张天彦：商业地产—留多少价值给投资者
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也许，我们是在原先的百货上增加了超市，或者加了所谓的KFC，便形成了新的业态；也许，为配合政府的旧城改造，我们让一条本来是意趣丛生的小街，变成现在大楼林立的金街，尽管这里已经不可同日而语，因为，商业价值提升的同时，销售价值也与日俱增——将来这里将价值非凡；也许，我们在一个或几个开放组团当中，我们增加了百货、超市、院线、酒店，甚至也会有其它你意想不到的东东——我们就叫它“城市综合体”，它可以比单纯商务楼宇要值钱的多，因为，我们让商务人士有了更多的商务空间，节省了更多的商务时间；也许说得永远比做得多，但随后的管理却让人看不到物业价值上升的空间。 销售之初，我们承诺，管理这个商业帝国的是国际知名的**公司； 销售终了，我们发现，原来的国际管理公司或者成了顾问或者打道回府； 销售的时候，我们会告诉投资者我们已经与多少间国际大牌在洽谈、在协商，但天知道，一个城市里怎么会开那么多间品牌店； 结果，我们的承诺的一线品牌，堕落成二线、三线，甚至无线； 结果，我们承诺的时尚街区变成了存货批发，跳蚤市场； 结果，我们承诺的一铺三代成了投资者心中的痛； 结果，诸多的结果； 深层次是资金问题； 我们太需要一石激起千层浪，于是，我们不断制造并不对称的信息； 我们太急于收回投资了，于是不惜一切地铺天盖地的广告投放； 我们太急于落袋为安了，以致于后续的管理我们根本顾忌不上； 结果，投资者的回报成了镜花水月； 结果，投资者的物业价值不断被市场吞噬； 结果，投资者的剩余价值所剩无几； 或许有一天，这场开发企业的逐利行动会被真正懂得商业运营的公司缩取代，或许有一天，人口大爆炸让消费人群都是有效消费，提袋率都是百分之百，任何一间商业地产都未经面世，就被一抢而空，因为，市场太好了，但我们还能留给投资者更多么？ | ||
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