本报6月5日刊发了《西安写字楼陷困局》一文后，引起了读者的广泛关注和业界的讨论，部分开发企业老总就此话题接受了记者的采访，他们普遍认为，地域基础差异、市场定位和价值意识是西安写字楼发展的三大“瓶颈”。

　　西安写字楼发展仍在初级阶段

　　在上海工作多年的业界资深人士卫先生在谈到西安写字楼市场时认为，在2005年以前，即使是在全国，住宅销售价格与写字楼的销售价格相差也并不大，但是在此后，广州、深圳、上海、北京等地的写字楼销售价格大幅度地上升了。

　　这其中，写字楼产品主要分为两大类别，一类是经济型的写字楼，主要面向中小型企业，这类写字楼市场需求非常大，价格相对于甲级写字楼要便宜很多，户型面积也比较小，除了能满足一些企业购买以外，更多的是满足一些投资客户的需要。尤其是在国家对住宅进行了一系列的宏观调控和严格规范房地产市场以后，而写字楼市场并没有受到相应的限制和束缚，其投资前景更为很多投资不动产的人士所看好。

　　另一类则是甲级写字楼，在上述几个国际化程度比较高的城市，外来资本对这类物业整幢整幢地收购持有，从而也促动了甲级写字楼价格的上扬和火爆销售，带动了该类写字楼租金的高开高走，并进一步加大了人们对写字楼市场投资的预期。

　　他还认为，北京、上海等城市的国际化程度比较高，西安与之有着明显的地域差异，经济基础比较薄弱，民营企业数量相对较少，民营经济不是很发达，因而对写字楼的需求就显得不是很旺盛。可以这么说，目前西安的写字楼市场还基本处于一个初级阶段，与2005年以前的北京、上海、广州、深圳很相似，而西安的国际化也刚刚起步，伴随着西安写字楼市场用地取得方式更加规范，开发写字楼的成本也将逐步趋同，销售价格自然就会上涨了，那么，写字楼的春天也就不远了。

　　应瞅准经济型和高端写字楼两个方向

　　在北京工作多年的资深高级策划师、海星地产总经理赵勇先生认为，在西安写字楼市场整体不景气的背景下，不等于没有机会，重要的是瞅准方向，做好定位。实践证明，在西安写字楼市场上，经济型写字楼和城市综合体高端写字楼这两类产品定位是比较成功的。

　　一类是经济型写字楼，将部分住宅功能与办公功能有机结合，价格也与市场上同地段住宅价格相当，但基本按照写字楼的一些基本功能要求来设计和配置，面积相对较小一些，小到几十平方米，大到数百平方米，总价不是很高，办公区域环境又比在商住楼和住宅小区强了很多，从而很容易就满足了一些比较注意企业形象、渴望纯办公环境的中小公司的实际需求。像目前西安市场涌现的豪盛旺座·现代城、SO－HU同盟、橡树街区（查看地图）等项目，可以说是经济型写字楼的典型代表，从它们在市场上的表现来看，都赢得了高度认可。

　　再一类是新城市综合体高端写字楼，以长安国际广场（查看地图）、高新商务大厦、经发大厦（查看地图）、西港国际大厦、万达国际等项目为代表，无论是在地段、价格、整体的设计、建设、硬件的配置上，还是相关软环境和氛围的营造上，都代表了目前西安写字楼的最高标准，价格也相应地高一些。但尽管如此，还是吸引了不少消费者的极大关注。

　　其中，位于高新区成熟区域的西港国际大厦，仅其100米以上的高度，地处的核心位置，广场拥有的面积，以及与志诚商务酒店、机场物流中心等浑然天成的办公、商务、居住、就餐、交通等综合功能，就形成了独有的非凡气度和便捷的商务办公环境，可以说是西安甲级写字楼的一个新的典范代表，也是对以往写字楼开发模式的一个大胆的创新与突破，代表了西安写字楼市场的一个发展方向。

　　西安写字楼价值意识有待提升

　　花样年集团（中国）有限公司营销总监李宁接受记者采访时说，深圳自2005年以来，写字楼市场就明显出现了供不应求的局面，甲级写字楼销售平均价格在2万~3万元/平方米，但租赁均价上涨不快，在100~150元/平方米，而远期发展看好。

　　深圳写字楼市场比较火，价格比较高，其管理模式和写字楼价值标准，与它多年研究学习香港、新加坡的写字楼有密切关系。

　　这里的写字楼已经打破了传统的“一层不变，层层相同”的设计，而是更大限度地满足客户对空间、办公配置的个性化需求，比如推出的中空空间，中庭概念等。

　　就西安来说，对写字楼的认识水平和沿海主要城市相比还是有很大的差距，写字楼价值水平整体上都比较低，价格上不去也是很正常的。

　　一些企业公司还不是很关注企业形象，还没有在写字楼办公的习惯，还没有意识到在写字楼办公在信息的通达性和对外形象上会有更大的帮助。另外，受到经济条件的客观制约，很多公司目前只能蜗居在住宅小区或是商住楼上办公。而在10年前，深圳的很多公司就从民宅中走了出来，进入不同档次的写字楼，这是企业走向成熟的标志。

　　名词解释

　　“5A“写字楼

　　“5A”指的是一个写字楼产品的智能化水平，与写字楼品质有一定关联，但绝对不是划分写字楼等级的标准，“5A”仅仅表示了一个写字楼智能化水平的高低，对写字楼品质有一定的影响，但是绝不能说“5A”级写字楼就是甲级写字楼或者是品质最好的写字楼，因为影响写字楼品质的因素很多，比如写字楼的区位、交通、配套、车位、电梯等，智能化程度只是其中的一个方面。

　　“5A级写字楼”的“5A”是指OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）。

　　通常也有“3A级写字楼”的说法，即：OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化），FA（消防智能化）、SA（安保智能化）包含在了BA（楼宇自动化）中。近几年随着高科技智能控制系统在写字楼领域的广泛运用，楼宇控制、消防、安保的智能化程度越来越高，并成为独立的控制子系统，发展成为今天的“5A”。

　　“甲级”写字楼

　　所谓甲级写字楼，是目前行业内自发形成的一种通行叫法，国家在这方面并没有成文的规定。什么样的写字楼才算作是真正的甲级写字楼？在我国现行的建筑设计规范里也无法找到这个名词，仔细探讨会发现，它是在港台商人与内地发展商合作开发涉外写字楼的过程中，逐步引进并流行起来的词汇，是将写字楼按照其综合质素不同，划分为甲、乙、丙等几个等级，从一般意义上讲，国际上判断甲级写字楼有八大特征：管理国际化、24小时写字楼、人性化、空间的舒适性和实用性、数字化、节能化、便捷的交通和商务化等。