而未来1到2年内，小陆家嘴区域内的甲级写字楼“中融碧海蓝天”、“民生银行大厦”、“印尼黄金置地”等项目也将竣工交付。陆家嘴环路、银城中路一带已经形成了一个新建甲级写字楼相当密集的板块。

　　多个项目集中竣工

　　相关数据表明，仅今年上半年，陆家嘴地区竣工商办楼宇项目共达9个，总建筑面积56万平方米。另有在建商办楼宇项目30个，总建筑面积约250万平方米，这些项目将在近几年开工或完成。

　　而小陆家嘴目前可供租售的甲级写字楼面积达到107.24万平方米，平均入驻率达到95%左右；平均租金对外报价达到0.82美元/平方米/天。其中以金茂、汇丰、花旗、汇亚等为代表的高品质的国际顶级甲级写字楼租金已经超过1.0美元/平方米/天。

　　业内人士认为，诸如时代金融中心和上海国金中心这样的超大体量甲级写字楼现身小陆家嘴，可能会改变小陆家嘴写字楼市场原本供不应求的局面。

　　7月12日，仲量联行最新发布的今年第二季度报告显示，浦东甲级办公楼租金本季度内上涨8.6%，有效租金达到1.15美元/平方米/天，空置率1.9%，甚至低于上海核心商务区。

　　“尽管眼下浦东写字楼空置率处于开创以来的最低时期，但可见的供给实在太大了。”高力国际研究与咨询部董事郑宗杰曾指出，浦东甲级写字楼未来几年内会占到上海的一半以上，随着供给面积的扩大，2009年空置率会逐步上升，可能出现供过于求的现象。

　　另一个问题是，超大体量的甲级写字楼，办公氛围的日益成熟，却未给陆家嘴区域带来主力CBD应有的活力。目前陆家嘴综合型商业项目可以说少之又少，在陆家嘴地区建成的大型零售商业只有正大广场和新上海商业城。区域内消费结构较为单一，显然不利于区域商圈的发展，未来易出现“空城”现象。

　　租金水平仍存上涨空间

　　据上海中原地产写字楼部研究助理张娟透露，今年第二季度中，陆家嘴甲级写字楼租金水平曾一度由1.19美元/平方米/天滑落至1.17美元/平方米/天。不过，“陆家嘴板块内几个建成年代较长、品质不够顶级、区位相对较差的甲级写字楼租金下降，才是区域写字楼租金整体走低的主要因素。”张娟表示。

　　同时，张娟告诉记者，尽管陆家嘴板块近期写字楼租金下滑，但在目前虹桥、淮海中路、南京西路、人民广场、陆家嘴和徐家汇六大CBD中，写字楼租金水平最高的仍属陆家嘴板块。

　　“浦东地区的写字楼市场已呈现与浦西齐头并进的格局。未来四年内，浦东尤其是陆家嘴区域将吸纳超过一半的新增需求。”仲量联行研究部高级经理何恩凯预计，整个上海写字楼市场将有276.32万平方米的新增需求，相当于每年69.08万平方米。

　　“浦西可开发商办地块的短缺，相对推动浦东新供应量的增加，并且陆家嘴办公楼市场基于很多利好因素”，仲量联行上海执行董事顾东尼也认为，“陆家嘴板块不存在浦西以及其他中心区域的相关拆迁问题；入驻这些办公楼还具有吸引国内外企业的税收优惠和激励措施”。

　　而据仲量联行发布的《陆家嘴办公楼市场研究报告》，今明两年内，陆家嘴地区甲级办公物业的租金水平还有27%的上涨空间。未来五年陆家嘴市场办公楼需求依然保持强劲，预计平均每年的吸纳量将达到27.7万平方米，比过去十年中浦东陆家嘴甲级写字楼每年的平均吸纳量（16.5万平方米）增加68%。

　　基于陆家嘴“金融贸易核心区”的定位，其成为跨国金融机构设立总部的首选区域，金融业也理所当然成为陆家嘴写字楼租户需求的主要动力，其总量占陆家嘴地区总吸纳量的43%。时代金融中心的开发商上海迪威行置业发展有限公司董事副总经理陈坚告诉记者，自预租开始以来，时代金融中心预订意向的客户中金融类占到高达60%的比例。

　　“近期小陆家嘴写字楼市场供应量大，竞争相当激烈”，不过，陈坚坦言，为抢占市场份额，时代金融中心就特别针对金融类客户进行多项特殊配置和客户定制理念，“比如对供电的安全性要求提高，还有4层楼层设计为层高7米、架空地板300毫米的超级配置，满足金融类客户设计成交易大厅的特殊需求。”

　　“事实上，目前时代金融中心日租金均价在11元/平方米，已略高于小陆家嘴区域甲级写字楼租金的平均水平。”陈坚说，上述部分特殊配置楼层的日租金则可能高达20元/平方米，但已经有多个大客户表达了租赁意向。