上海的中央CBD商务区办公楼开发商多为港资。此类开发商资金实力较强，具备国际管理理念，所开发的办公楼多倾向长期持有、只租不售。非CBD区域开发商更多的是本土企业，资金实力并不是很强。出于资金回笼的需要，办公楼建成之后更愿意销售。

　　开发上海写字楼，用于出租还是出售？这是企业资本运作的战略、战术的具体运用。从发展的角度看，究竟孰优孰劣？

　　为此，焦点房地产网特邀请中原地产、仲量联行 、戴德梁行、上海华清置业的嘉宾做客搜狐演播室，为广大网友解答这一困惑。

　　时间：2007年7月17日下午2点

　　地点：搜狐演播室(淮海中路283号香港广场南座2506)

　　嘉宾：上海华清置业有限公司副总经理　曾广星

         　中原地产商业研展部研展主任　赵剑鑫

         　仲量联行测量师事务所（上海）有限公司 上海区工业部董事　 单维其　

           戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司  写字楼助理董事　 沈　洁

　　【王扶雨】：今天我们焦点房地产网邀请到几位嘉宾，就上海写字楼的租与售，资本战略VS战术。我们首先介绍一下邀请到的各位嘉宾，上海华清置业有限公司副总经理曾广星、仲量联行测量师事务所（上海）有限公司 上海区工业部董事单维其董事，戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司写字楼助理董事沈洁，中原地产商业研展部研展主任赵剑鑫。给我们商业地产的开发带来了比较大的契机，我们首先是想嘉宾对上海写字楼市场发展脉络稍微回顾一下。

仲量联行上海区工业部董事 单维其

　　【单维其】：07年的发展脉络一个是整体的租金上扬，CBD地区的租金涨幅趋大，环球金融中心创出了3.3美元的天价，甲级写字楼依然受到市场的追捧，年内环球中心甲级会入市，依然难以环节市场。另外整体比例上扬，浦西高于浦东，浦东的工业主要集中在明、后两年。非传统地区的写字楼升温，像近郊的普陀、闸北成为市场的焦点，大多数的制造类背景的企业，向CBD向产业园区迁移。第四是机构和个人投资行为比较活跃，大众收购比比皆是。

　　【王扶雨】：套用大学国际经济关系经常说的，世界正在由两级向多级化方向发展。在CBD的写字楼区和非CBD的写字楼区，我们发觉他们的经营模式也会运作不一样，这一点请曾总给我们谈一下。

　　【曾广星】：我本身是清华科技园和政府合作的，清华科技园在北京建设了超过10多年的历史，到上海这是我们的第一个项目，华清项目是我们的二期工程，也是清华科技园到上海的一个项目。经过我们两年多的包括市场调研、建设的过程等等，我们觉得非CBD的写字楼和CBD的写字楼还是有很大的差别。像我们的多媒体谷的位置，交通非常的方便，环境又非常的好，商务成本也要比CBD区域低得多，同时可以享受到市中心非常便利的生活和商务的方便，包括交通、购物，都非常的便利。这种非市中心的区域，和市中心相比还有很多自己的特点及自己的优势，可能也是吸引世界著名的公司向CBD区域向非市中心区域迁移的吸引力。

　　【王扶雨】：CBD和非CBD的政府支持可能不太一样。

上海华清置业有限公司副总经理 曾广星

　　【曾广星】：政府的优惠策略的支持也是很大的吸引力。

　　【王扶雨】：CBD和非CBD区的写字楼，虽然目前一直升温，但是目前老厂房改建的创意工业园区对写字楼市场是否会有冲击？。

　　【单维其】：应该说是一个有益的补充。传统的CBD可能是一些高端的金融服务型的，而这些可能是一些广告、一些设计，比较讲究个性，在CBD甲级的写字楼不可能讲究这种个性，所以我认为是一个市场的补充，整个市场发展到现在，也有各个不同的层次，每个都要找到合适自己的定位，所以并不会造成直接的竞争。

　　【王扶雨】：对写字楼的建筑形态来说，一般会分为超高层和低密度建筑设计，我知道曾总是学建筑设计出身的，您对上海的建筑设计和对上海的写字楼，写字楼的城市形态与他的核心区域，比如说小陆家嘴那块是否有影响？

　　【曾广星】：影响肯定是有的，写字楼的形态实际上是由于很多条件造成的，比如说像南京西路或者是小陆家嘴的土地开发区域非常高，就不可能建成低密度的写字楼形态，当然有些区域可能更需要一些标志性的、地表性的建筑出来。对非CBD区域来说，本身土地的成本比其他方面的成本相对来说低一些，也决定了在这些区域建密度更低、生态条件、交通环境更好一些的园区的形态。

　　【王扶雨】：这解决了我和广大网友一直以来比较迷惑的问题。请问戴德梁行的沈总，目前来说跨国公司对高端写字楼的产业需求，第一个是区域类，就是我们上海高品质的甲级写字楼的稀缺性，使得商业地产带来强劲的升温阶段。目前来说，国内的商业地产开发商和国外的商业地产开发商一直在忙活这个事，相对来说国内的开发商起步晚一些。为什么国内的开发商和国外大开发商之间在盈利模式上区分很大？我们经常发现，一些比较大的开发商，他们一般采用的模式是以持有、出租为主，国内的开发商基本是以分割出售为主。请您为我们谈一下。

戴德梁行上海写字楼助理董事 沈洁

　　【沈洁】：其实这是一种比较普遍的形象，就是国内、外相比。经营模式我们分三种，一种是纯销售的，一种是只租不售，第三种是租售并举。国内的开发商，我们首先看拥有的土地所处的区域，基本上分几个层级看。比如国内的上市公司或者是国内的城开、城投这些一线的开发商，他们拥有的大量物业原来是属于住宅项目的，现在慢慢的会持有一些商业。这类的开发商，我们会看到一种转变，从现在的出售型转变为出租型，改变企业的盈利模式。

　　第二类开发商，我们知道03、04年整个上海市场的烂尾楼特别多，这样的开发商有很多的民营企业、浙商，他们要完成自己的资本运作，所以完全是采用销售为主的情况。鉴于这两种之间还有一种租售并举的模式，但真正从运营的角度来讲，整个市场并不是特别提倡这样的方式。再看境外的开发商，屈指可数，他们拿得出来的项目，我们看前两年租得特别好，嘉华中心、长寿路上的和黄三层项目、新鸿基或者是恒隆地产，大部分的国内商业项目都是持有型的，一个是核心地段，第二是企业的负债率基本为零，第三企业的资本运作状况是非常好的，这样的企业基本持有为主，说明国内的商业地产开发还不是特别成熟，但正趋于慢慢成熟的状态。

　　【王扶雨】：比较深层的原因是什么？现在基本可能是一方面的原因资金瓶颈和管理运营，但现在也可以有很多新的融资方式、渠道比如Reits、CMBS,大连万大不久前就发行了国内第一支CMBS。

　　【沈洁】：资金对大开发上来说并不是大的问题，持有从这方面来看是好的现象，而且我们希望看到这样的现象越来越多，商业地产本身有存在的价值。

　　【王扶雨】：不久前我在电视上看到第一财经采访恒隆的董事长，他说恒隆是零负债。他说在上海的投资回报率达到了17%，为什么他不利用自己的财务杠杆为自己谋更大得好处？不存在资金方面的困惑，但是他可以做得更好。

　　【沈洁】：从项目的资产持有人来说，我们以前也算过一笔帐，你长期持有这个项目，会比你短期套现更好，这个是用数字来说话，当然我们不能用数字来完全证明这个计算公式。所以我们相信成熟开发商的经验一定是拥有优质资产，但这个优质资产的含义还是很深刻的。上海不等于出售的项目就不是好项目，因为我们也可以举例，在小陆家嘴有证券大厦，你说这个地产够好吧，这么优质的资产应该不出售，像今天所在的香港广场，香港开发商开发建造的，2000年、2001年出售的时候你也不能说是不优质的资产，但综合来看，这个问题是有很多的因素。

　　【单维其】：我觉得实际上最大的区别是对后市的看法，这些外资都是成熟市场过来的，他经历过市场的起伏，知道哪种更适合中国市场的长远发展。国内的企业可能更多是一些短期的行为，可能会以买、销售为主。我觉得这主要是对市场的的认识，可能选址也不一样，外资一定要选最好的地段、最商务的区域，我觉得这完全是对后市不同的看法。

　　【王扶雨】：资本金可能是一方面的原因，具体来说可能管理经验、运营方面也占了很大的优势。我想问一下在目前的情况下，在上海CBD区域或非CBD区域，对国内、国外的企业来说，在他们的战术、战略的运用怎样比较合适？三位嘉宾如何看？刚才戴得梁行的沈小姐说了有三种形态，具体运用到每个具体的项目，肯定会采取不同的形式，至于说这种可能是出售一部分，那种可能是持有，看具体情况而定策略了。针对上海来说，你们给开发商可以提出什么样的指导方式？因为各位都是做专业的。也可以分CBD和非CBD区域来说。

　　【沈洁】：这个问题是针对本地的开发商？

　　【王扶雨】：可以分开也可以具体泛泛的说。

　　【沈洁】：我个人感觉还是和资本金有关，当然也要看业主。我刚刚讲的所谓优质资产这四个字的含义，怎样体现呢？我们前段时间和复地合作，他们也在问这个问题，你的资本运作，因为我们有教授指出，中国未来的地产发展一定要实现长期持有，否则我整栋物业、资产都被基金拿走了，本地的开发商只能为他人做嫁衣，国内的开发商就急于套现。我们做了一些前期顾问的项目，我们会发现这样的情况，这样的模式慢慢在改变。因为实现第一桶金之后，完成了第一桶金的积累之后，有了一定的资本运营，像复地完全不需要了，这时候企业考量的是资产是否值得我企业长期持有？这个是他内部决策要判断的。

　　另外一个是能够把其从纯销售转为纯租赁的情况下，土地增值税还有一个考量了因素。很多的开发商会去做权衡，我是付税还是拿一部分利润，尽快的套一部分现回来，套现之后要付多少税？所以核心地段很多的开发商会持有，会尽力融资，当然不能一棍子打死，否则这样投资者认为你开发商卖的都不是你想持有的，这就糟糕了，我们要一分为二的看。像泛CBD的区域，像北外滩，我们也不敢乱宣传，但政府确实有些动作，像一些区域，比如虹口区，有很多的投资现象出现，还有一些开发商愿意把自己的项目拿出来卖，因为泛CBD的区域，需求的情况是不一样的。像恒隆地区的需求，淮海中路，企业的需求，这些企业的需求不会买房子而会租房子，要在好的地段，提升企业的形象，所以租金承受力也比较高。但是你看到了卢湾没有供应量了，我们走到泛CBD区，像虹口等等这样的区域，目标客户群是什么？这种区域可能就是以商贸、物流为主，四川北路这样的区域本地的企业较多，外滩沿线的改造，那边是现代服务业聚集的地方，需要高端的企业形象，难道我们本地的企业就不需要发展？也需要。他也需要这样高品质的物业出现，就销售的市场来看，很多的项目已经区域同质化了。这部分有呼声、有需求，我们发展商就应势而生，创造一些小户型的办公出来，总价低、首付比较少，政府也不允许政府在住宅房办公，还是有一定的需求量。

　　【王扶雨】：物权法颁布之后也允许住宅办公。

　　【沈洁】：小作坊可以。

　　【王扶雨】：中型企业也需要面子。

　　【沈洁】：是的，像淮海路如果是便宜的租金他也愿意搬过来，但是经济的发展导致不同的企业有不同的需求，现在我们整体的发展趋势来看，虹口也运作得很好、杨浦也一样运作得很好。市中心整体的租金水平不断的往上走，从物业管理方面的情况来看，品质都在往上走，这是一个比较健康、良性的发展趋势。

　　【王扶雨】：您分析得很具体了，我还想更具体一些。曾总，不如把您的项目拿来说说，您先介绍一下您的项目，再请三位专家发表意见，到底是租合适还是售合适？

　　【曾广星】：我们的项目在闸北的中部，在内环和外环中间，在大宁公园的左边。我们的项目并不是一个单独的写字楼，而是一个多媒体园区的项目。我们总的规划项目有80万平方米，华清大厦是我们二期工程中间的第一个项目，这个项目不大，只有2.1万平方米，地上15层，地下1层。是纯写字楼的项目，平方有商业和餐饮的配套。

　　【王扶雨】：先说到这里，我看他们三位专家对您的项目如何看待？赵经理先说。

中原地产商业研展部研展主任　赵剑鑫

　　【赵剑鑫】：我最近做的项目也是闸北的，但我们的项目是出售的。我觉得这个和开发公司自己的战略要求是有关的。如果站在外人的角度，如果我是这个开发公司来考虑是租还是卖，一方面考虑售价，一方面考虑租金，还有回收金的问题，如果租划得来我就租，卖划得来我就卖。如果公司以后是以收租金为主，肯定就是租。

　　【单维其】：我们觉得那个位置相当好，正对着这个大宁绿地，周边的交通环境最近改善很大，南北高价，一号线的延伸，包括周边的氛围，从长远来说，我们建议以租为主，如果是卖的话，也应该是整体的，不建议拆零。整个区域的发展看好后市，而且那边有多媒体的概念，而且多媒体目前来说也是目的热的产业点，不仅是闸北想做，长宁也想做，有这样的产业基础，有闸北这样一个很好的政府支持、有这样的区域优势，我们的观点应该是长期持有。

　　【沈洁】：同意。

　　【曾广星】：从我们的角度来说，我们本身是做园区的，我们实际上是一个高科技园区的服务商，我们并不定义为开发商，园区要做服务必须要有园区的平台，什么叫园？就是写字楼群才可以叫园。对我们来说，要实现我们的服务园区的想法，必须要有一定的自有面积，还要有园区的统一管理和服务，从我们的角度来说我们肯定希望长期可以持有项目，保持园区的统一管理。另外一点，我们也是一个企业，企业一定要考虑企业自身发展和客观规律。对我们公司来讲，我们并不是一个从资金上在国内是多强大的开发商，我们也需要引入很多的战略投资者和我们一起开发这个区域。对这个项目来说，我们的策略是希望和国际上知名的投资商进行合作，可以考虑是整体的销售，肯定不会拆零销售，经营管理还是由我们进行。

　　【王扶雨】：我们这次请几位专家一起来的目的还是要为广大的商业地产开发商找出一些优点，我们现在还是先谈缺点，我们目前商业地产的开发商存在最大的障碍你们认为在哪里？

　　【沈洁】：发展商面临的一些困惑，他不是单向的我想是得数一、二、三的情况出现。当然排名不分先后，有资金方面的因素，这个靠外力无法帮他解决，需要他自身来做一些调解，要去融资去做资本的运作。其次是战略发展的眼光、对区域的认同度包括专业能力的提升，包括对后续软件服务的提升，我们讲的是物业管理，这些讲的问题都是老生常谈的问题，要问专业，专业到什么程度？物业管理要做到什么样的水平？确实本地很多的开发机构，会有想这个物业都是我自己的，所以我要自己成立物业管理公司，我什么都要自己做。我什么都要自己的团队，当然也有很好的、有战略、发展眼光的开发商，知道借外力把企业做好，有很多的因素，所以不能用单一的因素来形容。

　　【单维其】：我补充一点，就是对客户的把握包括对市场这块的把握，国内的一些开发商强项是在物业的开发、在拿地、资本运作这块，对整个市场的把握，目前来说缺少这样的积累，这个是目前欠缺的。一个物业开发好之后，如何把项目可以让一些比较好的公司、一些目标客户吸引、入住，带动这个项目的长远发展，我觉得这对他们来说也是很重要的一个课题。

　　【赵剑鑫】：我觉得还是市场的需求，现在的开发商的核心竞争力一个是资本，一个是获得土地资源的能力。无论是办公物业也好或者是住宅物业也好，最重要的是创造出更适合客户的产品。

　　【王扶雨】：曾总觉得自己的优点和缺点是什么地方？

　　【曾广星】：对我们清华科技园来说，我们的优势是我们的服务，是我们集合政府资源、学校资源以及VC资源服务高科技企业的理念。我们劣势，我们不是资金实力非常强大的开发商，资金方面可能是我们的劣势。

　　【王扶雨】：我们今天谈的是写字楼的产品，写字楼是分割出来出售还是租？一个写字楼的商业地产的价值，主要是在商业上，但我们国内的地产开发商，大多是做住宅产品转过来的，可能还是做住宅的那套。商业地产的价值可能是来自经营商业那块，后面经营的价值才是不可限量的，分割出来就是把升值的那部分没有了。怎样在这个社区，比如上海，上海是比较成熟的，CBD区域、泛CBD区域，现在中山公园、长风、五角场都是直追CBD区域，怎样在区域内如何运作一个商业地产项目？也试着产权式往持久型发展。你们平时辅导人家怎么做的？今天我们想找答案。

　　【沈洁】：其实除了资金的问题，和做产品的打造也有关。我们讲现在写字楼的市场产品，过去的模式来说，从在住宅办公到商住两用的房子里面办公，到一些纯写字楼里面办公，这种纯写字楼的产品在品质上又有不同的差异化。您刚刚讲的几个区域，像虹口、杨浦甚至于现在的普陀、闸北，像竹园，我想已经接近于小陆家嘴的水平了，我们可以看到里面的发展状态，从里面的原来不成熟的产品到现在非常成熟的产品，到未来发展有前瞻性的产品，从不同参与者的角度来看，从设计师来看，我们觉得小陆家嘴整个就是一个设计师的舞台，什么样的产品、全世界的产品可能好的、优秀的建筑你不用去国外，在小陆家嘴就可以找到。所有前几大的设计单位已经进来了，而且都在国内设立了办事处、联络点。机构在迅速的壮大，因为中国有这样的需求我们有这样的需求，我们也看到产品，从市场的角度出发，我们的产品应势而生。现在要让开发商有一个前瞻性的产品我们也要着眼未来。从我们角度来建议，我们希望他们做一个至少，不敢讲未来20年，至少是10年之内立于不败之位。当然从市场的需求角度，比如你明明是杨浦、闸北、普陀沿到虹口的区位，你去造一个摩天大楼给谁用？你的成本各方面很难收回你的投资，所以从我们专业的角度来讲，从区域的角度来看度身订做适合他们的产品，从成本上，当然我们也要站在市场尖端的潮流带他走，去做一些又适合开发商本身又适合整个市场的产品。

　　【王扶雨】：区域定位对写字楼有很大的影响，陆家嘴地位是贸易核心商务中心，徐家汇定位于商业科技发展中心。

　　【沈洁】：徐家汇的发展和政府的发展有关系，两圈一道，一道就是肇家浜路，有着明显的优势。以前我们不把徐家汇作为所谓六大金融CBD的区域，后来随着一些项目的起来，慢慢整个区域的商务价值就充分体现了。

　　【王扶雨】：这和政府的规划、决策，和政府的市场培育和支持有关。如果是陆家嘴那块，政府把它定位金融贸易核心，金融企业很大部分把这块作为经营总部，43%的推动力来自于这块。如果抛开政府的支持方面，单纯从一个成熟的商业地产开发商的角度来说，有些东西做起来可能比较困难。但陆家嘴那块定位金融贸易中心，写字楼林立，一些商务配套来说，除了以前的正大广场，其他的没有。

　　【沈洁】：但陆家嘴慢慢的在好转，而且目前给企业的金融政策不像以前那么有优势了，因为其他的各个区，像一些工业园区的政策，其实都是比较一致的，因为政府给的政策都差不多，包括都市型工业园区。

　　【王扶雨】：政府的支持会慢慢减少，一个商务地产的开发商，如何把区域内的写字楼市场做起来？国外比较先进的是定单开发，您觉得目前在上海定单开发这样的形态可以吗？

　　【沈洁】：您提了另外一个大的问题就是总部经济、定单开发。

　　【王扶雨】：运作的时候把其他的东西带过来，请专家谈谈。

　　【单维其】：从我们的角度来看，整个上海和中国的写字楼市场的事业地产的发展过程，从整个目前我们的角度来看，这个市场已经进入一个比较细分的市场。一些核心区域的地块可能就这几块，大家都在拿或者开发得差不多，从市场的需求来说，也是走出了所有的企业都在CBD，包括像一些高科技的，原来在小陆家嘴拿了20多个楼面，现在都逐步搬出去，这样的情况已经改变了。每个区域自己的目标客户已经逐步形成，所以我们的建议就是可能你现在开发商拿地或者是做项目，要找到这样的定位。你了客户到底是哪一类，在区域适合哪类客户的入住，我们目前讲的市场，不仅是核心的CBD区域，包括泛CBD区域，像杨浦、虹口的市中心，像一些郊区的总部经济的概念，我们说每一个区域，如果做好了都会有自己的特定市场，像刚刚讲的创意园区，你如何找到适合你项目的针对性客户，找到你自身的亮点来细心你的客户过来，这个很重要。至于刚才讲到的定单开发，可能对中央商务区或者是对泛商务区来说可能不是特别的适合。这些区域开发一个楼宇的时间较久，你的市场风险，市场的波动性较大，如果是定单开发的话，这些入住的企业很难在五年前就给一个承诺。目前大多数企业的租期都是比较短的，这对定单的定制对开发商来说还是比较大的风险，因为我有许多很适合这些客户的东西在里面，如果这些客户只签几年的合同，对他是有风险的。如果在一些总部经济、产业园区可以做到这一点，因为你的楼不是摩天大楼，而是两三层、三四层的楼，而且每个项目的体量会小一些，不会动辄几千、两三万，根据客户的需求，根据企业的形象，根据他的要求来打造，这在中央商务区并不适合。

　　【王扶雨】：中央商务区可能做商铺更合适。目前万达的商业广场就是做定单开发。

　　【沈洁】：我们目前在和张江集团合作，我们从园区的第一栋楼张江大厦，这个全全参与。这个体现园区的办公物业的增值和对写字楼的需求。第二年我们帮他们做核心地区的创新园，创新园有两栋物业，就是定单开发，一个是IBM一个是杜邦。这两个公司要的面积都是非常大的，一个是将近3万多4万平方，一个是2万多平方，今年年底明年年初会入住，这个面积是很大的。像这么大规模、体量的公司总部在上海其是比较少的，而且现在像工业园、漕河泾、张江，这样大手笔的开发商才可以承接这样的重任，就像刚刚所讲的，我们的客户，一定会有自己的要求，建筑形态有自己的要求，建筑高度开发商会提出要求。所谓的定单开发，外资不会用购买的方式给你做承诺，会有长期租赁的情况存在，长期租赁一般都是10年左右，这样的企业如果在这样的位置，对园区本身就有要求，除了政策还要求有相关的商务配套。另外我们正在做第三个张江的项目叫创业园，这种区位稍微远一些，但适合研发类的企业进驻，而且有500强的企业在洽谈，有南区、北区的两种物业形态。这里面也会根据面积不同、规模的不同会有定向开发的存在。

　　【王扶雨】：定单开发在上海这个写字楼市场还不适合大规模的执行？

　　【单维其】：要看区域，在产业园区可能是适合的做的，在中央商务区可能并不适合。

　　【王扶雨】：谈上海写字楼的时候，有两个问题是不能回避的，一个是总部经济，还有一个是世博。前面提了一下，这两个问题，应该还是可以说一下。

　　【沈洁】：因为总部经济的确是很大的问题，全国都流行这个概念，挺泛的。我们做的，何谓总部？去年、今年在为渣打银行做总部的选择，这类银行金融类的客户应该是比较明显的趋势，特别是在小陆家嘴地区，包括像这样的物业，都可以和定单快法这四个字连接在一起，像这样的产品，对自己的产品、对未来产品的塑造都会有自己的要求。同时也体现了总部经济的特点。

　　【王扶雨】：在小陆家嘴特别明显。

　　【沈洁】：是的，汇丰银行和新鸿基也有联合冠名，又拿了一栋楼，之前又有新闻。02年做的华夏银行大厦，在市场上有10多20个联合冠名或者是独家冠名的。现在每个开发商都希望自己的楼里面有一个这样的外资银行，充分来借助外资银行的品牌和实力，增强自己的品牌知名度，这也是从经济需求的体现。

　　【王扶雨】：刚刚是从开发商的角度谈写字楼较多，广大的网友也会关心个人的投资，作为一个民营企业的老板或者是单纯从个人投资的角度来说，大家会有什么建议？

　　【沈洁】：我们有句口号，“地段、地段还是地段”，当然这个比较片面，这个比较有共性，买住宅也好或者是什么，大家看中的还是这两个字。但从未来投资的角度来讲，我觉得还需要关注未来区域的增值潜力。这个区域可能已经不仅仅是局限在我们讲的核心CBD，如果是要购买写字楼的方向来讲，可以关注一下泛CBD区域的物业。就像刚刚讲的泛CBD区域的物业，品质越来越好，比较接近甲级物业的水平，区域增长的价值都是需要考量的，而且交通网络各方面的基础设施都是比较好的。

　　【单维其】：刚刚谈到的地段肯定是一个要素，另外也要看一些区域的发展和潜力。现在一些好的地段，惜售的心态较浓。你也要看一些地段以外的因素带来的附加值，像一些总部、产业园区或者是一些在工业园区的商业项目，实际上它的地段可能更好，在市中心，但有自己的一种核心客户，但周边的交通、配套包括商贸等等的成熟，对它来说有很高的增值。比如像张江、漕河泾、金桥，这些十年前都是以制造业为主的区域，但在过去的五年成功的转型，吸引了一些大的五百强的区域，他们把总部放在那边。在周边的价值包括租金，都是可以很快的增长。除了看一些市中心的项目，还要把眼光看大一些，就像刚才讲的，市场有细分了，不会大家一窝蜂往最好的地段挤，每个地段都有自己的客户群体，这个客户群体是其他的项目不能和它竞争的。像陆家嘴的金融其他的区域无法比，像金桥、好和经一些高科技的企业、总部的经济其他的区域无法和它结症。每个区域的关注度不一样，如果从投资的角度来看，要看这个项目是否有这样的清晰定位，周边的升值潜力是怎样的，今后的发展趋势是怎样的，再看投资回报。

　　【王扶雨】：分析得比较透彻。就我来看，单纯从地段和性价比方面来说应该不是全部，你说一幢写字楼开发商开发出来，分割出售，我买后获得的回报率高低不会只与这个2个方面有关，比如物业管理、交通等的问题也是值得关注的。

　　【沈洁】：地段包括了交通。

　　【王扶雨】：像徐家汇，地段好但是交通不好，交通是它的死脉。

　　【沈洁】：还包括得房率多少、户型的分割，从细节的方面来讲有很多值得关注的。

　　【曾广星】：刚才几位专家都分析得很透彻，我只补充一点。个人投资可能还要考虑这个楼的经营将来怎么来做，包括物业管理。如果纯粹分割为小户型，由个人投资者持有，由个人经营我觉得可能风险是很大的，将来整个楼的品质将来对价值是有很大的影响。整栋楼宇的经营可能是需要考虑的一个方面。

　　【赵剑鑫】：我感觉一个投资者如果考虑投资办公楼，应该还是比较坚固了投资的很多方面，如果选择办公楼，还是比较倾向于相对比较稳定、风险相对而言较小的投资，因为如果心脏比较强壮的可以投资股票或者是其他的类型。如果选择办公楼还是比较规避风险。从这个角度来考虑，首先产品上最好是新开发的物业，如果是旧的物业，我想可能会存在一些层高过低或者是电梯等方面可能有些问题。首先地段要好、相对交通方便、有发展前景，产品没有硬的缺陷。像前面所讲，定位准确，将来出租客源较稳定，就可以实现风险较低这样的模式。

　　【王扶雨】：刚刚我们都是具体的来说，现在我们还是来一个总结性的东西。请嘉宾用几个关键字总结一下今后写字楼市场，并解释。

　　【沈洁】：还是回到起点的问题，也是一种愿景，希望这个市场随着整体经济稳步的上升，写字楼市场会有一个稳步的、良性的循环、发展。也就是所谓的关键字，我们也希望国内的开发物业、优质资产的持有越来越多，更多的持有优质资产，让我们整个市场往国际化的方向去走。

　　【曾广星】：从现在的写字楼市场来说，发展势头是非常好的。我就借用沈小姐刚才的一个词，多元化发展，每个区域有每个区域的特点。

　　【单维其】：我用八个字总结一下，就是中心开花、市郊两旺。我们相信市中心的CBD写字楼市场还会持续的进行增长，有一个稳定的增长期。随着中心城区的增长会带动周边的次中心，包括市郊的产业园区的发展，所以我们也看到，随着商务成本的提升，在市郊这块的一些工业产业园区，也是进入一个快速发展的区域，我就用这八个字总结一下。

　　【赵剑鑫】：我觉得将来持有型物业的会越来越多，其实我还是觉得在一些次中心的区域，其实一些写字楼还是适合中小企业持有的，也适合追求稳定的投资者。

　　【王扶雨】：我想问一下单先生，对世博之前的上海写字楼市场，您可以预测一下吗？到2010年之前。

　　【单维其】：2010年之前的市场还是持续增长期，供应量应该在08年之后进入增长期，相比需求也会同步增长。应该还是一个比较好的，我们还是看好从目前到世博这个时间段，我们保持相当乐观的态度。

　　【王扶雨】：从哪个方面来说？

　　【单维其】：这个方面应该很多。

　　【王扶雨】：是你的市场还是开发商的市场？

　　【单维其】：我觉得这个市场应该是多赢的市场，不仅是对我们来说，对开发商、投资者，今后几年大的市场对大家来说都是这样。

　　【王扶雨】：最后请沈小姐为我们今天的主要议题，上海市场写字楼的租与售，来做一个总结。

　　【沈洁】：这个任务比较艰巨，刚才我的几个总结应该是已经有一定的代表性了。希望我们的开发商可以尽快、顺利的实现自己的资本积累，去到一个更好、更稳定的，我们希望进入一个良性的状态，不要像以前有的开发商变卖，整个套现，真的有这样的情况发现。我们希望国内的开发商越来越强大，这个是中心的希望。他们做的产品，我相信在不久的将来，应该是可以去媲美的。现在有很多的产品已经接近国际化的标准，因为越来越多的开发商，知道怎样借用外力塑造一些优质的产品。我相信我们的愿景会实现的。

　　【王扶雨】：总结得很好，谢谢。由于时间的关系，我们今天的访谈到此结束，谢谢各位嘉宾，谢谢广大网友，再见。