根据仲量联行最新的写字楼市场调查，北京现阶段的写字楼市场供应量可观，面临租金下调风险。与之相对的是国贸大厦依然稳居租赁市场制高点。在残酷的市场竞争面前，面对众多新老对手，写字楼新项目与其怀抱这些“新式武器”不放，还不如“做好改进配套环境、坚定长远的管理理念这些传统功夫，才有可能是最后赢家。”

　　“洋技术”水土不服

　　“一些新技术的确增加了自身的筹码，也为客户带来了更多的选择空间。”戴德梁行写字楼部高级经理张大明表示，现在比较流行的新技术很多，第五广场等项目采用的网络地板就是其中一项：在地板上加铺10至15毫米的高度，用来铺设一些通讯线路以及网线。在过去，铺设这些线路，如果采取铺明线的做法，影响美观；或在地板上刨槽，但有的地面厚度不够；或是在小隔间内走线，但是这样整个空间的布局都受限制。而“现在的空间，灵活，任意阻隔，非常方便”。

　　这样带来的结果是层高的不断增加。“过去的写字楼一般2.5 米层高。现在高端产品都在3.9至4米之间。”而佳程广场，单是轿厢就达2.8米。“牺牲面积，追求品质，这是现在高端写字楼开发商的共识。”张大明总结说。

　　除了空间格局改进带来的舒适度提升，成本意识下的节能技术也得到不断重视，空凋系统的革新颇受推崇，VAV技术变风量系统被金地A座、华贸、银泰等采用。“与传统的中央空凋相比，可以节约30%的能源。”

　　也有人指出，技术的革新应该是针对项目的整体而言，而不是单单引进某一项昂贵的技术成果。“如果不进行项目整体的技术考量，单引进一两个新技术，其他设备不配套，起不到节能的效果，还会浪费成本。”银泰中心写字楼租赁总监吕丽华就此表示，“一套新式电梯设备，如果不购置相配套的核心软件，而只是选用二代的智能软件，那电梯的整体功用，将与普通电梯没有差异。” 随着时间的检验，客户将越来越重视综合素质而非单项技术的先进。

　　除了整体配套考虑不足所导致的技术“贬值”，一些国外引进的技术，由于地域温度、湿度等气候上的差异，往往发挥不出应有的效果。一位业内人士就指出，不少空调系统由以前的两管制改为四管制。理论而言，可以实现不同房间制冷制热同时进行，尤其适合春秋季节。但在北京，春秋季过渡时间短，当初的美好设想颇有些纸上谈兵的味道，“这项技术实际应用得并不多。”

　　综合体优势

　　作为吸引实力客户的高端写字楼，配套设施也受人关注。第一太平戴维斯商业楼宇部高级经理纪刚表示，“入驻公司往往需要招待商业往来人员，因此整体配套完善的颇受青睐的因素之一。”这个看法得到了张大明的认同。高端写字楼云集的CBD区域，拥有完善配套设施的写字楼综合体项目雄踞租金榜首，例如，以使用面积计算租金的国贸，均价每月每平方米报价达50美元以上。

　　“我们的目标客户往往需要接待大客户，因此整体配套完善是颇受青睐的因素之一。”传统的黄金地段聚集的多是服务性行业，其日常办公需要频繁与人接触，因此希望办公场所体面大方，而且交通必须便利。纪刚同时补充道，“作为高端写字楼的配套设施之一，宾馆也不可或缺。这包括两个级别：高级宾馆与商务型宾馆，以满足高级商旅人士的需求。”

　　作为综合体项目，国贸和嘉里配套完善的高品质酒店与商业，集办公、住宿、会议、展览、购物和娱乐等多功能为一体。作为合作伙伴，香格里拉这样的知名酒店管理集团也为其高品质形象贴金不少。而同地段的凯德大厦、双子座大厦等单体建筑，不具备上述优势，租金略逊一筹。再如紧挨嘉里的纯写字楼富尔大厦，尽管硬件与管理都有不错的口碑，但租金均价仅为22美元/月/平方米。

　　“黄金地段，决定了项目本身与配套设施的高品质，越稀缺的地段需要越高端的产品；而如果是非黄金地段，就没有这个必要，过于讲究品质反而是浪费。”张大明表示。“产品必须与所处地段的市场定位相等。”在写字楼新项目中，银泰作为具有国际先进酒店配套设施的综合体，颇受关注。