转让。  
  
　　从去年11月开始，上海电气开始准备将嘉华中心股权进行第三次转让并直至今日。按照上海电气2005年4.5亿的收购价格，通过此次转让，上海电气从股权转让上可获利1000万元。